从4月房价变化看当前中国房地产的走势

时间：2016-05-02 21:23    来源： 易宪容  

　　5月1日发布的中国指数研究院百城房价指数显示，中国4月份的房价主要表现为以下几个特征。一是2016年4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%，涨幅较前一个月收窄0.45个百分点。也就是说，已经持续环比上涨了12个月的百城房价，已经出现回落。其原因主要表现为二个方面。一个方面是1季度销售占比较高的一线城市房地产市场，不仅4月份销售面积开始下降，而且疯狂上涨的房价在一定程度上得到遏制;另一个方面，尽管1季度一线城市的房价疯狂上涨在4月份开始蔓延到周边城市，但是周边城市不仅住房销售量要小于1季度的一线城市，而且房价的涨幅也要低一线城市。这自然会拉低整个房价。

　　二是以同比来看，2016年4月，住宅价格同比2015年4月上涨的城市个数为50个，较上一个月增加7个。其中，深圳上涨59.88%，惠州上涨31.07%，东莞、苏州等8个城市涨幅在20%-30%之间;武汉、廊坊等5个城市涨幅在10%-20%之间。另外，住宅价格同比2015年4月下跌的城市个数为50个，较上月减少7个。其中，三亚、泰州跌幅超过10%;福州、昆明等6个城市跌幅在5%-10%之间。

　　也就是说，尽管1季度一线城市及部分二线城市的房价出现疯狂上涨，而且这种疯狂上涨在4月份开始蔓延到一线城市的周边。但是就百城的情况来看，房价上涨的城市及房价下跌的城市仍然仅是打为平手，一个不多一个也不少。这就意味着看上去炒作疯狂的中国房地产市场仅是一线城市及周边有反映，而远一些的城市房地产仍然处于难以启动的困境中。如果再加上没有纳入百城的三四线城市，占比规模相当大的房地产市场仍然没有启动。

　　因为，一线城市及周边城市的房地产火热、房价暴涨最为主要的原因是这些城市房价上涨及形成房价上涨预期，而让各种住房投机炒作者涌入。只要这种预期改变，这些城市房地产的销售和价格也会随之逆转。4月份一线城市的情况是这样，有可能这种情况也会在一线城市周边出现。因为，这些城市的住房投机炒作者的预期完全取决于政策是如何变化。房价疯狂的城市，政策出台，住房投机炒作者的反映是一样的。

　　最为重要的是，另外50个城市的房价还是处于同比下跌的状态下，这就使得住房的投资炒作者根本上就不敢进入这些城市的房地产市场，使得这些房价同比下跌城市的住房销售要迅速增长并非易事。如果再加上百城之外的三四线城市的房地产市场面临的困境要比这50个房价同比没有上涨的城市还要严重，这就意味着当前中国的房地产市场要走出当前的困境并非易事。

　　三是在新建住宅价格环比上涨的71个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉，已经不见一线城市踪影。这就意味着，尽管1季度一线城市房地产市场的疯狂现象已经全面向周边城市蔓延，但是这种蔓延同样完全是住房投机炒作者为支撑。如果地方政府政策调整，这种蔓延也可能成为强弩之末。这不仅在于这些城市住房投机炒作者的房价上涨预期弱于一线城市的投机炒作者，而且在于一线城市4月份的现实也可能让这些城市投机炒作者却步，特别是香港房地产市场的情况更是会影响这些城市房地产市场的预期。对此这些城市投机炒作者不得不认真面对。

　　总之，1季度政府通过过度的信贷扩张让一线城市及部分二线城市房价疯狂，以此来拉动GDP增长，但是这种拉动随着一线城市房地产市场调整在4月份已经减弱。特别是还有50个城市房价同比还处于下行及不少三四线城市房地产还没有启动，当前中国房地产市场仍然面临较大困境。这就使得政府希望房地产来拉动经济的目标是否能够达到还是不确定的。刚公布的PMI的数据也显示了这点。

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