房企拓展新投资区域 需关注热点三四线城市地价趋高

时间：2017-06-03 12:43    来源：21世界经济报道  

　　房企投资已进入一个瓶颈期。一名在房企负责投资拿地的人士对记者表示，近期投资拿地非常困难，“公开市场拿地贵，收并购市场的好项目也很难找”。

　　记者查询获悉，上海将于6、7月份推出的10幅土地中，有4幅为商办、商业用地，另有6幅均为动迁安置房用地。这表明，上海正在推进旧城改造，由此释放的住宅建设机会，或许能一解房企的饥渴。

　　不止上海，近期长三角部分城市都在陆续推地。据第三方机构不完全统计，6月份，南京将推6幅地块，杭州18幅。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，部分核心城市开始推地，但房企拿地热情不减，联合拿地保发展的做法也逐渐变多。

　　房企投资下沉

　　业内人士指出，各地在土地出让环节出台相应整顿政策后，带来一些变化。如北京出现过商办用地流拍的情况;作为非核心城市的嘉兴、常熟、太仓等城市，成为房企新的投资区域;从进入市场角度看，房企拿地动作会越来越多，并购状态会持续。

　　6月2日下午，石家庄正定新区推出6幅土地，全部为住宅用地，吸引了20多家房企参与竞拍。这次土拍规则出现变化，将通过“限地价、竞配建人才安置房”的方式决出竞得人。而在正式开拍前这批地块就进入了竞配建人才安置房环节。

　　最终，此次土地出让成交金额42.33亿元，平均楼面价破2万元/平方米。金辉地产、金科地产、河北房企天山集团及河北润洋房地产分获这些，其中天山集团获得3幅地块。

　　更多房企将目光投向三四线城市。此前镇江土拍，20多家房企争抢4幅地块，恒大、中海、雅居乐、中南分别获取一幅，最高溢价率达186%。常州、苏州也即将推地。

　　近期不仅大房企越发看重三四线城市的土拍机会，小房企也在伺机出手。一个典型案例是，今年销售额近300亿的中梁地产，截至5月底，已拿下近50幅地块，除了该公司一贯聚焦的长三角区域外，该公司还借此实现对福建宁德、江西景德镇、河南信阳、四川达州等东南沿海及中西部重点三四线城市的首次布局。这背后是实践其今年的“全结构布局”策略，即踏准每个周期下的细分结构机会，全方位布局一二三四线城市。

　　对此，一名业内人士评价称，房企现在不是追求利润，“市占率拿下来再说，等集中度高了再谈利润”。

　　市场需求强劲

　　易居研究院发布的《全国50城土地市场成交报告》指出，今年以来50个重点城市土地市场呈现了三个明显特点：交易面积属历史低位、溢价率继续收窄、地价再创新高。而从城市结构看，部分三线城市的土地交易规模相对较大、溢价率超过50%。报告指出，从这个角度看，后续对于热点三线城市的地价泡沫问题也需要进行关注。

　　尽管土地市场在不断推地，确保了住宅供应的持续性，但市场需求仍然强劲。

　　来自克而瑞研究中心、亿翰智库的研究表明，部分倾向于在三四线城市布局的房企紧抓当前政策红利加快出货力度，因此在今年1-5月的销售业绩呈现出更为快速的增长，碧桂园、中梁、祥生等房企表现尤为突出。

　　易居研究院发布的研究显示，从新建住宅成交来看，2016年共有9个城市新建商品住宅成交量超过2000万平方米，分别是重庆、武汉、成都、郑州、天津、苏州、青岛、上海、长沙。其中重庆成交量最高，超过5000万平方米，比第二名武汉多出2000多万平方米。

　　另外，西安、合肥、沈阳、杭州、济南、广州、南京、宁波、南宁、福州的新房成交量在1000万平方米以上，规模较大。北京新房成交994万平方米，同比下降了12%，主要由于宅地供应不足，使得住宅项目推盘较少。此外，西宁、厦门、三亚这3个城市住宅成交规模小于300万平方米。

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