震惊!地价、房价原来是被……炒高的!

时间：2016-06-12 22:46    来源：凤凰房产  

　　 5月中国地王频出，楼市一片火热。杭州地王、上海地王、北京地王、深圳地王短短时间内迅速出炉。在它们引领下，中国房市成为全世界有史以来最大的赌场!

　　  有人层层深入挖掘，发现所有地王背后都有个“央企干爹”!说明一个严重问题，2016年已经是历史上地王最多的一年，央企炮制的“地王年”——他们制造了半数以上的地王。

　　  2009年，中国就曾上演过一轮央企拿地的高潮了，当年的主角是中化旗下的中化方兴地产。但我们要探究的是：为什么是在今年，地王又密集的出现了?央企又疯狂抢地王了?

　　  流行观点是这样：央企拿地王是因为货币超发，手里钱太多成本太低，又无处可去。或者，央企是为国接盘，制造经济繁荣的假象。如果真的为国兜底，他们应该只去那些房子卖不掉的三四线城市，既可以去库存，又可以缓解地方债，多好的事，而不是全挤在楼市已经过热的一二线城市。这背后的真相可不是那么简单。

　　  先来看看今年频频制造地王的央企们，都有什么特征。

　　  1、地王的诞生着基本都在“21家”阵营，“水电系”尤其活跃。

　　  频频制造地王的央企，基本都在国资委当年明令允许的“21家”地产央企之列。就是说，都是有“房地产牌照”的。

　　  插播一段历史：2010年3月，国资委明令：16家央企可将房地产作为主业，其余78家将逐步退出，这就是历史上著名的“退房令”，到2011年，增至21家。

　　  这份名单其中包括， 中国建筑国际工程总公司、中房集团、中化集团、中冶集团、五矿集团，保利集团、中粮集团、葛洲坝集团等、鲁能集团、中国电建等。他们的身份都是响当当的央企，背后有国资委撑腰。

　　  在“21家”里面，最活跃的是水电系，鲁能、电建、葛洲坝成“地王买手”，今年已在深圳、南京、苏州等城市花掉300多亿，抢了10块地。

　　  简单说，今年以来的央企地王现象中，是水电系的天下。

　　  2、这些央企不差钱，抢地不问价，有地就抢，每次都是面粉贵过面包。

　　  他们的抢地风格是这样的：拿地基本不问价格，不管多少钱，就是要拿到，一看到有人举牌就立马应价。如果是像深圳这样的招投标，也会开个比第二名高出10亿元的天价标，让对手跟不上。所以，每次他们都会把地价搞比周边房价高，面粉贵过面包眉头都不皱一下。

　　  最后盖出的楼房价格那么贵，皱眉头的是买不起房的老百姓。

　　  3、这些央企地产做得太一般了，诡异!买地的钱都超过了全年销售额。

　　  看这些地产央企的排名，能吓死你，什么时候他们玩地产靠过钱?2015年的销售额上500亿的只有中海、保利、华润、招蛇，剩下的大都是200亿和以下的，可是就是这样稀烂的业绩，他们也敢抢地。

　　  拿常识理解，没有任何企业会这样不顾成本的做一笔投资。这些央企无比活跃的拿地行为，是不正常的，是没有商业逻辑可言，他们根本不是基于对房地产市场的判断。本质上说，他们创造的地王价格，是对全民的绑架。

　　  因为，这些地产央企频频制造地王，真相是为了自保，而不是什么为国接盘那么伟大。

　　  为什么说央企拿地王是为了自保，而不是为国接盘?

　　  这个变化就是：去年以来包括地产在内陆续发生的史无前例的央企整合大戏。

　　  2015年，国资委共推动了6对12家央企的重组整合案例。包括南车和北车合并组成中国中车，外运长航整体并入招商局集团，以及6月2日刚刚召开重组大会的中冶集团整体并入五矿集团等等。

　　  不仅仅是地产央企内部的自我重组，还包括央企之间地产业务的重大重组。大家都只关注了“去库存”，但少有关注中央关于“促进房地产业兼并重组”的表态，随后地产央企的重组此伏彼起，央企各地疯狂的制造地王。

　　  例如，招商局集团推动蛇口工业区与招商地产合并，组建市值赶超万科的巨无霸——招商蛇口，仅在前海蛇口自贸区就有土地面积500多万平。

　　  再比如，中海地产310亿并购中信地产25城2400万平米土储，中信剥离了地产业务，中海地产土储超过6500万平，超过万科。这是央企之间地产业务的重大重组。

　　  前一阵子，又传出中粮集团剥离旗中粮集团，接盘者可能是招商蛇口。

　　  这些都宣告着：在2010年之后的6年里，新一轮的地产央企重组正在拉开帷幕，而且，这一轮重组，是中国房地产史上前所未见的。

　　  这样的重组大戏，实质就是由政策主导的“地产央企内部的大鱼吃小鱼”。除了那些已经做到了千亿规模，或者是拥有独特竞争优势的地产央企，只有他们可以拥有主动权外，剩下的分分钟有被合并重组的可能。

　　  换句话说就是，如果你的地产业务做的不好，规模太小，或者没有竞争力，都将有可能被别的央企吞并，弱肉强食，谁都不想输。

　　  所以央企们争先扮演楼市最疯狂的玩家。为了不被重组掉，为自己保留“房地产牌照”增加一份筹码。

　　  很大概率，这就是为什么这些地产央企，在今年以来疯狂的拼抢地王的直接原因，不是为了什么为国接盘，也不是因为钱多手，而是为了：不被更强大的央企吃掉，以及在互吃的过程中能够有主动权。

　　  这也解释了：为什么越是地产业务规模小的央企，拼抢起地王来反而越凶猛，完全无视自己的能力。因为越是规模小，被吃掉的可能性越高。而且，频频拿地王，也更能向上层传递出“我在专心做大房地产”的效应。他们拿地，更多只是为了自己在可能发生的重组中增大赢面。为什么抢地集中在一二线城市，是因为这里的楼市更安全一些，即便是买贵了，也有可能翻本;而到三四线城市去抢地，买到超出市场价格的地块，等于砸到手里了。

　　  也许等不了多久，新一轮的地产央企阵营又新鲜出炉了!它们不管不顾的制造地王，只会使楼市的面包价更贵，老百姓更加买不起房。结局就是这些央企变成变成推高房价的加速器，让商品房更加快速的“豪宅化”，普通人更难买得起房子，而假如未来的市场发生了调整，那么谁来承担央企们制造的亏损呢?依然是为国接盘的老百姓。

　　  只能祈祷，这些疯狂制造地王的央企们能理智面对市场，适当地收手。

　　  冰火两重天：楼市一路高歌，央企疯狂囤地;制造业却失去生机，如坠冰窟。

　　  有一个数据非常重要，它堪称“让高层最为忧虑”，这就是“民间固定资产投资增速”。在第一季度，民间固定资产投资增速却从去年底10.1%猛降至5.2%，遭遇近年来罕见的断崖式下滑。

　　  出口订单风流却被雨打风吹去，内销订单更是凄惨，工厂机器沉寂，马路货车渐稀。 目前大家都不敢投资，以及找不到投资机会!

　　  由此引发众企业家纷纷感叹：炒房兴邦!实体经济陷入凋零。

　　  随着松下、夏普等企业回迁日本，几个全球知名制造企业又集体唱起了“离歌”。

　　  飞利浦照明深圳工厂关闭：深圳，再见

　　  5月30日，全球照明市场第一照明品牌“飞利浦”，由于经济下滑，成本上升造成业务恶化，经营困难，不得不关门歇业，不再进行任何生产。

　　  富士康逐步撤离大陆，在印度建百万人工厂

　　  5月10日，报道称，富士康有意在马哈拉施特拉邦买下1200公顷土地，将投资100亿美元建新的制造厂全用于生产iPhone。据悉，富士康计划在2020年之前在印度建设10至12座工厂，超过1百万员工。

　　  5月21日，苹果CEO库克表示要将现有的苹果生产线和服务都搬到印度市场。

　　  中国大陆房价变态的高、物价飞涨、税收高，人工成本是印度3倍多，越南的4倍多，已经导致很多企业不得不撤离，富士康如果撤离大陆，苹果生产线可能全部转移印度、百万人工作岗位，成千上万供应商将如何应对?

　　  除了上面所说的企业外，华为总裁任正非也感叹：

　　  深圳房地产太多了，没有大块工业用地了。土地越来越少，越来越贵，既然要发展大工业，人要有住房，要有生活设施。太贵了，企业就承载不起，工业就发展不起来。

　　  未来二、三十年将是智能社会，如果资本大规模雇佣“智能机器人”，西方制造业有可能重回低成本，产业将转移回西方，中国将空心化。

　　  随着逐步逼近香农定理、摩尔定律的极限，而对大流量、低时延的理论还未创造出来，华为已感到前途茫茫，找不到方向。华为已前进在迷航中。

　　  任正非是有感而发。在华为总部所在地深圳龙岗，今年前两个月房地产投资额占固定资产投资的74%，而制造业投资则大幅萎缩，同比下降60.4%，占固定资产投资之比仅为5%。

　　  目前的高房价已经导致了企业的高负担，各种租金成本极其高昂，中小企业和创新型科技企业很难承受。

　　  可以说，华为都已感受到资产价格上涨对公司的冲击，估计在一线城市，没有多少公司不被压力困扰。

　　  这个年代，高房价逼迫所有人都想做房地产，高房价逼迫所有人都想去炒房，很少人、很少企业静下心来提高企业的竞争力。这无疑是对实体经济的一个重大打击，是对全民创业的一个质疑。

　　  如果不能维持利润，企业不可能永远亏本生存，这关系到中国千家万户的就业大事。中国振兴还需要靠发展实体经济。

　　  中国面对着高涨的房价，以及央企地王不断波涛汹涌的助推，我们更需要清醒地认识到：实体经济才是是中国经济的强大的基石，房地产经济难以扛起中国经济的未来。

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