全球房地产市场状况概览——泡沫风险再度来袭?

时间：2013-11-08 22:38    来源：华尔街见闻  

 　　

 

　　从中国到加拿大，再到伦敦，急速升温的房地产市场再次对全球经济构成了威胁。而就在5年之前，正是美国的次贷泡沫引发了上世纪30年代以来最严重的一次金融危机。

　　目前来看，房价通胀水平的深度和广度并比不上2000-2010年中期那么高。但也有个别地区的房市泡沫亮了警示灯，一些国家已经开始采取冷却房地产市场过热的行动。

　　但是，如果全球央行持续宽松，那么抑制房地产泡沫的行动可能就会遭遇很大的挑战。

　　大量的低息贷款也是吸引投资者买房的一大诱因。英国Warwick大学经济学教授Andrew Oswald表示，投资者在卖出房产的时候，可以用应税所得收入或者资本利得税来抵消掉抵押贷款的利息：

　　“我们正在吹起来一个巨型泡沫，这个泡沫非同寻常。曾经，房价通胀几乎摧毁了整个西方世界，现在我们绝对不能重蹈覆辙。”

　　美国

　　在这样的情况下，美国房地产市场的复苏似乎给抑制泡沫制造了不小的麻烦。

　　据美国房地产经纪商协会(NAR)数据显示，2006年7月美国房价达到了泡沫的顶端23.04万美元，2011年7月这个数字下跌了25.7%，而今年美国房地产市场持续复苏，7月的房价水平只比峰值低7.3%。

　　然而，重要的是，随着市场对美联储退出QE的预期越来越强，抵押贷款的利率也随之上涨。标普/凯斯席勒房价指数的创始人、诺奖得主Robert Shiller表示，更高的贷款成本会对美国房价增长起到抑制作用，2014年房价的增幅可能会在6%左右。而在截至今年8月的12个月中，美国房价的涨幅达到了12.8%。

　　Robert Shiller还表示，“美国市场可能正在冷却，我认为房价的增长还会持续一段时间，仍然存在上涨的动能，但是这个动力可能会在未来两年中慢慢减弱并消失。”

　　利率走高还导致了现金购买者的减少。据高盛统计，2012年和2013年上半年，有60%的购房者是全现金交易的。与此同时，银行纷纷开始收紧抵押贷款标准。

　　与此同时，银行纷纷开始收紧抵押贷款标准。

　　过去一年以来，拉斯维加斯的房价激增29.2%。但据路透引述当地房地产经纪商Gregory Smith表示，目前市场正在降温：

　　“随着投资者的回撤，申请贷款获得批准的家庭越来越多。这些购买者才是想要长期保留房产的真正买家。现在我们正处于房地产市场的平整阶段。”

　　目前，加拿大的价格/收入比率达到了十年来最高水平131.7%，而今年二季度，加拿大的债务/收入比率也达到了历史新高163.4%。

　　亚洲

　　亚洲也面临着相似的问题。

　　抵押贷款利率回到了金融危机前的平均水平，据星展银行(DBS)分析师David Carbon预计，亚洲大多数国家每月房款将上涨15-25%。但亚洲国家的房贷占GDP比例仍然比北美的水平要低，而相比于2000年的水平，亚洲国家房价/收入比率水平下降了22%。

　　他还提到，“即使是在中国，相比于2000年，目前的房价水平的可支付能力也增加了40%。”但是中国的不同地区房市情况还有很大的差异，在某些地区，政府的确担心房地产市场的泡沫问题。

　　一位中国住建部高级研究员表示，“一线城市确实有过热的迹象，政府应该采取更多的抑制措施，至少也要让现行措施更严格地执行下去。”

　　中国买家的需求增长，已经导致香港房价从2008年以来飙涨了120%。香港政府因此开始向海外买家征15%的税，并于今年2月开始实施更高的印花税和房贷抑制措施。

　　新加坡同样上调了印花税，并根据收入水平对贷款金额设置了上限，此外，新西兰也对抵押贷款采取了一系列压制措施。澳大利亚9月中旬房价同比上涨了5.8%，但澳新银行地方首席执行官Phil Chronican表示，对于泡沫的担忧可能被过分夸大了。

　　欧洲

　　最近，欧洲的房地产市场升温也开始走进人们的视线。伦敦房价飙升也成为了近期人们对房地产市场泡沫担忧的主要原因之一。

　　9月，伦敦房价同比上涨9.4%。据Hometrack房地产分析师Richard Donnell表示，考虑到外国购房者的不同购房动因，伦敦房价的理性标准很难界定，他还表示：

　　“现在看来，房价还将持续上涨，但是没人知道究竟什么回改变目前这种趋势。”

责编/李丹

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