房贷新政致京二手房市场升温 实际成交大幅回暖

时间：2014-10-27 07:33    来源：证券日报-资本证券网(北京)  

　　编者按：对于北京的房地产中介而言，今年的10月1日，可谓是喜从天降。央行9月30日发布的房贷新政，一夜间让房地产中介们从“苦大仇”深变成了“笑逐颜开”。那么，从房贷新政发布至今，二手房市场究竟有多火呢?

　　“10月份以后市场一下就火起来了，拿周五说吧，我一天带了6组客户看房，第二天有4个客户都成交了。”说起最近的二手房市场，北京某知名中介公司员工小张一脸兴奋。

　　实际上，就在几周前，中介公司的员工们大多还是一幅愁眉苦脸的表情。而改变这种状况的导火索，就是9月30日央行下发的一则通知。

　　该通知规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　而记者在走访多家中介店面后也了解到，10月份成交的住宅，多以改善型需求为主。据中介公司员工介绍，结清首套房的贷款再买房就享受首套房贷款政策，对于改善型需求的家庭影响非常大，不但贷款的利息大幅下降，此前购房者持币观望的心态也在减弱。

　　多家中介机构的数据均显示，10月份北京二手房成交量大幅回升，不过由于十一小长假和网签数据的滞后性，官方统计的数据要在11月份才会体现出来。

　　改善型需求者积极入市

　　对于央行9月30日下发的通知，业内人士均指出，“认贷不认房”是本次信贷调整的核心，改善型需求从信贷新政中受益最为明显。

　　据伟业我爱我家市场研究院监测，从2013年开始，改善型客户在北京二手房市场中的占比呈现逐步升高的特征。2013年的10月份，拥有一套住房的改善型客户在我爱我家月度成交占比为26.39%，而目前这一幅度已经上升到42.69%。

　　链家地产分析师张旭则表示，自9月30日房贷新政发布以来，北京市二手房市场发生了较为明显的变化。在客户方面，改善型需求客户占比逐渐加大，在新政中首付优惠的政策落地后逐渐发挥出对市场的带动作用。但对于刚需来说，政策上并未有实质的利好，虽然10月以来也有不少刚需入市，但多数是受市场预期的影响。

　　多家中介门店的工作人员也称，以往成交量较小的大户型，近期却颇受看房客青睐，不少门店100平方米以上户型的成交量甚至超过了小户型。

　　实际成交大幅回暖

　　据北京市住建委数据统计，10月上半月，北京市住宅网签量为4839套，环比下滑53.3%，同比下滑30.7%;其中二手住宅网签量为2043套，环比下滑60.6%，同比下滑38.4%。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于网签数据整体的滞后性，加上中国庆节假期的影响，在连续的市场利好释放后，10月上半月低迷的网签情况事实上难以有效反应现阶段北京楼市的实际状况。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，10月20日至10月22日，北京二手房网签成交量连续三天突破450套，分别为466套、458套、554套，月底二手房实际成交量有望刷新年内新高。

　　“网签数并不能完全统计实际的成交量，这些网签数据一般会滞后于市场一线至少15天以上，10月份全月的成交量有望达到2万套，并刷新年内月底成交新高。”张大伟称。

　　链家地产的最新统计数据也显示，改善型正在积极入市。据其统计，10月份第三周北京市二手住宅共成交1665套，与上周相比增加58%，与9月份第三周相比减少16.1%。由于网签的滞后效应，上周网签量依然处于较低水平，但从链家内部成交数据看，成交量在上上周的基础上增长50%左右。

　　此外，根据伟业我爱我家市场研究院监测，10月上半月，经北京我爱我家成交的二手房买卖合同签订量环比增长了108.9%，同比增长了59.1%，环比、同比增量十分显著。同时，10月份，其新增客源比9月份同期增长了21.2%，看房量比9月份同期增长了41.1%。

　　房价或止跌企稳

　　在成交量回升的同时，此前回调较深的二手房价格有趋于稳定的迹象。

　　以记者身边的一位朋友刘先生为例，面对从2012年下半年就猛涨的房价，害怕房价进一步上涨的他不得不抓紧入市，最终于去年年中在北四环附近购买了一套90平方米的两居室，总价350万元，而到去年10月份，同样的户型价格已经攀升至380万元，刘先生为此庆幸了好久。不过，随后的市场风向突变，成交锐减的同时，疯长了一年半的房价也开始回落。到今年6月份，中介打电话询问刘先生是否出售房子时，价格已经降至当初其购买的价格。而到了三季度末，刘先生看到楼下中介门店内，与其同户型房子的挂牌价已跌至330万元。

　　不过，刘先生因为房价跌破其购入价格的苦恼并没有持续太久。随着央行信贷政策的调整，市场一下子又活跃了起来，许久没有接到中介电话的刘先生也被问到是否再次考虑出售手中的住房，虽然中介报出的340万售价仍没有达到其购入价，但这一价格还是让他看到了二手房售价止跌企稳的迹象。

　　实际上，记者身边不少朋友均表示，他们各自小区的房子，最近又开始涨价了。

　　根据链家地产市场研究部统计，10月份第三周，北京市二手住宅成交价格为28137元/平方米，较前周上涨2.8%。同时，10月份第三周链家成交案例的议价空间为2.6%，较前周下降0.2个百分点，议价空间进一步收窄。从10月份第二周开始，议价空间已连续两周处于3%以下的水平，且有进一步缩小的趋势。

　　伟业我爱我家市场研究院的测算也显示，10月上半月北京二手房成交均价为29130元/平，比9月份均价小幅回升2.3%。

　　对此，胡景晖认为，从市场成交数据来看，二手房市场的成交量已出现了明显反弹，成交价格也在企稳同时显示出小幅上扬的势头。胡景晖称，在未来一段时间内，随着成交量的逐步回升，二手房市场价格的企稳反弹势头很可能会在短期内持续。

　　张大伟也表示，9月底央行松绑信贷政策的影响还要看后续落地细则和商业银行的执行力度，对市场的整体判断，则是四季度将好于三季度，下半年将好于上半年，整体市场下调的空间已被封死。

　　而不少机构则称，随着央行接连鼓励商业银行等金融机构支持住房金融，接下来居民中长期贷款力度不会降低，特别是伴随着利率下降，商业银行支持的意愿会进一步增强，而这无疑将增强市场的信心。

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