安居客：交易税今起调减 京沪房价继续看涨

时间：2016-02-22 21:38    来源：中华网  

　　房地产交易环节契税、营业税优惠政策今天正式施行，这也是继春节前央行宣布降低首付后，2016年楼市的又一重磅利好。周末楼市在政策春风下进一步升温，来自安居客的数据显示，周末安居客APP日均访问量骤升21%，较前一个周末增长了42%。安居客房产分析师认为，一线城市在本次新政中仅调整首套房契税，看似所享受的政策利益较少，但极有可能因本次政策调整促使中高端住宅房价大涨。

　　房地产交易税今起调减

　　按照财政部新政，2月22日起，个人购买90平米及以下家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税;90平米以上的减按1.5%的税率征收契税。购买第二套改善性住房，面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平米以上的减按2%的税率征收契税。同时，个人将购买不足2年的住房对外销售全额征收营业税，个人将购买2年及以上的住房对外销售，将免征营业税。上述政策调整，除首套房契税外，一线城市无法享受其他政策红利。

　　对此，安居客房产分析师认为，这一区别对待缘于一二三四线楼市的不同现状。根据安居客房价指数显示，在过去的2015年中，北上广深一线楼市均呈现量价齐升的态势。以深圳为例，2015年1月深圳二手房价格为28993元/平米，待到2015年12月深圳二手房均价暴涨43.12%，达41494 元/平米。而北京、上海、广州三地二手房价格分别上涨了9.57%、14.31%、6.51%。其中北京二手房价格从2014年9月小低点开始，连续上涨，截至目前已连续增长16个月。

　　与一线楼市火爆情景相反的是，全国房产库存依旧高企。日前，国务院发展研究中心副主任王一鸣曾表示，截至去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米。加上在建面积73.5亿平方米，需要5年9个月才能消化掉。如果再加上待开发土地面积，房地产库存需要6年5个月才能消化掉，天量库存亟待新政刺激来消化。

　　一线城市房价看涨

　　虽然一线楼市在此次调整中仅占一项，但对于中高端市场而言，却迎来巨大红利。根据调整后的政策，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。此前，面积为90~140平方米的，按1.5%征收，面积为140平米以上或“非普通住宅”，按3%计征。如今原有的“普通住宅”条件正式撤销，改为90平米以上，统一按1.5%征收契税。

　　以上海为例，比如在内环内，一套70平米，但总价达500万的住宅，由于高出上海市此前限定的内环内需低于450万元/套的标准，该住宅将被判定为“非普通住宅”，需要按照总价3%来征收契税，需缴纳15万元。如今，因契税政策调整，“普通住宅”条件撤销，也就意味着，该住宅因面积未超过90平米，只需按照1%的契税征收条件缴纳即可，一下可省却10万元。

　　安居客房产分析师表示，自去年下半年以来，一线楼市地王频出，在北京、上海，由于土地拍卖溢价严重，面粉比面包贵的现象普遍出现。因此业内普遍认为2016年一线楼市将逐渐高端化，原因在于只有这样，房企才能赢得利润，如按照普通住宅开发，高溢价拍下的土地或会成为赔本。

　　如今，房产契税的降低，一定程度上降低了中高端住宅的置业门槛，或会更加催生更多中高端住宅进入市场，推升整体房价的暴涨。

　　改善型需求或集中释放

　　实际上，从去年下半年以来，一系列的楼市扶持政策都与2008年的救市手法极为相似。当初，中央曾五次降息，并动用4万亿振兴经济。2009年，救市成功后，住宅价格和成交量均出现暴涨。

　　如今，去年央行六次降息、五次降准，释放大量资金进入市场。而开放二孩、松绑限购、下调契税等政策，更是进一步释放改善型住房需求。对此，有人预测，在未来楼市或将还会有新的强有力政策放出，或会重新回到2009年的火爆楼市。

　　不过，安居客房产分析师认为，本次契税、营业税政策的调整，对三四线楼市确实会起到积极的促进作用，但重现2009年、2010年的抢购潮有些困难。据介绍，三四线楼市低迷的最大原因在于人口结构，绝大多数三四线城市都呈现人口净流出现象，吸引力不足、人口下降才是三四线楼市最大的问题。

　　而本次契税政策放宽，更直观的感受是国家正着力拉动改善型住宅的需求，促进中大户型的销售。叠加此前的二孩政策，在未来很长一段时间，与改善型住房相关的行业或将大幅受益。据悉，上周末不少楼盘和中介为了接待前来咨询看房的客户均是“加班加点”，主打中高端改善型住宅的安居客APP，上周末访问量也迎来新年又一个小高峰。

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