资本结构重组之下的酒店投资该怎么做?

时间：2017-09-02 21:06    来源：迈点网  

　　从去年以来中国整个银行业的体系、资本市场的结构发生非常大的变化，比如说有一些词语，像去杠杆、流动性的监管不断地强化，最近还有一个词，穿透性的监管，层层嵌套的融资让我们很难判别出这个杠杆到底有多大，穿透式的监管也对我们酒店行业过去的这种模式产生了一定的影响。比如说以前人依赖存量资产抵押获得资金投资酒店，或者房地产开发获得贷款来投资酒店，但是现在这样的模式慢慢的与以前有所不同了，在这样的变化之下我们酒店投资将会往何处去、做出什么样的调整?

　　近日，“消费升级，创变住宿业未来”21世纪住宿业高峰论坛在上海虹桥新华联索菲特大酒店盛大开幕。会上，绿城资产管理集团有限公司中心常务副总经理徐翔、港中旅酒店有限公司董事副总经理黄燕、鲁能泰山度假俱乐部常务副总经理姜勃，围绕“资本结构重组之下的酒店投资之道”展开圆桌论坛，龙藏资本董事长赵祥龙担任主持人。

　　赵祥龙表示，酒店投资是重资产的投资，作为酒店投资：一笔是自己的钱，股东的资本;另外是通过开发贷款、土地的抵押贷款获得的钱。这两笔钱，融来的钱，成本在上升、获得的难度在上升，尽管没有名义上面加息，但实际利率和名义利率之间的价差已经非常大了。“面对市场经营数据现状，又有资本的压力，钱的成本上升了，怎么提高股东回报，存量资产怎么处理，还有你们有什么新的想法，还是可以达到股东预期的投资回报要求?”

　　绿城资产管理集团有限公司中心常务副总经理 徐翔

　　绿城：成立专业的酒店资产管理集团

　　从事房地产开发23年，绿城的酒店投资属于被动投资，跟着房地产项目走。23年的经营，总共32家酒店，资产是246亿，在营的大概是100亿左右，在建的有110多亿，规模是非常大的。平均每个酒店的总投资额是非常重的，达到了9个亿左右。“但我们总体来说整个投资回报率并不是特别理想。”徐翔直言。

　　从前年开始，集团成立了绿城资产管理集团，把所有的酒店的管控权全部放在这个平台上面，绿城从可行性研究分析到投资定位、到设计、到规划营造、到酒店开办、到酒店运营，最后到酒店的资产管理、酒店的资本运作、酒店的交易出售、酒店的资产证券化，全生命周期管控。“这样我们就可以从头到尾把控整个酒店生命周期的管控。这样我们哪怕是被动投资，我们对酒店未来的收益是心里有数的，我们通过第三方公司给我们做的可行性研究分析，基本上酒店地上部分(建筑物)未来十年、二十年的现金流的收益做到心中有数。房产估值部门把这一块地的地价未来升值的空间也会做出来。这样整个酒店未来的业绩酒店我们是心里有数的。”了解，经过调整，绿城在酒店整个业绩的恢复性增长还是比较快的。2016年我们的NOP增长达到57%，2017年预计在30%左右;在营的12家酒店的GOP达到了35%，NOP达到了20%左右。“虽然目前整体投资回报率达到了百分之二点几，但是离我们总裁的要求还比较远，要求覆盖资金成本，目前社会上面的资金成本是五点六，还差一倍，任务也是非常艰巨的。”

　　港中旅酒店有限公司董事副总经理 黄燕

　　港中旅：收购国外酒店集团，引入第三方专业化管理

　　经过改组形成的中国旅游集团，作为中央管理的大型旅游骨干企业，覆盖了旅游的全产业链，资产规模相对比较大，在中国的旅游企业二十强排名连续六年位居榜首。港中旅酒店公司是其中的一个板块，主营旅游住宿业。早前，港中旅成功出海收购了英国第二大的第三方管理公司Kew Green，并推出新品牌睿景。“我们既是做业主也是做管理公司的。作为一个投资商来说，现金流或者包括你的NOP是否能覆盖你的资金成本。这一点我是深有体会的，因为我是管投资的，我看管理公司，我们愿景要打造具有国际水准的中国民族品牌，应该说我们所有的对标对象都是国际品牌。尤其在我们2015年收购了KG之后我们不单纯获得了它的财务回报，更重要的是把它的管理模式引入了国内。因为引进了Kew Green专业化的系统的管理能力之后，通过这样的管理，一方面我们走出去、再一个我们引进来。在这样的趋势下面，整个提升业主的回报，我们的现金流能够实现很好的收益。”黄燕表示。

　　面对压力，黄燕直言：“酒店除去固定的成本之后实际上增加的基本上都是现金流，除了税负以外，没有额外的成本。从专业化的管理是一个趋势，酒店业需要抱团取暖。”

　　鲁能泰山度假俱乐部常务副总经理 姜勃

　　鲁能：重视资产管理，引入“资产经理”机制

　　鲁能集团，是国家电网全资子公司，主要产业包括泛地产以及新型能源。在酒店这个行业，鲁能集团是近两年慢慢的在行业内有了一点声音，其实鲁能集团做酒店已经很久了，在1993年就涉入到了酒店行业，下面基本上有60家酒店的规模，但这些酒店基本上都是电力的一些培训中心、招待所，还不是像比较高大上的酒店。2013年总部从济南搬到北京之后，开始寻找大的品牌和管理公司作合作伙伴。“我们成立了涵盖商业、酒店、文旅三个板块的鲁能商业旅游管理分公司。目前我们还是给到管理公司去管理，我们还没有真正的有自己的品牌，我们也没有海外的拓张，我们基本上还是在本土内。”

　　据了解，在资产管理方式，鲁能希望在总部以及在单体酒店里面都植入资产经理的角色。“当然这是很漫长的，我们现在有了这个战略，需要有一个组织架构来支撑我们这个战略以及相应的人才体系，包括整体的体系都需要慢慢的去建立。鲁能集团正在进行转型，更多的是向轻资产转型。”

　　龙藏资本董事长 赵祥龙

　　三个集团的做法释放出三个信号：投资好像并不多;存量整合很重要;酒店投资各有打法，千万不要随便山寨。

　　当被问及未来3-5年公司愿景的时候，三位嘉宾给了不同的方向：

　　姜勃表示，鲁能最早做的都是奢华酒店，大家都感觉鲁能很有钱，在资本投资回报方面，确实由蛮大的挑战。这些年，我们能看到中档酒店品牌很有特色，企业需要去做关注和转型。做酒店，我们也不希望事事都自己做，我们再跟一些管理公司和品牌进行讨论，成立合资公司或者管理都是可以的。通过第三方合作达到自己的目标。

　　黄燕表示，住宿业就是我们的主业，我们的愿景就是要打造具有国际水准的民族品牌。我们中国旅游集团在打造开放平台，作为管理公司，我们首次引入了第三方管理，以前国际品牌是不接受，这是我们的突破，未来这方面还会二三线城市布局。另一方面，作为央企，拥有很多酒店资源的国企资源也通过这个开放平台联合起来做运营，这也是我们的使命。

　　徐翔表示引入”资产经理人“不但能管理好自己的酒店，还能够帮助其他酒店业主管理好酒店。第二个方面，酒店投资需要审慎，要去做分析和区分，包括市中心的酒店的应该怎么样投资、小镇里面的如何做酒店配套等等;第三方面是布局长租公寓。

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