赎楼费用减半 房产交割提速

时间：2016-08-12 10:52    来源：大洋网  

       在二手房交易中，不少买家都遇到这样的“纠结事”：业主贷款没还清，房产证尚在银行抵押，想买这套房就必须先帮卖家还清贷款，方能解押过户。可是，买家出钱赎楼则要冒高风险，不出钱的话业主一时半会没法赎楼。深圳一房产中介人士表示，“赎楼”行为在二手房交易中普遍存在，比例高达五成。

　　 遇到这样的“纠结事”怎么办？记者日前了解到，深圳住房金融服务平台大道金服联合保险公司、银行推出了国内首创的房屋产权交易保险产品——“交易保”。买卖双方只要在签约后，投保一份“产权交易保险”，买方的贷款银行就会提前发放按揭款，用于归还业主原贷款而无需另外融资赎楼，房产交割时间因此可缩至一个月内，交易费用也节省了一半左右。

　　 “该模式意在重构传统二手房交易流程，解决传统模式中时间长、成本高、风险高的三大痛点。”大道金服总裁徐约可说。

　　 ●南方日报记者 卓泳

　　 服务？？将银行按揭放款前置

　　 在国内，传统的二手房交易中，假如买卖双方都是按揭，需经过“签约—赎楼—解押—过户—新按揭的抵押—银行放款—交割”等几个主要环节，其中的某些环节可能还要细化出其他步骤。

　　 在徐约可看来，这样的二手房交易流程存在三大痛点：第一是时间长，全过程走下来在深圳需要耗时两个月，在内地城市则需要3—6个月不等；第二是成本高，赎楼环节一般需要从担保公司或者如今的P2P借一笔过桥资金，借贷利息在深圳是2%，在内地城市则高达3%—4%；第三是不安全，交易资金游离在监管之外，买方用首期款给卖方赎楼遭挪用，或者赎楼之后房产被查封，最后钱房两空的纠纷比比皆是。

　　 “二手房交易由于资金和时间的不匹配，在复杂的交易中衍生出大量过桥贷款的环节，给购房者增加了负担，这是较为落后的生产模式。”徐约可介绍，在美国、澳大利亚等发达国家和中国香港地区，“过桥赎楼”并不存在。由于这种模式链条很长，且许多信息不透明不公开，一旦出了问题将给购房者带来损失。

　　 “我们要做的是用创新的金融工具修正交易流程中不合理的地方，重构二手房交易金融服务链条。”徐约可说，具体而言，买卖双方通过地产中介签合同以后，先投保一份产权交易保险“交易保”，买方银行直接发放已经获得审批通过的按揭款，这样，卖方就可以提前收到房款，买方也可提前收楼，其余的过户、抵押等手续可随后再办理。

　　 徐约可表示，相较于传统的先赎楼后放款的方式，这种交易方式给买卖双方带来三个方面的便捷：首先，提前一个多月实现房产交割，卖方可以最快实现收款；其次，无需过桥赎楼贷，新模式的客户费用比原来降低一半以上；再次，保险公司对整个交易过程承保，抵御可能发生的风险。徐约可将此称为住房金融的2.0版本。

　　 合作？？撬动银行保险双方力量

　　 既然传统的二手房买卖交易中存在不稳定因素和可能爆发的风险，为何银行愿意提前放款、保险公司愿意承保呢？

　　 目前看来，这种新型的二手房交易模式中，最关键的是那一款全新的产权交易保险，由保险公司来承担可能会发生的风险。目前与大道金服合作的保险公司是众安保险、中国太平洋财产保险股份有限公司和中华联合财产保险。

　　 “保险公司的强项在于精算，基于对市场上众多担保公司赎楼业务的数据分析，保险公司得出这个业务风险可控的结论，才会跟大道合作，一起推出产品。大道本身也调研过全国26个地方32家担保公司，这项业务在市场上的风险概率是万分之五以内。”徐约可说。

　　 如此看来，对保险公司而言，这是一门算得过来的生意。众安保险首席风险官吴逖认为，二手房交易过程慢、贵、不安全的问题需要专业的金融工具和机构来统筹解决，“交易保”为解决这些问题量身定做。而对银行来说，比起原来合作担保公司、中介公司的贷款类产品，显然更信任正规金融机构的产品。“交易保保障的是90天内如果购房者没有办理完新的银行抵押，保险公司就会赔偿银行全部按揭款。”徐约可介绍，保险公司赔付完后，就会向相应的责任方追究责任。

　　 这一新型的二手房交易过程中，最难被撬动的是房产中介的积极性。据记者了解，在国内，很多地产中介都热衷于做从交易撮合到配套金融产品的全链条服务，从中获取更多收益，如今为何甘于被分食？

　　 “其实，中介最在乎的是能否撮成交易和能否尽快磋成交易，交易越快达成就能越早收到佣金。”徐约可说，原来中介两三个月做一笔交易，有了交易保就可以一个月做成一两笔，大大提高生产力。

　　 与大道金服合作的中原集团主席施永青在合作启动仪式上表示，在香港，中原是不碰金融业务的，金融产品都交给金融机构。他相信，把精力放在主战场，会更有利于增强自身竞争力。

　　 风控？？一票否决背负经济诉讼客户

　　 记者了解到，大道金服在这中间不仅充当了银行和保险的牵线者，还是整个过程最关键的风控者。

　　 “规范化、制度化的精细流程，并通过系统严格落实，是有效操作风险管理的核心。”徐约可告诉记者，产品的风险主要在操作环节，细分节点有十几个，不同环节需要由不同专职岗位执行。然而，以往国内赎楼主要是一些谈不上很规范的公司做这类业务，因为单量不多，没有办法做到精细流程化分工，通常一个人从头到尾包办，这样一来，即使中间环节有什么猫腻也难以觉察，风险很难控制。

　　 “我们每个岗位都严格按标准流程操作，而且后手监督前手，更有质检人员随时抽检每个岗位是否严格按标准操作，这套模式类似于工厂的流水线。最核心的是，在资金流方面，新的模式中，资金从银行按揭放出来以后，产权交易保险提供保障，全流程资金都在传统金融监管体系内，大道金服所有岗位人员全程不碰资金。”徐约可说。

　　 那是否每一个卖家都能通过这份保险快速获得买家的按揭款呢？徐约可说，赎楼过程中95%的风险来自于被查封。

　　 “我们通过风控模型严格准入投保者，评判客户的信用等级。打个比方，客户属性中如果身上还背负着经济诉讼等，那一定是一票否决。”据徐约可介绍，目前公司近一半的人员都是风险运营管理岗位，再加上买卖双方资金交易完成后，赎楼、解押、过户、再抵押等环节都会由大道金服的工作人员来负责，每一笔操作都需要挺大的人力成本，因此大道金服会从中收取一定的服务费。

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