李铁 警惕“特色小镇”的房产冲动

时间：2016-11-25 21:30    来源：网易新闻  

　　“自住型商品房、公租房并不能完全解决住房需求，促进北京周边中小城镇的发展才是解决居住问题之道，这就需要轨道交通的完善。”——李铁

　　高房价、交通拥堵等问题成为每个生活在大城市中的人共同面临的问题。近日，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁接受了新京报记者的专访。李铁认为，北京房价不会降，13亿人口在撑着房价，除此之外还有海外人口，并且高收入人群增加进一步支撑北京房价。而对于近期多地兴起的特色小镇热，李铁也有他的担心和提示，要“避免打特色小镇的名义搞房地产开发”。

　　“全国13.7亿人支撑北京房价”

　　新京报：怎么看今年以来北京房价的涨势?

　　李铁：北京的房价是不可能降的，因为北京可以辐射到全国，是全国13.7亿人口在撑着北京的房价，除此之外还有海外人口。

　　而且，只要中国经济增长，高收入人口就会增加，这些人置业首选自然是一线城市，这是一种规律。有如此多的人口和不断增加的高收入人口支撑，北京的房价就下不来。

　　和有700万人口的香港比较，来自全中国全世界的富人都在香港买房，所以它的房价很高，这其中大多是全球华人的富人，这些华人也会转移到公共服务水平相对较高的上海、北京、深圳等城市安家，虽然我们现在也在控制他们的购房资格，但是不等于永远能够控制他们购买住房的资格。

　　北京的房价不可能降的主要原因，是因为它的公共服务优越性远远高于中国其他城市。而且现在北京的房价仅仅是香港房价的1/2.5，即使中国经济增长放缓了，北京的房价也不会降下来。因为只要经济继续增长，中高收入人口就会增加，还是会推动北京的房价升高。

　　新京报：所以你倾向于认为北京房价其实没有泡沫?

　　李铁：对。只要中国经济增长，就会有更多高收入水平人口的增加。即使采取大量的政策措施弥补收入水平的差距，还是不能阻碍高收入人口的增加。

　　高收入人群担心货币贬值而不愿意把钱存到银行;直接投资中小企业等实体经济的市场环境尚不完善，而投股票风险高还需要长时间的技术操作，因此土地、房子是最稳定的投资选择。

　　因此自然资源好或者公共服务好的城市就成为投资房地产的重要选择。北京、上海和深圳等地房地产价格未来还会有较大的上涨空间，指望下降是不可能的。

　　新京报：最近政府推出自住房商品房、公租房，对稳定房价会起到一定作用吗?

　　李铁：首先要看这些自住型商品房能不能满足需求。

　　第二，目前的自住型商品房还是优先户籍人口，即使是户籍人口也有着强大的购买能力，而北京市提供给户籍人口的中低档住房并不多。何况现在北京约有2150万常住人口，加上流动人口的话实际每天在北京的人口还会更多。

　　第三，新建公租房的选择空间很多已经到了六环外，而六环外由于要限制外来人口等原因，土地批租的速度和公租房供给速度大大低于市场需求。

　　所以公租房的出现一直压制不住这种解决住房需求的舆论呼声，这不是经济问题而是社会问题。政府调整房价、限制购房来稳定房价上涨，实际是平衡社会舆论，但是既不能解决北京主城区未来房价上涨的趋势，同时又没有及时采取政策措施提供充足的中低档住房。因此面临着两难。

　　新京报：那么中低收入人群的住房问题如何解决?

　　李铁：不要想象中低收入人群能通过政府压低价格在主城区买到一套理想的住房，那种时代已经过去了。如果这样做等于给享受这类住房的人送钱。

　　最好的办法是促进北京周边中小城镇的发展，通过周边中小城镇的发展来疏解主城区的压力，这样才能更好地使北京交通拥堵、房价飙高以及政府公共服务和基础设施供给不足等矛盾得到缓解。

　　“只有小镇发展才能形成产业聚集”

　　新京报：你最近警示说，避免打“特色小镇”名义搞房地产开发，为什么会有这样的担忧?

　　李铁：我们现在注意到，很多地方在学习特色小镇经验的时候，先把房地产商引进去以产业园模式来发展特色小镇，这违背了有关领导当初调研并鼓励特色小镇发展的初衷。

　　特色小镇依赖于特色小产业，这些产业的经营主体每年的收入不是很高，但能满足创业的基本需求。

　　产业基地本该是在低成本的条件下形成的，例如国际上像比尔盖茨、乔布斯当年都是在一个废旧的车库开始创业。在高成本的条件下创业对于大多数创业者来说几乎不可能的。

　　只有到小镇发展才能通过低成本形成产业聚集，形成发展特色。大城市发展不了的原因是初始成本过高。小城镇的管理成本、消费成本低，收入的标准低，所以有利于创业。这个规律也符合产业聚集的规律。而按照房地产商开发的模式，则会大大抬高成本，不可能形成特色产业和经营人才的聚集。

　　另一方面，把房地产商引入以后，这些做特色小产业的人很有可能就会转向做房产投资。

　　新京报：本来特色小镇是服务于实体经济的，但现在变味了?

　　李铁：一般特色小镇要发展几年十几年才能形成规模，现在两三年就想打造出一个特色小镇的样子，把它变成新一轮的政绩工程。实际上所有三四线城市都是按照这种轨迹发展的，先招商、补偿地产，然后发展地产，导致现在三四线房产都存在严重积压。

　　现在在这些地方拿地成本高了，价格也升值了，房子卖不出去，于是就打着“特色小镇”的旗号到新的地方再繁衍一轮新的地产。我觉得这样下去结果恐怕不会像预期得那么好。

　　同题问答

　　黑科技是人类想象不到的科技

　　新京报：2017年你最看好哪项黑科技呢?

　　李铁：黑科技应该是人类想象不到的科技，但华为小米都推出很多创新，都很有意思，还有什么是人类想不到的呢?你说阿法狗算不算黑科技呢?

　　新京报：假设2017年你去创业会做什么?

　　李铁：我现在就在创业。做智慧城市研发，和智慧城市系统化的应用。虽然我不是作为一个企业家去创业，但现在的研究和过去相比有很大变化。

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