调控寒冬下的“变数”交锋：房价会否下行?

时间：2017-07-30 17:13    来源：21世纪经济报道  

　　在行业人士看来，今年下半年房地产行业的主要变数在于三四线城市和房企资金面。“一二线城市在下半年包括明年，房地产市场会相对较平稳;如果市场出现一些变数，会出现在三四线城市。”

　　自3月以来，调控深入已持续四个月有余。从统计数据上看，房价涨幅正稳步回落。但关于房价未来走势，业内仍有分歧。

　　原华远地产董事长任志强的逻辑是，很多城市在限制房价上涨，却没有采取有效措施限制地价上涨，从二季度公布的数据看，地价上涨还在持续，这也会影响到住房价格。他认为，从土地供给情况看，地价已经成为推动房价继续上涨的必要条件。

　　任志强得出的结论是，从目前情况看，今年房地产市场销售从面积到金额，都将创历史新高。哪怕仅增长1%或者2%仍是历史新高。

　　对于这种观点，北京师范大学金融研究中心主任钟伟反驳称，“‘有生之年看不到房价下跌’(任志强的观点)肯定是谎言。因为已经看到房价下跌了，2008年下半年和2009年上半年，中国的新建商品房价格约下降了20%，只是此后两轮价格下跌，都由更高的上涨覆盖掉了。未来中国的房子会分化，但房价在未来十年或二十年出现显著的全国性上涨难度很大。”

　　钟伟认为，今年春节前，中国的新建商品房价格仍会有一轮显著下行。

　　房价走势分歧

　　从统计数据上看，房价似乎在支持钟伟的观点，保持稳步回落。

　　国家统计局前不久发布了6月份数据显示，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落;二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落。6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。

　　但开发商的逻辑与任志强保持着高度一致，或许真实地反映了一线市场情况。

　　龙湖集团副总裁袁春表示，“一线或核心二线城市，会保持相对平稳。当然这其中也有限价因素，所以价格不可能涨;另外由于前两年土地供应不是特别多，所以也不会降。一二线城市在下半年包括明年，房地产市场应该会相对较平稳;三四线城市不好判断。如果中国的市场出现一些变数，会出现在三四线城市。”

　　泰禾集团副总裁沈力男也认为房价不太可能下降。他的逻辑是，今年房地产市场调控力度虽然非常大，但市场还是非常不错的。去年虽然说是房地产大年，但今年上半年房地产市场也有6万亿销售。从量价关系来看，房价不会发生大幅下降。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为判断房价会否下跌，首先看地价。如果地价不断上涨，房价不断下跌，谁会做赔钱生意?所以这个逻辑是说不通的。

　　下半年变数

　　随着调控持续深入，市场真的没有变数吗?

　　欧阳捷认为，市场存在“局部”变数。他表示，随着限购深入，客户越来越少，开发商为了抢客户，不得不采取降价手段。但他认为，降价手段无法持续。房价有下跌的可能性，但时间不会太长，也不会持续到明年。

　　沈力男认为，尽管调控让不少企业感到难受，但市场的推动力和惯性非常大。整体销售量仍然可能创新高，市场仍然很大，但关键是“你还在不在?你的日子过得好不好?”

　　袁春的判断是，市场变数将发生在三四线城市。他认为，一二线城市成交量下跌是因为很多城市供应量不足;但三四线城市去库存特别火这个现象值得关注。

　　他解释道，龙湖会通过二级客户转化率来判断市场行情。所谓二级客户，即到达售楼处的客户，转化率即其中真正购房的人数。“这个数据在今年3月份达到最高点，也就是说来100个客户，有13个人买房子。但到6月份，已经降到了11个。”

　　另一个数据是客户到售楼处后多少天完成成交。据统计3月份约为3.3天，6月是7.6天。“从这个指标看，调控政策效力已经形成，在下半年一定会体现出来。我们只能谨慎地看这个市场。因此今年的变数是在三四线城市。”

　　从历年调控规律看，开发商资金链也是对市场变数的重要考量。

　　商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院6月25日公布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告(2017春季)》中称，2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最差的是房地产业;财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企;而在财务安全最差100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。

　　据Wind资讯统计，2016年A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增幅达25.93%;其平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%。

　　欧阳捷认为，开发商资金是否安全要看能否掌握到足够的现金。“对于大公司而言，资金成本变化影响不是太大。企业越大，其实你的资金需要量也越来越大，所以钱永远是缺的。今年情况是钱少且贵，下半年如果房企有足够的现金，钱贵和便宜不是最大的问题。”

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