广州楼市调控样本： 限制性政策之上谋长效机制

时间：2017-08-05 17:06    来源：21世纪经济报道  

　　近日广州多部门联合发文,对此前楼市调控进行升级的同时,强调从供给端发力,加大住房供应,积极培育住房租赁市场。作为长效机制的重要组成部分,租赁市场受到前所未有的重视。但分析认为,要市场真正成熟,还需要政府和政策有更多的让利、优惠和扶持。

　　新一轮房地产调控有着与以往数轮不一样的底色,一线城市中的广州堪称此中样本。

　　8月2日,广州多部门联合发文,对此前的楼市调控进行升级,在限价、限贷等抑制性政策再次加码的同时,强调从供给端发力,加大住房供应,积极培育住房租赁市场,以建立稳定楼市的长效机制。

　　作为长效机制的重要组成部分,租赁市场受到前所未有的重视。广州更首次提出了“租购同权”,大力支持租赁市场和机构房东的发展。

　　广州作为一线城市中房价相对平稳的城市,在去年到今年一季度大涨之后迎来严厉调控,并迅速加强供给端的政策措施,有望建立一线及二线热点城市调控和房价稳定的范本。

　　严控房价上涨

　　广州8月初发布的《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》(以下简称“通知”),首先被强调的是限价从严。

　　具体包括,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整;对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案;备案价格在楼盘销控表明显位置进行公开标示,销售价格不得高于备案价格。

　　此前的3月30日,广州曾发文要求,房企应严格按照预售许可备案价格明码标价,已经签订认购的不得提价或者变相加价。

　　但据记者调查,因为政府实施限价管理的价格较低,广州开发商通过“双合同”来规避限价的现象非常普遍。

　　广州业界人士认为,此次《通知》强调了对预售、备案的管理,可能会对“双合同”造成打击。此次《通知》提出,违规销售行为一经查实,立即责令限期停业整改并暂停项目网签资格。

　　此外,继广州“3·17”政策加大首付比例、严禁“首付贷”后,《通知》更是对贷款人的资格做出了严格规定,要求借款人月供收入比不超过50%。

　　事实上,广州在限贷方面也是一线城市中最严。广州商业银行已经严格执行了限贷。融360监测数据显示,6月,广州首套房平均利率为4.85%,优惠占比为26.09%,较上月52.17%大幅下降。在其监测的23家银行中,首套房贷利率最低的为9折,最高的为基准利率上浮20%,共有15家银行执行基准利率,较上月新增5家。

　　二套房方面,23家银行对此均执行7成首付政策。二套房贷款利率全部上浮,其中最高的为浦发银行执行的基准利率上浮30%。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来,广州在此时明确对新房的限价举措,与6月份房价仍处上涨行列不无关系。

　　国家统计局发布的70城房价数据显示,6月份,广州新建商品住宅价格环比上涨0.5%,同期北京、上海则是环比下降。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上述政策的导向在于,严格落实房地产调控部署,这说明近期市场上可能存在各类打“擦边球”的做法。

　　中原地产项目部总经理黄韬则表示,新政再次提醒市场中的参与者,包括发展商、买家、二手房业主,不要对本次调控掉以轻心、图有幻想。本次调控将会持续、持久,直至楼价明显回落。

　　长效机制的方向

　　作为一线城市调控的样本,广州在长效机制建设上也更为积极。因为,要想维持楼市稳定,使房价降温,最终还是要落实到长效机制的建立上来。7月24日,中央政治局会议亦提出,要加快建立房地产长效机制。

　　多位业内专家认为,短期来看,稳定房地产市场离不开限制性政策,但要想建立长效机制,关键在于增加土地供应,以及加快培育住房租赁市场。

　　张大伟表示,加大土地供应,在目前已经做好减法的同时继续做好加法,可以平稳市场供需结构。增加供应后,市场价格将有望有所降低。

　　广州于5月31日发布了2017年土地供应计划,供地总面积达到2050万平方米,同比2016年增加了18.5%;其中居住用地共574.4万平方米,同比2016年增加了19%。

　　为了使土地供应计划进一步落实,此次《通知》特别强调,要严格落实土地供应计划,多措并举加大商品住房供应。

　　具体措施包括,相关部门要加强对住宅用地供后的监管力度,督促项目及时开工、竣工,加快上市节奏。同时,要求广州市住建委加快制定“十三五”期间住房建设目标和规模,并制定加大住房供给的具体措施。

　　另一方面,租赁市场的建立也有助于解决居住问题,稳定房价。深圳房地产研究中心主任王锋认为,加强住房租赁市场的培育,是建立房地产市场长效机制的关键一环。

　　7月17日,广州市政府出台16条租赁新政,首次提出“租购同权”,发展租赁经济,通过增加租赁住房的供应、扶持机构租赁企业,以促进现代租赁产业的发展;并将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

　　“租购同权”的提法引起社会广泛关注。几天后,住建部等9部门也发布通知,决定在部分人口净流入城市开展住房租赁试点。广州、深圳、南京等12个城市入选。

　　广州房地产资深专家黎文江表示,此次《通知》广州市教育局亦加入发文,意味着“租购同权”将加快落实。

　　租赁住房的土地和房屋来源问题则更为关键。二季度开始,广州的土地出让就附加了“竞自持”环节。4月28日,万科接连斩获白云区鱼苗厂及黄埔长岭居板块共2宗宅地,自持比例均超过50%。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,未来土地竞配建、竞自持或成新常态。

　　为了进一步加大租赁住房的供应,广州还允许“商改租”和鼓励租赁经营“城中村”住房。其中,商业用房改造成租赁住房后,用水、用电、用气价格将按照居民标准执行,同时强调只租不售。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,“商改租”为广州“3·30新政”后一筹莫展的开发商提供了新的突围思路,有利于盘活存量,实现租售并举的住房体系。

　　值得注意的是,在扩大租赁住房供应的同时,广州还提出了一系列扶持政策,包括建立独立、专业的现代租赁产业,鼓励供应主体多元化,以及提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平等。

　　比如,执行公租房租金标准的住房租赁机构,将享受相关税收优惠政策。

　　广州还提出,将成立广州住房租赁发展投资有限公司、建立健全房屋租赁信息服务平台以及成立广州市房地产租赁协会等。

　　在新政的推动下,广州住房租赁市场势必会出现更多的机构房东。据21世纪经济报道了解,目前广州已有万科、龙湖等大型房企开展长租公寓业务;其他一些独立品牌的长租公寓也在蓬勃发展。

　　严跃进认为,广州的诸多措施有利于发展租赁市场和机构股东,但要市场真正成熟,未来还需要政府和政策有更多的让利、优惠和扶持。

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