楼市新政下的众生相：首付增加10万 违约还是再值钱?

时间：2017-01-18 10:35    来源：经济参考报  

　　9月30日下午3点，林飞东五环的房子顺利过了网签，买卖顺利成交，但李明购买的房屋没有及时在9月30日通过网签，直到10月8日上午10：30才通过网签。

　　按照930新政，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　李明的首付由700多万元提升至980万元。

　　李明已明显感觉到压力，暂时没有能力拿出150多万元填补首付缺口，加上新买房屋总价较高，贷款额度较高，李明自己形容，这次换房，有点心力交瘁。

　　刚开始李明不相信事实的残酷性，不停地给各大银行和经纪人打电话咨询。

　　商业银行明确告诉李明，政策遇到“在途单”，新政的执行时间是以购房人的网签时间为节点，如果是9月30日新政出台以前签约的，将按照原先的政策执行，而新政出台后新申请的购房人，将按照最新的政策执行首付比例。换言之，首付提高至980万元已板上钉钉。

　　摆在李明面前的解决办法是：要么借钱填补150多万元首付空缺，要么毁约不执行，但李明希望协议解约。他的参照是，其房屋买卖合同附件第4条规定：“在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜以及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协议解决。”

　　李明咨询经纪人，得到答案是“在途单”可通过协议解约，但协议解决概率较小，不过李明可采取诉讼有关方的形式来解决，但在诉讼阶段期间，需去外面租房，听到这些，李明心情变得更焦虑。

　　10月10日晚，李明给数家银行的经纪人，得到答案和前述经纪人类似。“我只是想换房而已，没想到把自己变成了原告……”说完4个F字眼，李明一屁股坐在街道上，坐了1小时。

　　“买了会跌吗”

　　10月11日、10月12日，林飞非常焦虑，去中介门店、过户大厅、售楼处现场踩盘，发现依然是密密麻麻聚拢而来的买房人，市场依然火爆。

　　这两天，从他2个前同事来的楼市情报更刺激了林飞。其中一位前同事刚刚看了东四环阳光上东的4居室，总价1400万元。这个房子已被业主执行了800多万元的二次抵押贷款，房子还不干净，大门上被贴有咒符。若想购买这套房屋，买家需先付870万元进行房屋解押。即使这样新上的房子，最近依然有5次看房记录。

　　另外一位前同事拖家带口(老公有上海户口)从北京飞向上海抢购鞍山八村一套单价7万元的学区房，结果业主毁约涨价。

　　周边的人要么在看房，要么在抢房，要么在谈论汇率，狂躁的氛围似乎让林飞和李明对首付提高失去了免疫力，10万元和150万元，似乎都不重要了。林飞说，“10万元首付，我就凑吧，越等距离房子越远，越攒钱距离房屋越远。”

　　10月12日，李明给中介打电话，“赶快把后续做完吧，虽然首付多付了150万元，但我们不需要离婚买房，想了想，我们还不是最差的，咱们赶紧走手续吧。”

　　李明在2天内迅速决定继续过户，原因不是周边火热的市场，而是他自称得到内部消息：930新政的实质试探房地产市场到底有多热，后面可能配套政策，李明得到的消息有两点：一是未来可能在限制二手房买卖双方的房产交易环节上进行调控，坐地涨价的卖家可能也面临着政府行政干预措施;二是政府会出台打压房地产抵押贷款的相关政策。这些政策不一定会让房价降低，但很可能严重打乱李明的计划。

　　10月12日晚，李明连续给经纪人打电话，多次强调，这套房屋会坚定不移地购买。他希望赶快结束这次焦虑的换房之旅。

　　节后经济观察报记者走访各大中介公司门店获悉：像林飞和李明这样的情况非常多，不少被新政影响的购房者主动上中介门店咨询，经过犹豫后，还是准备购买。“首付提高，我认了，关键是我买的房，房价还会跌吗?我买房应该注意什么。”这种声音在经济观察报记者的实地踩盘中极具代表性。

　　来自业界的声音

　　第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤分析道，国庆长假期间，北京新建住宅签约216套，二手房住宅签约209套，合计签约425套，房产成交量下滑70%，成交量下滑多数购房者只是在等待政策细则，并不是彻底弃购，但房价并没有明显下滑。

　　熊志坤认为，在房贷首套贷款利率约8.5折和二套基准利率1.1倍，可对比的是企业经营性贷款1.2倍起，房价下调空间概率低，930新政只是遏制了购房者购房需求，但这些需求迟早会释放，除非新增二套房贷利率1.9倍起(基本上不可能执行)，即利息趋同于房屋增值时，房价才有下探趋势，“我的判断依据是市场供需矛盾突出和历史调控依据，2011年和2013年调控政策，调控带来的是新政出台后的前4月成交量下滑，但北京整体房价基本上没有下滑过，房价崩盘有些不靠谱。”

　　绿地控股京津事业部一位高管提醒到，不管市场情绪如何焦虑，购房者依然需谨慎和理性选择购房，应结合自身支付能力选择房屋，绝对不能冲动购房，其中要注意两个投资思路：一是房产投资逻辑：刚需人群，居住性至上;刚改善人群，资源配置至上;改善性人群，地段至上;富豪阶层，品质和稀缺至上;二是坚守“二八”底线，存款与买房需坚持2:8原则配置资产，“在房价如此高企情况下，我觉得有多大锅，就下多大米。”

　　对刚需人群(首付50万元-200万元)而言，上述企业高管认为：一是购买类型最好选择90平米左右的新建商品房，而不是老破小二手房;二是购买房产房价增长率必须跑赢北京整体房价上涨速度，这是刚需人群步入刚改善人群的关键一步;三是不要一口气吃一个胖子，手里只有80万元存款就想购买四环内的品质社区，一定要解放“打破一套房住一辈子”的思想，“这是我之前买房的错误投资理念。”

　　对刚改善人群(首付400万-1500万资产)而言，前述绿地控股京津事业部高管建议，需关注二个方向，一是社区独特的教育和医疗资源;二是社区换房率比例，购买小区换房率不能低于5%，“换房率高，出手易，风险小。”

　　对改善性人群(首付5000万资产-1亿元)而言，需选择四环内有品质其能抵抗房产调整周期的房子，投资关键词是：舒适性、四环内、知名房企的高品质社区、社区圈层资源等，需聘请专业房产投资机构和专业靠谱房产经纪人进行房产资产配置，切忌盲目杀入豪宅市场，冲动购买豪宅。

　　对于存款低于50万元的购房者，前述房企高管建议，除了踏实工作存钱之外，需额外培养两个投资思路：一是房产配置的投资方向感;二是多看楼盘多踩盘，至少学会淘房，“学会淘房子，学会淘小而廉价的房子，最后提醒年轻人，存款低于50万元的，要有龟兔赛跑心态，现在没有房不代表一辈子有房，房子多的人，风险也大，风险来了，存款低于50万元的人也许就是富豪了。”前述房企高管说。

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