中国楼市“新常态”：库存仍然高企 部分房企资金链紧张

时间：2014-12-15 12:27    来源：21世纪经济报道  

　　降息之后中国楼市成交有一定回升，但市场仍然库存高企。

　　11月份，广州楼市库存接近15万套，创下近五年来的历史新高;12月初，北京楼市库存超过9万套，创下32个月新高。

　　一线城市尚且如此，部分二三线城市的库存压力更大。多位房地产开发商人士告诉21世纪经济报道记者，库存压力实际上贯穿于2014年整年，年中住建部定调去库存，显示这一问题更加凸显;而此后一系列限购取消、限贷放松以及降息政策，都是在为去库存而努力。

　　12月12日，国家统计局公布1-11月房地产开发情况，显示房地产市场依然处于调整周期内。但部分数据显示，一些企稳的迹象也在出现。

　　库存压力加大

　　成交量回升和库存总量增长在同时出现。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北京楼市12月很可能将延续11月网签量破万的势头，成为今年第二个月度网签破万的月份，并有可能超越11月。

　　但与此同时，数据显示，截至12月7日，北京可售商品住宅总量达到9.3万套(包含8000套的保障房、自住房)。在亚豪机构副总经理任启鑫看来，除去此类房源，存量8万多套仍是北京楼市库存的高点，近期回升的成交量并不足以改变高库存的现状。

　　广州的情形与北京类似。中原地产首席分析师张大伟指出，一线城市未来一段时间面临的去库存压力仍然很大，短期的高成交量并不足以支撑房价上涨。

　　部分二三线城市的库存压力更大。据国泰君安首席经济学家林采宜测算出地产下跌风险最大的15个城市。在衡量地产下跌风险的因素中，地产投资过剩影响最大。而投资过剩带来了库存高企。

　　据国家统计局数据，截至10月末，全国商品房待售面积58239万平方米;11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。

　　“整体上来看，商品房的销售速度落后于它的在建和竣工可售速度。”一位北京房地产业内人士说。

　　部分房企资金链紧张

　　全年的高库存带给开发商的，除了销售去化压力，还有资金链问题。

　　CRIC研究中心统计数据显示，三季度末，A股139家房企净负债率为101%，季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。据其测算，15家中型房企六成已突破120%高位。

　　CRIC研究中心分析，中型房企净负债率极高且继续上扬，是因为普遍有做大规模的需求，导致库存和负债率激增。

　　而在开发商对一线城市土地的争抢中，二线房企表现更为凶猛，拿地增加也推高了其负债率。

　　根据国家统计局11月12日公布的最新数据，全国房地产开发企业到位资金增速在经历了1-10月短暂的回升至3.1%后，1—11月突然降至0.6%，比起2013年的20%多相差了很远，开发商资金链仍不容乐观。

　　今年持续低迷的市场也是开发商无法获得充足现金流，改善资金链的重要因素。中原地产市场研究部统计数据显示，截至10日，公布前11月销售业绩的上市企业有33家，其中25家企业完成年度任务不足九成，超过19家完成率不足85%，合生、恒盛等企业完成年度任务不足四成。

　　不确定的2015年

　　前述北京业内人士指出，2014年下半年，中国楼市出现了拐点，客户需求整体性缩水，市场进入“休眠期”。

　　这也推动了卖房模式的变化。如万科在淘宝卖房、远洋联手京东众筹等互联网营销手段出现，其目的都是为了帮开发商拓展客源，促进销售。

　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，尽管大部分城市已经取消或松绑限购政策，降息后，年底部分城市开始出现成交量“翘尾”的行情，但是今年整体市场成交量表现欠佳已成定局。

　　克而瑞研究机构分析，对房地产行业而言，2015年首先面临多重紧缩。首先是美联储结束QE的后续影响，将使得近年来海外融资占比较高的房企面临汇率风险，明年海外融资也不会太好;加息启动和再工业化将造成国际资本回流，会吸纳滞留在中国的热钱，中国外汇占款压力大为减少的同时，也意味着国内流动性将明显趋紧。

　　与之形成对冲的因素是，继续降息、降准的可能性较大;国家可能会加大社会流动性的利用效率，以弥补政府流动性的不足，以及针对房企在境内的融资可能进一步放松。

　　不过整体看，克而瑞分析师杨科伟说，当前的楼市，诸多城市库存依然高企，加之土地消化周期过长，未来市场供应高峰尚未到来;另一方面，需求过度透支，尚需时间积累，加之救市刺激下楼房降价力度不够、范围有限，价格调整尚未到位。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰预测明年的楼市还会继续调整。2015年楼市的分化将会非常严重，即使像北京这样的一线城市，也是冷热不均。比如五环内的项目相对卖得比较好，但是六环左右的房子，去库存压力就比较大。

　　不过，在各地政策松绑、信贷放松以及降息等一系列利好因素综合刺激作用下，11月全国重点城市新房市场成交量再创年内新高，一线城市二手房市场成交量显著增加，土地市场也表现抢眼。

　　张大伟指出，统计局1-11月房地产成交数据同比跌幅加深因为前期基数过高所致，实际上市场环比数据已经出现好转，后期有望企稳。而未来房地产市场的新常态将是，结束了以前量供不应求、价格单边上涨的格局，进入了一个供需相对平衡，部分供过于求的局面，市场的波动加大。

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