自住房赔本赚吆喝?业内:或导致商品房价越来越高

时间：2013-11-15 22:05 来源：中国日报网

　　中铁建海淀环保科技园项目开发商称非限价部分平衡利润

　　样本特征：楼面价直逼限定房价

　　建筑面积：9.75万平米，其中自住型商品房占70%

　　楼面价：18562元/平米

　　自住型商品房最高限价：19000元/平米

　　中铁建海淀环保科技园地块位于西北五环外，海淀区温泉镇板块。环保科技园目前已有光大环保、华为等大型公司和科研机构进驻。记者在地块所在地看到，该地块东部紧邻北京实创环保发展有限公司3-3-263地块加速器项目，西部与环保园内公租房一渠之隔。地面整理工作已经基本完成，但仍处于待开发状态。

　　据挂牌出让公告显示，该地块商品住房销售限价为19000元/平米，单套住房总价不得超过200万元。

　　尽管商品房价格受到限制，但自挂出后依旧受到房企关注，截至竞价前，已收到8次网上报价。9月26日，在竞拍现场，更是吸引了万科首开联合体、北京华远地产(600743,股吧)、北京住总等8家房企或联合体参与竞价。

　　最终海淀区环保科技园地块花落中铁建。中铁建以18.1亿元成交，折合楼面价18562元/平米。结果一出，业内不禁惊呼，楼面价直逼限定房价，并纷纷质疑该项目盈利的可能性。对此，中铁建方面回应，在海淀环保科技园地块70%的居住用途商品房限价为1.9万元/平米，另外30%为公建部分，可开发为商业办公用房，不在限价之列，对利润有一定平衡作用。目前，项目正处在前期立项阶段，具体规划方案尚未确定。据了解，该地块商业部分或将开发为类似企业独栋产品。

　　“该地块的限价住宅部分不能盈利已是定局。只能依靠非限价部分利润来弥补限价住宅缺口。”亚豪机构市场总监郭毅表示，该部分产品定位和定价有很大难度。定价低，难以实现利润平衡。定价过高，又会延长项目销售周期，影响整个项目成本控制。

　　还有业内人士表示，此次中铁建摘得地块地价溢价高达88.54%，仅凭非限价地块平衡利润，开发后续风险仍存。

　　保利东坝项目业内称区位优越体量偏小

　　样本特征：有自住型商品房，

　　又有预期打造高端商品房

　　建筑面积：约93534平米，其中自住型商品房5万平米

　　楼面价：-

　　限价商品房最高限价：22000元/平米

　　11月3日，首开保利联合体以21亿元加配建5万平米自住型商品房的代价夺得了朝阳区东坝地块，自住型商品房限价为2.2万元/平米，该地块同时需配建不少于8500平米的限价房，限价9900元/平米。

　　当即就有人为该地块拉出账本，据中原地产市场研究部测算，该地块在刨除限价商品住房和自住型商品房面积后，实际商品房建设面积为35000平米，按照保障房部分建安成本5000元/平米计算，35000平米商品房承担的土地成本达到13亿，楼面价高达37000元/平米。

　　在接受采访的业内人士中，东坝地块被认为是目前已知的自住型商品房地块中，区位优势最明显的地块之一。

　　或许是前期凝聚了太多关注，首开保利对于刚刚收入囊中的朝阳区东坝地块，并没有太多消息向外释放。

　　11月13日，记者在地块现场看到，未来项目将紧邻五环，东侧即是首开常青藤和北京奥林匹克花园，以主打低密度产品的两个大盘。两项目均有教育及部分商业配套，前期在市场的口碑也较好。据记者了解，目前北京奥林匹克花园二手房挂牌价已达到4万元/平米，首开常青藤二手房单价约在35000-38000元/平米。值得一提的是，首开常青藤原本计划在年内推出新一期产品，目前也因该地块的出让而暂缓入市。

　　“东坝周边商品房已经成规模，而且区域的整体规划也比较完整，预期还是不错的。”华高莱斯副总公衍奎指出。据悉，东坝区域内未来还规划有多条地铁线和第四使馆区。

　　虽然无论从地段、配套还是价值，该地块都具备了未来成为高端项目的潜质。但也有业内人士认为该地块仍具有局限性。“地块面积较小，能够让企业发挥的空间其实很小。”一位不愿具名的业内人士分析称。而年内东坝仍有两地块计划出让，保利首开联合体或将继续锁定东坝，来平衡前期的地价。“如果仅凭这一块地，即使做高端产品，想要盈利，压力很大。”该人士如是说。

　　旭辉平谷地块 “最快明年年中可以面市”

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