中国买家雄霸美国海外购房者首座：资金从哪里来?

时间：2017-07-30 16:50    来源：经济观察报  

　　据美国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》(简称《报告》),在2016年4月~2017年3月的统计周期内,中国成交金额超过加拿大、英国、墨西哥和印度,继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位。

　　据全球中文海外房产平台居外网的最新报告,去年中国人海外各国购房花费首次突破1000亿美元,美国作为中国人首选的海外购房目的地,约占其花费的三分之一。

　　现今在中国社会有这么一种人群,他们大约属于这个社会的“上中产”,有相关出国经验或者未来出国意向,具备一定的投资意识;他们大多是外企高管、私营业主,或者从事金融、高科技等行业,年薪百万以上;他们也许希望后代可以接受海外教育,甚至移民海外;他们开始抛售位于北上广市中心的那些陈旧、狭小、昏暗的公寓房,梦想着入手位于广阔美国腹地的那些崭新、宽敞、明亮的别墅房。

　　几个名牌皮包、几件名牌大衣、出国几日游等似乎已经不能满足这些国人提升生活品质的欲望了,海外购房正在成为中国“上中产”阶层心目中的新奢侈品。这意味着,海外购房不再只是富豪们的专利,越来越多的上中产阶层也具备了海外教育、移民和投资的能力。

　　资金出口

　　从洛杉矶市中心南行80公里,丁零在驾驶汽车40分钟后驶进了他位于尔湾市(Irvine, California)的家。他的EB5签证已于2016年6月份获批,预计在2018年拿到绿卡,得知获批消息四个月之后,他用43万美元(约290万人民币)全款购置了这套130平米的连体小别墅。

　　生于80年的丁零,从事通信工程技术类相关职业,被朋友称为“上海小克勒”。他对资产管理很有一套,这套房子是他这些年自己赚出来的。对丁零来说,海外购房并不是一时兴起,而是金融危机之后就有的想法。他对经济观察报回忆道,当时的外汇管制还没有现在这么严格,他有意识地每年换汇,并积累多次的旅游消费,以时间换空间。

　　怎样找到资金的出口?买房客吴帆对经济观察报表示,通过每年5万美元的多年换汇积累,以及充分利用家人的换汇额度筹集资金,再在美国申请一个银行的境外账号,比如汇丰银行,然后通过自己在国内的汇丰银行账号,逐渐将资金分批汇出境外即可。

　　2007年2月,中国国家外汇管理局发布的《个人外汇管理办法实施细则》中规定,对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理。年度总额分别为每人每年等值5万美元。同时,无论通过银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇业务,均需要填写《个人购汇申请书》,该申请书对个人购汇用途作出了详细分类。

　　在《个人购汇申请书》规定的境内个人办理购汇业务时的6项“禁令”中,其中第5项规定,不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。除规定的渠道外,居民个人购汇只限用于经常项目下的对外支付,包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。

　　条例的趋严,无疑增加了房屋买家换汇转移过程中的复杂性,同时也增加了中国买家筹集资金的时间成本。此后,又一定程度上波及了当地的卖家。他们正在从不接受贷款这种形式到倾向于接受贷款。来自加州的卖家西蒙斯对记者表示,这一两年的变化,使他对于现金交易感到并不踏实。去年,他曾与一位中国买家谈好了一栋价值40万美元的房屋交易,中途因为资金无法到位,最后竟不了了之。西蒙斯对经济观察报说,当时对方已经交了定金,但是由于资金管制,剩余的钱汇不出来,这桩双方都满意的交易只好宣告流产。“买家向银行贷款的话,在信用上可以做个保障。”西蒙斯说。

　　一种新的趋势正在形成,外资银行也从中嗅到了某种商机——一些美国银行开始接受外国人贷款。美国咨询管理公司Sino American Insight首席顾问赵桐对经济观察报介绍道,目前,华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行可以接受中国人的房贷申请,就效率而言,小银行或者当地银行的效率会更高一点。

　　海外购房的主要群体有哪些,他们的需求又是什么?赵桐介绍道,来办理贷款业务买房的人大多是外企高管出身,或者拥有海外项目、留学经历、移民意向等,已经拥有海外账户,并对于该业务有一定了解。他们的目标是在100平方米左右的房屋,价格按地段分约30-50万美元不等。

　　同中国一样,用租金偿还贷款是一部分投资国外房产买家的选择。居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧介绍道,一般来说,能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付,在房屋成交后,需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来抵扣。据她估算,美国目前住房投资回报率约在4%~8%之间,部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上。“越是好的区域,房价越高,回报率就相对低”。

　　即便如此,为了规避风险,“杠杆”门槛也比较高。赵桐对经济观察报介绍道,绝大部分的银行要求外国购房者的首付比例在40%以上,利率也会比绿卡持有者的要高1到1.5个百分点。提出贷款申请的外国买房者,需要提供至少未来18个月的月供存款证明,在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户。除此之外,贷款人还需提供过去三年的就职收入证明,首付款来源可追溯,贷款额度月供不超过家庭收入的33%。

　　对于那些有充足资金的购房者来说,一种规避外汇管制的方式是,以美国公司的名义购房。这种方式下,资金转移方便,根本不用受外汇限额数量的限制。比如此前有相关媒体报道,乐视控股控制人贾跃亭在美国洛杉矶南部小镇拥有的5套豪宅(每套豪宅估值目前均在800万美元以上),就是以乐视汽车生态美国洛杉矶驻美办兼接待办的名义陆续购买的。

　　用全款购房后,可以做抵押贷款和套现。吴光慧介绍道,这对那些买房时因为时间仓促、用现金抢房的客人,是一个不错的选择。

　　一些地下渠道的灰色换汇方式依然存在。如果实在走投无路,地下钱庄是换汇者心照不宣的途径之一。换汇者们往往对有关地下钱庄的具体操作讳莫如深,但听闻,有一些人成功通过这种方式换到了美元。

　　买房资金的出口多种多样,一位不愿透露姓名的购房者告诉经济观察报,在买房过程中还有通过出售比特币和钻石来“倒腾”美元的传闻。

　　但无论以什么形式购房,都足以看到中国人的购买力。据美国房地产经纪人协会《报告》,作为美国外国人购房主力的中国人,2016年4月~2017年3月的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币),比上年的273亿美元上升了16%,也超过前年的286亿美元,创下历史新高;购房数量也超过4万套,在2016年回落后再次冲击历史最高点。

　　热度再创新高

　　“前两年犹豫不决的中国购房者已经开始出手了。”这是赵桐最为直观的感受。一套200平的二手房,在2014年定价为40万美元,如今已经涨到了80万美元。去年、前年、甚至更早以前,还在持观望态度的客户就已经开始陆续换汇转移到美国。而现在,对于中国购房者的贷款业务进入了旺季,这也意味着,中国在美国购房的热度正随着夏季的到来而逐渐回升。

　　丁零已经下定决心购买第二套房产了,这个愿景将在他拿到绿卡后开始兑现。为了筹钱,他决定将位于上海市中心的一处小房子卖掉,卖掉房产的钱将被作为用来购置美国房产的首付款支付。根据当地规定,绿卡持有者只需要30%的首付,剩余的部分用贷款解决,他的打算是房子不住的时候可以租出去,用以偿还房贷。

　　丁零的直观感受是,对于美国房产的关注,近期正在升温。为此,他在喜马拉雅电台做主播,并将在美国的生活经历、签证申请、投资等信息进行分享,这位“上海小克勒”目前已拥有12.6万次的播放量。在电台上,很多在美国已经购置房产或者即将购置房产的朋友因此与之结缘,甚至成为了邻居。他对经济观察报说,关于美国房产类的话题,播放量往往会比较高。

　　丁零有几个朋友,近期也在相继买房,大多采用了全款购买的方式。这些人的年龄段主要以70到80年代为主,有年收入30、40万人民币的外资银行高管,拿到绿卡后在洛杉矶的明星小区购置了60万美元的山景房;有做不锈钢贸易的南通私营业主,年薪百万以上;有背景神秘的国企合伙方生意人,一次性付款,以99万美元的价格入手了270平的6室别墅,全家人都住进去了。

　　吴光慧也对经济观察报介绍道,目前面向中国买家的客服群大约有40人,而这个群还在不停扩大。在该网站上,每月有来自中国和世界各地的2百多万人查询250万条分布在89个国家的挂牌房源。其中来自美国几大房地产公司提供的挂牌房源就有180条之多。

　　在中国的假期——尤其是暑期,是邹子捷(Becco Zou)最为忙碌的时候。这位就职于巴菲特旗下伯克希尔·哈撒韦公司房地产服务公司(Bershire Hathaway Home Services)、业务能力处于该公司全国系统顶尖1%的经纪人,也感受到了中国人购房的热度。这位保持了多次月销售量排名第一的经纪人告诉经济观察报,在她接待的上百个客户中,八成以上都是中国人。西雅图地区高科技行业的白领和中国新移民一直是她的主要客户。新的趋势是,中国投资者也成了她的常客。

　　“前年的时候,10个购房者中有7、8个用于自住;而今年,10个中只有一半用于自住了。”邹子捷告诉经济观察报,另外一半则多为投资,一些还未移民过来的购房者会采用出租的方式,以赚取租金。

　　关于在美国买房的目的和用途,前述《报告》数据显示,39%的中国购房者在美国的首套房,是为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。

　　吴帆的女儿目前正在西雅图的华盛顿大学读本科,他对经济观察报说,买房更多的是为了让孩子住得方便,将来在美国工作也有个家,为此,他把一套北京的房产卖掉了。此外,相较于美国其他州,西雅图离中国比较近,10个多小时的飞机即可到达,气候非常宜居,这些成为他选择西雅图的原因。

　　洛杉矶、旧金山、西雅图等一直是较受中国买家欢迎的城市。据居外网数据显示,今年中国买家的咨询与访问量稍有向前5大华人购房目标城市集中的趋势,说明华人买家在把目光放到其他中小城市时,没有放弃传统的目标地。

　　吴光慧介绍道,随着中产阶级出海买房增多,新增的人气聚集在腹地广阔的佛罗里达州、德州等,有些房屋的价格在20万美元左右;此外,加州的房子约30几万美元;洛杉矶近郊则可以用50万美元拿下。吴光慧说,中国买家亲睐的房价也呈下调趋势,比较居外网上对美国房源询盘价格的中位数,2017年较去年下降15%。50万美元以下的房源咨询量上升,高于此价的房接受的咨询量下降了1-2%。

　　经济观察报采访的多位购房者表示,地理位置是最需要考虑的因素。购房者们关注交通便利、安全性高的街区、教育优质的学区。

　　买家隐忧

　　“买房的人通常有一种梦想,希望有崭新、宽敞、明亮的别墅洋房。”吴光慧说,但同时,无论在何处购置房产都需要理性。

　　2016年,美国一家房产经纪公司将前总统里根的加州故居在居外网上挂牌。这个总价20,096万人民币,室内外总面积3717平方米的7卧10卫“湖畔白宫”至今还挂在网站上等待有缘人。

　　“在贷款方面,银行不太喜欢超豪宅。”赵桐介绍道,600、700万美元的大户型难以拿到贷款。相比而言,50万美元左右(约337万人民币)的投资自住两用房,则是购房者和银行都青睐的类型。

　　赵桐告诉经济观察报,美国买房的流程和中国不同,一般是先选房,实地看房找到心仪的房屋后,先向银行申请贷款预批,拿到银行的贷款预批信后,才会进入签署合同和交房环节。之后再进入正式的贷款审批阶段,买房者须在购房合约贷款保护期内获准贷款。而一些人连银行的贷款预批信都拿不到。

　　对吴帆来说,全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内,没有美国的收入和消费记录,社会信用为0,根本无法向银行申请正常利息的贷款。吴光慧介绍道,海外投资者在美国买房贷款很困难,不但要求有良好的个人信用,还能有充足的资产证明,审核手续也特别复杂,远远不如全款购房方便快捷。所以,在买房前“做好准备”是非常重要的。

　　即使有部分银行可以提供贷款,但难度依然存在。当地卖家西蒙斯从自身经历来看,认为可选择的银行依然比较少。美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷),也是变相控制外国人买房,以避免他们炒高当地房价。

　　吴光慧认为,如果美国进一步加息,选择贷款买房的人数比例会下降,中国购房者也会考虑怎样更合算。但对绝大部分美国卖家来说,全额现金支付依然是最受欢迎的方式。

　　一位购房者通过搜房网在美国花27766美元买的土地,交付时却被“掉包”成评估价不到2300美元的土地。吴光慧对此表示,海外购房复杂程度比较高,国人海外购房需要转换国内消费习惯,将交易留给专业的经纪人和律师处理,同时也要购买产权保险,一旦产生纠纷,可以向相关政府监管机构做出投诉或在法院立案。

　　经济观察报采访的多位业内人士呼吁中国购房客,要相信专业人士,走正规渠道,避免海外投资成本过高。

　　(应被采访者要求 丁零、吴帆均为化名)

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