深圳楼市博弈第四季

时间：2016-10-20 23:07    来源：第一经济日报  

　　[2012年~2014年，深圳房价连续上涨26个月，累计涨幅为42%，此后跌幅为4%;2014年~2016年，深圳房价连续上涨20个月，至今累计涨幅为108%。]

　　在房价连续上涨20个月之后，深圳楼市遭遇平地惊雷。

　　10月4日晚，深圳史上最严购房新政发布——重申90/70政策、非深户购房缴纳社保年限从3年改5年、深户单身人士限购1套、无房但有贷款记录者首付五成、开发商新房备案价不得高于前期产品或周边二手房、新房售价不得高于备案价(下称“10·4新政”)。

　　家家顺研究中心监控市场数据显示，国庆假期10月1日~10月7日深圳一手住宅网签成交508套，同比上涨124%，成交均价42727元/平方米，同比上涨34%。

　　据监控，10月2日与10月3日，深圳一手住宅网签成交套数仅个位数，而10月4日新政发布当天，网签成交急速飙升到180套，5日亦有103套，6、7日才缓慢回落至两位数。家家顺认为，由于深圳一手住宅节假日亦可网签备案，上述成交数据体现了新政对一手住宅的影响。

　　横向对比也可发现，今年国庆一周的成交量价创下过去五年以来的最高峰。据美联数据监测，2011年国庆期间，深圳新房共成交289套，均价为16859元/平方米;2012年国庆期间，深圳新房共成交312套，均价为18894元/平方米;2013年国庆期间，深圳新房共成交212套，均价为27071元/平方米;2014年国庆期间，深圳新房共成交139套，均价为23150元/平方米;2015年国庆期间，深圳新房共成交227套，均价为31874元/平方米。

　　网签的购房者群体意图在加速网签，免受新政调控，但更多的购房者仍在持币观望。一名无房深户年轻人告诉《第一财经日报》记者，她认为新政靴子落地后，投资者看空情绪浓厚，市场上或有笋盘出现，对刚需而言，是上车的好时间，她已备好购房款等待机会。

　　那么深圳楼市开始降价了吗?

　　新政发布的第五天，记者走访深圳多个楼盘和二手门店发现，市场目前并未出现恐慌性抛售和大幅降价的现象。

　　Q房网位于深圳布吉一家门店的置业经理告诉记者，目前片区楼盘暂无出现普遍降价的现象。“新政之后，有个别业主主动下调报价，总价下调幅度在5万~10万元之间，但只是个别行为，多数挂牌楼盘并无新的动作，而看房人数亦无明显减少。”而中原地产位于南山桃园的门店中介所述情况相似，该中介表示，目前降价放盘的多数是手上有多套房产的投资客，一般的二手房业主资金压力普遍较小、心理价格依然坚挺。

　　家家顺研究中心数据显示，目前深圳十大成交热点片区的挂牌均价还未有明显变动，新政对业主报价及买家成交所带来的影响，还需时间观察。

　　另一方面，深圳新房市场，目前仍表现平静。新房楼盘中骏四季阳光的营销负责人谢永超告诉《第一财经日报》记者，目前项目没有任何降价的考虑，并不担心新政影响销售。

　　谢永超认为，“深圳市场上应该没有开发商会选择降价。一是，开发商不缺资金，不需要着急回笼;二是，降价都是因为市场供应量很大，各家竞争，才会导致降价，但是很明显深圳没有这种情况。”谢永超预测，新政需要一个季度去消化，但依然看好后市，入深户还是很简单的，半年时间足矣。

　　新政并没有改变深圳楼市的供求关系。家家顺营销副总裁张国库认为，2016年第四季度，购房者与业主会处于一个“博弈”阶段，在价格上会有一定程度的僵持。未来半年的时间里，深圳房价不会出现大幅度的下跌，整体处于一个区间震荡的过程，上下波动不会太大。

　　同策咨询研究部总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示，本次新政是对以往限购政策打的补丁。深圳外来人口较多，本次新政旨在打压投机投资性需求。尽管新政严厉，但是深圳非户籍单身依然能购买一套住房，比上海的政策宽。

　　新政出台是瞬间动作，但是新政对楼市的影响是持续性动作，相对新政本身，购房者更关心的是新政出台后楼市的走向及房价的变动。中原集团研究中心数据显示，过去十年之中，深圳楼市存在4个涨跌阶段。在2006年~2007年，深圳房价持续上涨20个月，累计涨幅为117%，此后调控出台，相关跌幅是25%;2009~2011年，深圳房价再度进入上涨周期，持续上涨27个月，累计涨幅为72%，此后受调控影响，跌幅为11%;2012年~2014年，深圳房价连续上涨26个月，累计涨幅为42%，此后跌幅为4%;2014年~2016年，深圳房价连续上涨20个月，至今累计涨幅为108%。

　　从上述数据可知，过去10年，深圳房价几度上涨几度受调控，但是每次调控带来的跌幅有限，与相应涨幅相去甚远，每轮调控后房价依旧新高。核心城市的长期供需关系依旧紧张，限购限贷压抑的短期需求仍有释放和爆发之可能。

　　“10·4新政”被寄予打压深圳房价，结束本轮上涨周期的希望。10月8日，新政相关执行细则陆续发布，深圳楼市正式置身于新一轮的政策环境之中，“10·4新政”能否完成稳定房价任务仍待观察。

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