楼市投资潮下的“破与立”：新供需发力 新动力引流

时间：2016-09-30 20:39    来源：中新网  

　　中新网杭州9月30日电 “创业十年不如买房一年。”一句戏语道破许多人的无奈。

　　“房屋是不动产中的最佳投资品种。”9月底，上海人王伟(化名)在浙江杭州富阳入手了两套排屋和四套公寓。这不是他第一次来到杭州买房，早在2007年，王伟就曾入手一套杭州的房子，2010年卖出时，房价翻了一番，但这在他看来只是小试牛刀，根本算不上投资。

　　从2003年开始，王伟就在包括上海等附近城市投资房产。去年下半年，他在杭州陆续购入五套房子。经历过十几年楼市跌宕起伏，在他看来，投资杭州楼市值得期待。

　　王伟是今年以来众多涌向杭州买房的投资客中的一个。

　　数据显示，截至8月底，杭州市新建商品房2016年的成交突破了15万套，创下历史新高。8月份，杭州外来购房比例已经达到了33.8%;G20杭州峰会结束后的一周，外地人的购买比例达到了39.3%。

　　正如数据所示，房地产市场的持续火热与外来的投资投机潮不可分割。价值洼地、G20效应、投资渠道缺乏等均是杭州楼市再兴投资投机潮的缘由，然而，只有潮水退去，楼市才能回归平静。

　　从投资品属性回归消费品属性，在专家们和业内看来，离不开“破”、“立”之法，需要两者双管齐下，从房产税和土地政策两方面进行供需调节，从新动力注入实体经济来引流投资资金。

　　投资客“相中”杭州楼市：不上6万不出手

　　2015年10月，囿于上海对外地者的房产限购新政，在上海工作的陈楠(化名)出于半投资半自住的考虑，在杭州买了一套不是很满意的房子。没想到，时隔7个月后，这个房子价格上涨了约30万。

　　如今，谈起这段购房经历，他感到十分后悔。“当初挑三拣四，不然现在发达了。”

　　今年以来，杭州房价不断攀升，“地王”频出。

　　“这就如同在池塘中丢下一块石子，波纹从中央向外围传导，直至平息。”在科地资本集团董事长陈刚看来，投资客涌入二线城市，本质上是一线城市房价上涨后的余波。

　　他认为，持有货币的投资客看到北京、上海等一线城市，房产需求更大，房价承受能力更强，于是“石子”落在了一线城市。与此同时，紧缩的土地供应导致地王频出，以及今年资产荒导致的避险需求，一道助推了房价上涨。

　　一线城市房价经历了一轮快速上涨后，部分二线城市在衬托下变成了“价值洼地”。因此投资客将目光纷纷转向二线城市，苏州、南京的房价紧随上海上涨。

　　虽然池塘的波纹传导到杭州的时间比南京、苏州慢了一拍，但这并不影响杭州楼市掀起投资投机潮。

　　浙江是经济大省，而省会城市杭州是浙江的核心城市，同时又与上海经济紧密连接。

　　浙江大学经济学院教授史晋川认为，G20之后，随着杭州基础设施不断完善，国际影响力进一步提升，杭州的房价给了大众更多的预期空间。

　　“杭州楼市的上涨也是杭州城市价值的体现。”杭州我爱我家品牌总监周包军说。

　　的确，G20杭州峰会的成功举办，以及杭州近年来新经济的快速发展，自然环境的不断趋好，让不少人认为，杭州的房价仍然偏低。

　　“杭州不上6万(人民币/平米)不出手，我不是来赚点路费的。”王伟在某论坛上放出豪言，并称这个价位是他所在的上海投资客小圈子里的共识。

　　王伟告诉中新网记者，十一黄金周期间，他所在的投资圈将组团来杭州看房。

　　“我觉得这是一个可以理解的现象，但这个现象反过来说明，目前投资方向缺失。”复旦大学管理学院教授芮明杰提出，目前市场上投资渠道少，许多外地投资客看中了房地产市场貌似一本万利的投资前景。

　　还原住房消费品属性之“破”：房产税抑需求 土地新政增供给

　　房地产早已成为大众投资的热选。但是，由投资投机性购房导致的房价暴涨和楼市乱象，必然加重购房者特别是刚需购房者的负担，使百姓的幸福感大打折扣。

　　“政府要释放出强烈的信号，房子是给人住的，不是给人投资投机来炒(房)的。”浙江大学经济学院教授叶航如是说道。

　　顾名思义，楼市需要让住房回归消费品和民生属性。然而，如何真正还原住房的消费品属性?

　　九月以来，杭州政府已经针对楼市相继出台三个政策，分别为部分区域重启限购、土地拍卖新政，第三个政策甚至三箭齐发，同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。

　　然而，在许多专家看来，这些政策并非釜底抽薪之法，虽然对市场起到一定威慑作用，但并不能从根源上解决投资投机问题。

　　“因为限购不是完全意义上的限购，(它)依然允许外地人认购一套，而且没有太多类似社保等约束，所以还是会倒逼部分购房者积极入市。”在杭州重启限购后，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，今年年底前房价会继续上涨。

　　浙江建工房地产开发集团企划部总经理邱国良也认为，从长远来看，部分区域限购的政策所起到的效果不会特别明显。

　　作为投资客的王伟也说，公积金等新政对他们的心理预期导向有一些影响，他估计房价上涨会放缓，恐慌性抢房不会再有了，但对于像他这样的非贷款性投资影响不大。

　　正本清源。谈到解决问题的根本措施，专家们不约而同将目光都放到了房产税和土地、房源供给上。

　　“最终的办法可能还是国家的房产税出台。”浙江省社科院经济研究所所长徐剑锋举例称，有的人买十几套二十几套房子，放置几年十几年，如果不出台房产税，这种情况就会很难改变。

　　芮明杰也表示，对约束投资、还原消费品属性，其个人觉得房产税是一个比较好的控制房产作为投资品的政策。

　　如果购房者买房自住，政府可以不收或者收取低的税率，如果购房者买房投资，政府可以收取较高的税率，“这样的条件下，投资就没意义了，自然而然就不会投资。”

　　除了抑制投资需求，芮明杰认为应该双管齐下，此前杭州出台的土地新政还不够，要实现一定的土地供给。

　　史晋川也提到了从供给和需求角度来还原住房消费品属性，他认为，对于高收入者、投资者，政府进行房产征税，限制他们的需求，对于中低收入者，可以加强供给，政府出钱盖房子，满足中低收入者的基本需求。

　　还原住房消费品属性之“立”：为实体经济注入新动力

　　陈刚表示，全国住房信息联网，配合房产持有税替代传统“土地财政”，从逻辑上讲一定可以控制房产投机，但真正推行起来阻力重重。政府要想主动、可控地推出上述政策，也需要新经济增长的配合，只有双管齐下，才能遏制房产投机。

　　正如其所说，业内认为，实体经济还需要注入新动力，以此拓宽老百姓的投资渠道，如此一来，老百姓发现房地产行业无高利可图之后，能有新的投资选择，一定程度上也能进一步还原住房的消费品属性。

　　邱国良表示，当前倡导创新创业就是实体经济中的新动力，但是现在的资金被房地产虹吸之后存在缺血的情况，创新创业缺乏资金来源，只有抑制住房地产泡沫虚高，让大家感觉在房地产行业无利可图，才会把资金投向实体产业去。

　　他提出，国家层面能引导一些有一定发展空间的新产业，创造新的增长点。在他看来，投资客之所以集中在房地产市场而非其他产业，正是因为其他产业赚钱少、赚钱难。只有挤压掉楼市泡沫，让楼市收益增速跟国家GDP保持同步，这时，投资客发觉投资楼市低于预期，才会投资其他领域。

　　在当下，“工业4.0”、“中国制造2025”等热词频频显现。

　　“传统工业发展前景非常大，要大力发展新兴的工业。”徐剑锋认为，大量热钱在股票市场与房地产市场流动，常常引起股票与房价暴涨暴跌的情况。因此，国家需要制定政策，引导传统工业转型升级。

　　陈刚也觉得，当前的资产荒正是由于新经济的潜力尚未被完全释放出来，实体经济的收益率远低于房价涨幅，大家只能一窝蜂把钱投到房地产上。

　　“工业4.0，就是智能化、数字化、绿色化，如果这三化都达到，许多问题都可以迎刃而解。”陈刚看好智能制造和金融科技领域，也将公司资本聚焦在了新经济领域。

　　“只有潮水褪尽，才知道谁在裸游。”毕业3年，新杭州人梁敬浩每月要从薪水中拿出70%来还贷。虽然如此，他仍然怀揣梦想，希望有朝一日能换一套“叠排、带露台”的大房子。

　　和众多刚需购房者一样，梁敬浩希望走在“居者有其屋”到“居者优其屋”的改善型住房道路上时，楼市能回归消费品本身，这样，房价可以涨得慢一点，他才不会走得太辛苦。

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