房地产市场量价快速回升 需警惕新一轮房价快速上涨

时间：2015-05-28 14:53    来源：经济参考报  

　　从3月底二套房首付比例降低等一系列房地产政策措施接连出台到现在，一个多月的时间里，我国房地产市场出现了一些积极变化。很多城市商品房成交量迅速扩大，价格也有所回升，个别城市成交量创近年来新高。但专家表示，我国房地产市场快速回暖趋势值得关注，需警惕新一轮房价报复性反弹影响市场稳定健康发展。

　　地方政府出台政策积极性高商业银行支持楼市“不冷不热”

　　3月底，我国房地产刺激政策陆续出台。3月27日，国土资源部、住建部提出统筹调整土地和商品房供给;3月30日，央行降低二套房首付比例;财政部将个人购买二手房免征营业税的期限从5年调整为2年。《经济参考报》记者在各地调研发现，中央一系列政策措施出台后，各地迅速落实并配套相关政策。

　　浙江省温州市4月2日就出台了8条地方细则，成为中央政策出台后首个公布地方细则的城市。其中规定，“政府对首次购房给予一定补助”，这引起社会各界热议。易居房地产研究院研究员严跃进说，这是目前各城市中救市力度最大的一项内容，可能带来整个市场预期的改变，意味着地方政府鼓励买房的思路已经形成。

　　安徽省出台政策规定：从4月8日起，对省直公积金缴存职工家庭购买第二套自住住房，并申请住房公积金贷款的，首付款比例由以前的60%降至30%，与首套房的首付款比例持平。合肥市物价局则提出，对房产部门涉企收费项目进一步精简和明确，包括限价商品住房、经济适用住房、公租房等在内8类条件下房产转让，将免收住房交易手续费。

　　4月18日，福州市政府出台了《关于稳定住房消费支持刚性需求的实施意见》，内容包括进一步放开首套房和首改房认定标准、首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率等。

　　各地出台多项政策力促商品房交易，然而受制于商业银行管理体制，在贷款支持政策方面难以实质性推动。记者走访北京地区各大银行了解到，目前北京各家银行对二套房贷大多执行首付5成，利率一般上浮10%;在首套房方面，8.8折优惠利率成为市场主流。北京各大银行并未彻底执行央行针对二套房贷首付最低标准。

　　杭州市公积金中心也调整了相应政策，对首付比例以及公积金贷款额度做出调整。不过，银行方面出于自身经营考虑，尚未对首套房贷给出低于9折的优惠，对二套房依然实行基准利率1.1倍的贷款利率。“总体来看，银行的信贷政策对楼市仍是一个制约，特别是对改善型购房者来说，过高的利率增加了他们的购房成本。”浙报传媒房地产研究院院长丁建刚说。

　　警惕库存大幅消化后出现新一轮房价快速上涨

　　记者调研发现，在中央一系列刺激政策以及地方配套措施的作用下，各地房地产市场正呈现快速回暖的趋势，特别令人担忧的是，库存大幅消化后房价有可能出现较大幅度上涨。

　　根据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手房共成交17282套，环比上升58.4%，同比上升126.9%。全月网签量仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高。4月北京市二手房成交均价为每平方米35318元，环比上涨2.9%。链家地产北京工体店资深经纪人王利表示，现在最明显变化就是业主的信心增强，房产挂牌价格有小幅上涨的趋势。虽然涨幅并不大，主要是现阶段正在消化此前挂牌积攒的房源;但根据经验来看，如果现存的优质房源消化完，价格可能会出现较大幅度上涨。

　　4月30日至5月3日，上海展览中心举行“五一假日楼市房展会”，此前集体缺席春季房展会的开发商悉数到场，开发商的优惠幅度明显缩小。按照上海搜房网数据监控，此次共有42个项目参展，仅有12个楼盘项目提供折扣优惠。绝大部分楼盘采取抵券优惠，折算下来普遍在9.7折上下，有的楼盘干脆打出“五一不涨价”的标语，而去年秋季房展最低可达9折。中原地产分析师卢文曦说，上海开发商不愿大幅促销是由于在政策推动下4月成交出现放量，新房成交超过100万平方米，交易热情攀升。本次展会也是试探当前价格的市场反馈，如果买方还是积极反应的话，不排除会有部分项目尝试涨价。

　　杭州楼市也呈现明显回暖态势。4月份杭州市区新建商品房共签约11472套，较去年同期增长111.7%，创下历史同期新高，成交总金额184.4亿元。二手房成交也“水涨船高”，签约7060套，日均签约235套，签约量环比上升55.51%，同比上升156.63%。五一假期，记者来到杭州城北的申花板块，“黄龙·金茂悦”售楼部有不少看房者，因为刚刚加推新房源，不少购房者前来看房询价。“此次加推的200多套房源，开盘当天就卖出180多套，单价也从此前的每平方米2.5万元上调到2.6万元，因为现在行情趋好，所以市场还是很认可这个价格。”该楼盘销售经理刘一方告诉记者。

　　在一些二三线城市，4月份以来的房价也出现回升。今年4月的全国百城房价指数显示，合肥房价以环比1.29%的涨幅列百城第二位。记者采访发现，4月，合肥二手房成交量大幅上升，各区域二手房交易中心都出现排队现象，有的区级二手房交易中心还出现连夜过户现象。进入5月后，合肥共有35家楼盘有推盘计划，计划推出约7000多套房源入市，表明开发企业普遍看好楼市。在福州，大部分开发商取消了优惠活动，部分开发商采取“饥饿营销”模式，托关系买房、一房难求等现象重现。

　　房产结构失衡及烂尾风险仍是楼市突出问题

　　记者走访发现，当前很多地方房地产市场仍面临结构失衡的问题，导致一些库存难以消化，当前房地产市场快速回暖并不具备条件基础，容易带来新的风险。另外，前期房地产交投冷清带来的烂尾风险也是当前楼市面临的突出问题。

　　统计数据显示，截至4月末，杭州市区新建商品房库存为159394套，环比3月末增加了4352套，再次刷新各月末库存历史最高纪录。高库存下的结构问题更值得关注，萧山区、余杭区处于杭州主城区外围，供应量很大，这些区域的高库存蕴含着一定的风险。杭州透明售房市场研究院院长方张接认为，供求关系是决定价格走势的根本因素，当前杭州等城市房价从整个市场来看并不具备上涨的基础，快速回暖趋势容易带来新的问题。

　　另外，一些前期降价楼盘迎来集中交房期，交付纠纷以及隐含的烂尾风险值得关注。业内人士告诉记者，当前一些城市已经出现烂尾楼盘，由于开发商前两年降价卖房，所以对楼盘的品质打了折扣，也引起不少业主的强烈反应。当前由于房屋质量以及配套减少和绿化缩水引起的业主维权有增多趋势，而随着交房高峰期来临，这类纠纷将呈高发态势。

　　业内人士和有关专家建议，一是稳定住房消费，创造新的住房需求。方张接说，未来市场有待于来自政策层面的持续接力和精准支持，比如保障房的货币化安置，引导拆迁安置居民和被征地农民利用货币补贴购买商品房，就是一个去库存、拓需求的较好选择。

　　二是做好金融信贷支持，改善惜贷情绪。深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，目前，楼市需求端的最大约束就是房贷“融资难”和“融资贵”。当前，应通过央行对国开行进行抵押补充贷款(PSL)，间接收购商业银行房贷余额证券化(MBS)，修复商业银行资产负债表，改善惜贷情绪，激励银行发放更多的低利率房贷。

　　三是助推房地产业转型升级，促进消费升级。安徽省房地产业协会会长马前光认为，质量、功能、环境、物业管理、舒适度等因素将是改善型住房需求群体的主要诉求，而房地产业是否能提升品质，满足消费者更高层面的需求也将是未来房地产业发展的关键。

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