国庆回到三四线城市的家 发现房价又涨了

时间：2017-10-02 18:20    来源：凤凰房产  

　　2017年初开始了大范围限购，在一二线等大城市轮番 上演，各种对房地产市场的限制买限制卖，各种不让买不让卖，各种不能买不能卖，基本都用全了。随后在二季度开始，受金融严监管的影响，房贷利率也开始逐渐 走高，进一步增加了购房的难度。其目的不难理解，就是要抑制房价泡沫，打击投机炒房，还房地产市场的本来面目，即“房子是用来住的，不是用来炒的”。

      不可否认，中央政府这一有针对性的房地产调控措施还是有明显效果的。一二线等大城市房价保持了基本稳定，而交易量则明显下滑，投机炒房也确实不再那么容易了，更出现了一二线大城市炒房资金溢出的效应。

　　炒 房资金的溢出效应，已经成为共识。溢出到哪里了呢?从2017年前三季度的房地产市场统计数据就能看出，都跑到三四城市来了。根据相关研究机构的统计，2017年前8个月，三四线城市房价的平均同比涨幅在10%以上，而环比涨幅也大多为正数。相比较而言，一二线城市房价的平均同比涨幅不足5%，而环 比涨幅则明显缩小或停滞，更有环比微幅下降和扩大的趋势。

　　三四线城市房价保持坚挺，且市场交易活跃，除一二线城市炒房资金溢出效应之外，其实还三个更主要原因。

　　一是房价收入比要更为合理。在中国的三四线城市中，居民的平均工作收入在2500元——5000元之间，而这些城市的房价通常维持在5000元—— 10000元之间。在一个完整家庭中，夫妻双方的平均年收入在6万——12万元之间，而购买一个家庭居住用房总价在40万——80万元的话，房价收入比在 6——7之间，是满足国际通用的标准水平的。

　　反观一二线城市，即使居民的平均收入水平要高于三四线城市一倍之多，但平均房价却要高于两到三倍，甚至个别城市要高出四五倍之多。因此，在三四线城市购房的压力要小的多，自然也就促使房地产市越加活跃。

　　二是人口的积极流入。在中国经济保持高速发展的那些年里，中国的社会资源更多是集中于一二线等大城市及各省的省会城市。三四线城市的社会资源聚集有限，主要是普通商业服务和公务员、事业编制、国企工厂员工等“铁饭碗”群体，共同支撑三四线城市的经济发展。甚至由于求学和外出打工的增加，造成了很多三四线城市 的人口明显减少。这就造成了三四线城市的工资收入水平、整体房价水平、城市综合服务建设等多方面明业落后。

　　但是，随着中国经济的发展，已经中国较为严苛的大城市户籍管理制度的限制，外出求学务工多年的三四线城市人口，部分留在一二线大城市，也有一部分带着积攒多 年的资金回到三四线城市创业、置家。同时，三四线城市所管辖的农村户籍人口也纷纷涌入城市，逐渐提振了城市的繁荣。这新流动三四线城市的人，自然也要积极 购房。

　　三是投资途径匮乏。其实，在中国的三四线城市中，那些曾经的“公务员家庭”、“教师家庭”、“双职工家庭”、“买卖人”、“小老板”，甚至农村的“种粮大户”们，还有因城市改造而瞬间暴富的“拆迁户”们，很多家庭都有三两套房。

　　因 为他们在当地属于“先富起来”的群体，而家庭和事业又都在本地，短期内不会迁移。因此，在十几年甚至几十年的家庭生活经营中，当手中宽裕之后，如何配置资 产就成为当务之急。而受到投资途径匮乏，以及房价上涨的“造富效应”刺激，大多数家庭都是选择增加房产，特别是在过去的十年里。这就进一步刺激了三四线城市的购房市场热度。

　　正是因为以上的三个更主要的原因，让我们看到，三四线城市的房地产市场在近两年的中央 宏观调控趋严的大环境下，依然保持积极和活跃。不可否认，三四本城市的房产空置率要远高于一二线城市。因此，我们分析三四线城市房价的风险，就是房产税的征收。如果没有房产税的开征，那么价收入比要更为合理，人口积极流入，和投资途径匮乏三四线城市，还会吸引更多资金囤积房产的。

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