解锁二手房交易正确方式 规避风险是关键

时间：2016-12-17 18:51    来源：北京青年报  

　　对于买二手房的人而言，今后若中介机构提供其公司名下的监管账户，你要坚定地拒绝汇入购房款。

　　这是由于临近年底，又一项有关二手房交易的新政策发布了——从12月15日起，北京市对二手房交易的资金监管将再度升级。市住建委文件明确规定，包括东城、朝阳、通州、顺义、昌平、大兴在内的6个区，将纳入存量房交易资金监管范围内，中介机构不得私设监管账户。这虽然确保了买房人的资金安全，但二手房交易流程繁琐，涉及准备买房、看房选房、房屋核验、签约订房、支付房款、缴税过户、入住交接等七个环节，每一个环节对于买房人来说，似乎都充斥着疑问。

　　社保断缴，个税帮忙

　　在考虑购房时，购房资格无疑是购房人必须考虑的问题。对于北京要求社保或个税连缴五年的规定，许多人叫苦不迭。“因为想着要买房，一直都很担心社保的问题，换工作也很小心，但还是有些月份的社保是断缴的。”近期准备买房的王先生一脸无奈地表示，“感觉购房之路遥遥无期啊”。

　　对此，链家网内容中心房产知识专家曾胜男在接受《广厦时代》采访时说，“有关社保缴纳的问题是购房者咨询频率最高的问题之一。北京缴纳社保要求连续五年，不能断月，而个税的要求是不能断年，每年至少一次缴纳个人所得税就可以。如果社保不满足条件，可以查看自己个税的缴纳是否满足。”

　　曾胜男举例说，2016年购房人提出的购房申请，应从2012年至2016年连续五年在北京缴纳个人所得税，就算是“个税满五年”。此外，她还补充到，如果社保中断，三个月以内补缴仍然是有效的。

　　给未成年人买房，好买不好卖

　　曾胜男告诉《广厦时代》，现在也涌现出越来越多的“娃娃业主”，他们小小年纪，名下就有了父母为其购买的房产。父母让未成年孩子当房屋产权人，也是为孩子未来考虑，用心良苦。但未成年孩子购买二手房，与成年人买二手房有很多区别，如果处理不恰当，有可能惹来麻烦。

　　“我国对于未成年人财产的保护比较严格，父母作为监护人，出售未成年孩子名下的房产，必须出示是为了未成年孩子利益才出售房产的声明书，还要提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书，才能出售未成年孩子名下的房产。否则，父母随意出售未成年孩子名下的房产，有可能会引发诉讼，甚至被法院判处无效。”曾胜男解释。

　　房屋继承，将不再强制公证

　　一直以来，房产的继承手续相当繁琐。想要继承房产，就必须进行继承公证，还要开具诸如死亡证明、单位证明、居委会证明等一系列证明文件。“不过，从2017年开始，继承房产或将不再进行强制公证”，曾胜男说。

　　《北京市不动产登记工作规范(试行)》已于近日正式印发，将于明年1月1日起正式实施。该规范除了推出多项便民措施，还赋予继承(受遗赠)不动产登记申请人公证选择权。按照这一规定，不动产登记申请人在继承或受遗赠不动产时，有权选择公证或直接申请按有关程序进行核验和登记，继承(受遗赠)公证将不再是一项必要措施。如此一来，办理房屋继承就方便多了。

　　无购房资格，二手房房本可单独署名

　　此前，在北京房地产中介之间曾流传这样一条信息：为了封堵假结婚骗取购房资格，夫妻双方购房时，没有购房资格的一方不能在房产证上单独署名，新房与二手房均受限制。

　　关于这个问题，曾胜男也给出了答案，“如果夫妻双方一起购买新房，男方有购房资格、女方没有，那么没有北京购房资格的一方，就无法单独出现在房本上。但二手房现在没有这个要求，二手房的房本落到任意一方都可以。”

　　购买二手房，细心规避风险是关键

　　曾胜男表示，除了以上讲到的比较集中的问题，在二手房交易流程的每一个环节都可能存在风险，建议买房人一定要多留心，规避交易风险，保障房屋交易顺畅进行。

　　在看房选房时，大到交通、配套等居住条件，小到社区的环境、户型面积等都要认真考察。在房屋核验环节，要全面把握房屋存在的风险，比如有的房屋没有房本、有的房屋处于抵押状态、违建的平房不能直接过户等都要考虑到，如果是学区房，还要看学区名额是否已经被占用。而在签约订房环节，要增强法律风险防范意识，设定好二手房买卖合同条款，尽量详细地将可能存在的风险形成书面约定。

　　中原地产研究部近日发布统计数据显示，目前北京的二手房占市场住宅成交比例高达85.1%。在这组数据背后，是一个庞大的二手房购买群体，大部分买房人缺乏二手房交易经验，不知道购房时应该注意哪些问题，因此，《广厦时代》提醒买房人在购买二手房时三思而行，对于不明白的地方可以多咨询二手房领域的专家，最终挑选到心仪的优质房屋。

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