房价跌3成 开发商都会死?

时间：2017-05-23 21:59    来源：前瞻网  

　　

 

　　本文来源齐俊杰个人微信公众号：齐俊杰看财经(ID:qijunjie82)，前瞻网授权转载

　　本文作者为财经专栏作者、投资人齐俊杰

　　这年头不想关注房地产都不行，几乎每天都有楼市的调控政策和消息出台，昨天，建行深圳分行取消了首套房的利率优惠，按照基准利率执行，这就意味着每百万的贷款，月供将增加300元

　　而昨天也是融创中国的股东大会，对于楼市问题，地产界的天才人物孙宏斌也给出了自己的判断，他说这轮调控的严峻程度已经超过了以往的任何时候，后期行业的现金流会比现在紧张很多很多。现在银行的开发贷没有，按揭额度也没有。他甚至也一直不太理解为什么大家要买这么贵的地。如果预期房价会暴涨，你去拿贵的地，赚到钱，这样的逻辑才对。可问题现在大家对于房地产的预期都是悲观的。

　　另外，不是有很多人说现在房子被调控了所以不涨，一放开调控之后，房价很可能会跟之前几次调控一样，出现暴涨?孙宏斌更是语出惊人，他说未来两三年指望房价暴涨是不可能的，房价会保持稳定，别盼着政策放开，如果政策放开了，房价可能不涨反跌。至于跌多少，孙宏斌的表态更直接，房价跌不了30%，房价跌了30%，我们开发商就全死了。

　　在开发商里，孙宏斌和他的融创是属于那种比较激进的，一直都有拿地狂人的称号。被业界称为搅局者，他是吃过地产调控大亏的人，当年他的顺驰地产，在超过万科之际，被资金链断裂击垮了，不得不低于成本价贱卖，孙宏斌也在房价起飞之前，差点被踢出局。甚至他对于乐视这个火坑，都敢拿出150亿扔进去。所以他不光对于房地产，对于任何事物的看法都是偏于乐观的，那么我们就要分析了，他说的这几点到底客观不客观呢?

　　首先，结合深圳房贷继续收紧的消息，他对于楼市调控的严峻判断无疑是正确的，但他所说的严峻可能还是偏于乐观，未来不光是现金流偏紧的问题，可能很多开发商会因此资金断流，甚至被银行收贷，然后把资产大规模抵押，到处拆借资金。以维持生计。但最终仍然难逃被大公司兼并的命运。只不过区别在于，现在被兼并还能谈个好价钱，拖得越久，死的越彻底。最后很多开发商可能竹篮打水一场空，甚至背负高额负债被清场。当年风光无限娶明星，办堂会，几千万嫁女儿的煤老板，哪一个不是这样的结局?

　　其次，孙宏斌透露重要信号，开发贷不批，按揭额度也没有，证明银行在快速跟房地产做切割，利益上划清界限，房地产去杠杆应该是最坚决的。一方面银行收到了窗口指导，另一方面，自身也正在缩表，实在没有闲钱去帮扶开发商。所以断粮的日子才刚刚开始，地主家也没有余粮了，各位中农富农，能不能熬过冬天，就全看你们的造化了。

　　第三，拿地狂人孙宏斌都看不懂为何开发商还要拿这么贵的地，也许有的时候确实无法理解，但经济规律就是这样，击鼓传花，总得有人去接最后一棒。孙宏斌历来是对房地产非常乐观的，当他都悲观的时候，别人怎么可能还乐观的起来。所以更合理的解释是，地产开发商也被土地给绑架了。资产负债率已经非常高，如果不拿地没活干，现在就死。而有块地，有活干，至少还有资产可以用来融资，希望未来能卖身卖个好价钱。所以没利润甚至亏损，也要硬着头皮往上冲。如果很久没活干，你的公司就散了，关系也就淡了。不光地产公司，很多实业企业其实也是这样，明知道对方打白条很可能后来耍流氓，但还得硬着头皮垫资开工。否则你现在就被踢出局了。而如果冲上去，万一以后经济好转了，对方也能念你的好。

　　第四，政策放开房价会跌，这点他说的没错，目前的政策是杀死市场的政策，限购加限售，就是不让交易，限制交易的背后更主要是控制卖盘。否则连续提升利率，很可能会让卖盘蜂拥而出造成市场暴跌。没有买卖也就没有了伤害。

　　第五，房价跌3成，房地产商都会死?这个不好说，美国次贷危机之后，全国房价平均跌了3成，但日本大危机和香港当年的楼市崩盘，房价都跌了7成。我们的楼市还真没什么可比性，因为无论怎么比，我们的一线城市泡沫，都好像比日本和香港当年还要严重的多。而全国范围看，似乎又不是那么厉害。所以全国跌三成，重点城市跌的更狠是很有可能的。取决于后面调控的力度和时间。既然孙宏斌判断后面是房地产行业的大规模兼并，那么当然会出现大量的开发商死掉。所以这个30%的说法，也许并没什么理论依据?

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