新租房时代：赔本赚吆喝 五万亿租房市场沉浮录

时间：2017-09-02 21:09    来源：腾讯财经  

　　随着中央的力推，或许，租购并举将重构中国楼市。郁亮评价说，此举的意义不亚于1998年房改。据此，腾讯财经《棱镜》推出上下两篇重磅报道，全面解读“新租房时代”。上篇讲述市场化主体入局后的模式与困局，下篇将解读政府主导下的房屋租赁市场。

　　划重点：

　　随着各方机构势力涌入，并且优质项目有限，类似房企“地王”那样的“楼王”开始出现，这导致拿房成本极高。扩张要亏本，不扩张又可能在行业竞争中出局。

　　融资，成为长租公寓市场市场参与者的命脉。不过，租赁行业的金融创新，无非是两个门道，一是将未来的收益提前收回来，二是把此前的成本转嫁给别人。

　　即使是在北京等一线城市，租赁市场同样很难爆发式增长，这其中一个内在因素是，租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅，收入涨幅是既定的，那么租金涨幅就是既定的。

　　也许是以前在美国华尔街混过的缘故，王戈宏浑身透着一股精明劲儿。

　　正是这股精明劲，让他对长租公寓这个行业的账算得特别清：“如果是二房东模式，也就是公司自己长租下物业再零散租给客户的模式，加上拿房成本、营运成本、各种税费，再加上摊销、折旧，一个长租公寓需要5到7年才能实现现金流平衡。这还是出租率高的核心地段公寓，如果是空置率高的公寓，成本回收期更长。”

　　王戈宏是新派公寓创始人和CEO，也是国内较早进入这个行业的人。

　　对于这个行业，他没有护犊子，也没有王婆卖瓜，而是直指这个行业的真相：“很多人说长租公寓这个行业利润微薄，只有2-3%的利润率，完全是胡扯。这个行业根本就没有利润，大部分是亏损的。”

　　近期，中央和地方政府接连出台鼓励租房的文件，租赁行业似乎要凭这股好风，直上青天。

　　不过，包括王戈宏在内的行业人士深知，长租公寓这只“猪”，早在行业东风来临之前，就已经跑了很久。由于行业本身有着不可承受之重，即便风口来了，“猪”想飞起来也并非易事。

　　众大佬涌入，行业洗牌开始

　　按照华菁证券的估算，十年之后，租赁市场规模将达5万亿元。

　　除却个人房东之后，打算分享这个大蛋糕的机构运营商，目前有如下几个派系：以华住城家、铂涛窝趣为代表的酒店系，以万科铂寓、招商蛇口壹栈为代表的开发商系，以我爱我家相寓、链家自如为代表的中介，以及以魔方公寓、新派公寓为代表的创业公司。

　　按照面对的客户群，长租公寓可分为如下几档：月租金500-1000元的蓝领公寓、1000-2000元的小白领公寓、2000-4000元的白领公寓、4000-8000元的高级白领公寓、8000-15000元的金领公寓和15000元以上的高管、涉外公寓。

　　来源：腾讯财经《财看见》

　　按获取房源的方式，长租公寓可分为整体拿下一栋楼或其中一层、数层的集中式承租和分散拿下个人房源的分布式承租。

　　王戈宏进入长租公寓行业的时间较早，眼见不断有人跳进这个坑里。

　　一开始是链家的人找他谈合作，后来万科也来找他谈合作，但最后都不了了之，“因为他们看了我的项目之后，发现这玩意太简单了，不就是拿个楼把它租出去做个二房东嘛。”

　　而今，在市场稍有地位的中介、酒店，以及地产行业中60%以上的开发商，均进入长租公寓行业。

　　“大家都进来玩，这是好事，说明行业有‘钱途’。”王戈宏话风一转，“众大佬纷纷进来，说明行业的洗牌要开始了。”

　　洗牌并不是量大者胜，王戈宏认为长租公寓是个精细活，受地域、区位、人群各种因素影响，市场细分化了，各种体量、类别的参与者都有机会，也各有自己的独特优势。

　　财大气粗的开发商在土地、物业和融资上独占鳌头;无孔不入的中介在获客、零散拿房上优势明显;轻巧灵活的创业公司在运营、服务上颇有口碑……

　　“赔本赚吆喝”的买卖

　　在长租公寓市场单独掘进的各个派系，步履维艰。

　　这个行业饱受利润太低甚至无利可言之苦：一是资产价格高企导致租金回报率长期较低，使得长租公寓拿房成本高，并且企业很难在起步阶段自持物业;二是过低的资产收益率和高企的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

　　“做长租公寓，如果你好好做手头的两三个项目，经营得道的话，几年之后是能够挣钱的，但一旦摊子铺开，铺得太大，亏损无疑。”王戈宏这么说的原因很简单——长租公寓的成本中，拿房成本占到大头，营运成本只占小头。

　　简言之，摊子铺开之后，营运成本可以摊薄，但拿房成本不会降低，多铺一个摊子就多出一份拿房的钱，这个成本不会减少，只会增多。

　　由于拿楼成本极高，因此大规模扩张很考验入局者的资金实力。

　　随着行业虚火燃起，各大军团杀入，长租公寓出现类似房企拿地一样的“楼王”。“核心城市核心地段可供出租的物业就那么几个，开发商想拿，中介也想拿，拿了大风投的创业公司也想拿，这拿房成本能不涨吗?”王戈宏说，扩张要亏本，不扩张又可能在新一轮的行业竞争中出局，“两难。”

　　对于开发商和大中介而言，这种亏本买卖做得下去，因为他们的业务多元化，可以拿别的部门的盈利来弥补长租公寓的亏损。

　　对于小本经营的创业公司而言，最好的办法是拿别人的钱来扩张。融资，由此成为长租公寓市场中的创业公司的命脉。

　　除找PE、VC投资之外，各家创业公司八仙过海，各显神通。

　　2017年1月10日，魔方公寓ABS设立，募集资金总额35亿元，系国内首单长租公寓ABS。2017年1月24日，魔方公寓联合中航信托成立蓝山资产，该资金用于在北上广深等一线城市，择机逐步大量购入性价比高的存量资产及不良资产，改造为长期自持的中高端长租公寓。2016年3月，YOU+国际青年社区与P2P公司懒投资达成合作，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个固定收益产品，在懒投资官网上投放产品。

　　王戈宏的新派公寓则与赛富成立“赛富不动产基金”，低价买下北京CBD整栋森德大厦，改造成新派公寓CBD店。此后，赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额，以基金方式发行给32名LP投资人。

　　除此之外，创业公司尝试跟银行合作，租户每月连本带息将租金交给银行，银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。

　　租赁行业的金融创新，无非是两个门道，一是将未来的收益提前收回来，二是把此前的成本转嫁给别人。

　　另外，租房市场还将出现的一个新生事物——房企竞拍土地时被要求自持的物业。这对开发商来说资金压力巨大。比如，2016年底，万科在北京市海淀区西北旺拿下两宗地，全被要求100%自持物业。目前这种案例在北京的其他地段和全国的其他城市开始蔓延。

　　王戈宏又有了新的生意——一些开发商想找他合作运营这些自持物业。

　　开发商的诉求是这样的：“比如这块地开发成租赁物业之后，新派公寓帮它运营，一年能赚2.5亿元的租金，做到5%的租金回报率。

　　之后，开发商找金融机构沟通，希望将这个楼卖给金融机构，同时承诺上述租金回报率。金融机构给予这个楼50亿元的估值。金融机构自己出25亿元，另外25亿元，由金融机构设计成资产证券化产品，卖给投资人。

　　最终，金融机构返还50亿元给开发商，开发商套现成功。”

　　收入上不去房租咋上去

　　虽说长租公寓行业目前还处于亏损阶段，但各家机构之所以蜂拥而上，肯定是看到了它的前景。问题是，这个行业何时才能迎来曙光?

　　对此，链家研究院院长杨现领的判断是在十年以上。链家同样是长租公寓的先行者，旗下长租公寓——自如，拥有7000多名员工，管理着50万间房子。

　　杨现领的判断基于四个条件——

　　第一，该城市有持续的人口净流入，且净流入人口以年轻人为主;

　　第二，服务业占比超过50%且持续上升。因为在制造业占主导产业的地方，这些流动人口、新市民，居住的主要方式是在工厂里面，不需要租房;

　　第三，房价收入比偏高，这使得居民很难在短期内进入购房市场，进入交易市场，所以需要在租赁市场停留更长的时间。

　　第四，租金有上涨空间，而且当前的租金水平绝对值不要太高。

　　与买房不同，租房对地段有着更苛刻的要求。

　　在杨现领看来，目前仅一线城市和部分热点二线城市可满足上述四个条件。即使是在这些城市，租赁市场同样很难爆发式增长，这其中另一个内在因素是，租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅，收入涨幅是既定的，那么租金涨幅就是既定的。

　　杨现领举例说：“在北京工作的年轻人，月收入水平一般1万左右，那么他能够接受租金上限就是30%，即月租金3000块钱，3000块钱是收入刚性约束条件。在北京，3000块钱能租一个不错的单间，所以市场需求目前以单间为主。再观察2017年上海市场，我们发现，一些高端公寓出现大面积空置，原因就是客单价太高，月租金超过5000块钱。”

　　房屋租赁市场不仅受制于居民收入水平，还受制于城市地段。

　　杨现领称，大城市二、三环租金的溢价明显高于六环租金的溢价。租金会随着通行条件和配套条件，呈现出比较明显的租金梯度。

　　“很多开发商之所以要搞租赁，是因为它的房子卖不出去，这些库存一般是在比较偏远的地方。这是一个悖论：越是偏远的地方，房子越租不出去，租金越上不去。”王戈宏表示，相对买房，租房对地段有着更苛刻的要求。

　　正是如此，杨现领判断未来新增房源占整个租赁市场的比重不会超过20%，因为一线城市核心地段已经无地可供，新增加的土地供给集中在偏远地区，而这些地方的租赁市场需求并不强劲。

　　“所以说，房屋租赁还是个草根行业，需要时间培育。”杨现领如是总结。

　　划重点：

　　1. 张江高科技园区人才公寓试水已经十多年，在具体操盘上，由张江园区管委会负责规则制定、补贴认定、监督等职能，国企张江集团则负责开发运营的重任。

　　2. 张江人才公寓采用“两定”(定楼、定人)“两限”(限价、限期)的实施办法，由于价格比市场价便宜一半以上，排队在一年以上。

　　3. 金桥开发区操盘的碧云国际社区，尽管都是“只租不售”的高档公寓和别墅，也因为外资公司云集而供不应求。2013年社区的运营状况显示，4平方公里国际社区的效益已与23平方公里产业园区收益相当，彰显出强劲潜力。

　　4. “上海租赁住房试点前期定向给市属区国企，地价为市场化的20%到30%，后期才要面对市场化竞争。”

　　一场百万人才争夺战正在中国的一二线城市间激烈展开。这背后，除了薪水、户口、工作机会之外，要让人才有归属感，“居者有其屋”也颇为重要。面对凶猛高企的房价，地方政府试图自己出手构建一个规模庞大的住房租赁市场，让以房为家的中国人逐渐接受“住有所租”的时代。

　　这其中，尽管并未被列入首批12个开展住房租赁试点城市名单上，但上海动作依旧敏捷。

　　8月7日，《张江科学城建设规划》获上海市政府正式批复，这座被誉为中国“硅谷”和“药谷”的高科技园区升级为城区。根据规划，未来新增920万平方米的住宅中，90%以上用于租赁。

　　事实上，为了破题人才“留沪难”，早在2000年前，政府操盘下的张江人才公寓即已试水，这种租金低廉、配套健全、只租不售的过渡住房成为吸引人才的样本，随后陆家嘴金融城人才公寓等相继出炉。

　　张江模式之外，紧邻张江的金桥出口加工区也开始推行针对园区高管、外籍人士的碧云高端社区，同样由政府操盘、只租不售、供不应求。这二者模式涵盖了从低端到高端的租房人群，在席卷全国的“租售并举”新时代，为各地提供了可借鉴的样本和经验。

　　紧俏的人才公寓

　　理工科背景、工作勤奋、薪水丰厚、拙于表达，作为一名典型的“张江男”，IT软件工程师林升刚刚拿到了汤臣豪园三期人才公寓的钥匙。不过，此时距离他去年毕业入职后申请人才公寓已经一年有余。

　　这间20多平米的房间成了林升在上海“暂时”的家。这里离他单位不足2公里，三室一厅的户型，每个卧室都配有家具、空调及卫生间，客厅配有公共洗衣机及厨房。

　　张江汤臣豪园人才公寓入住及退住流程

　　强大的租金优势造成现在人才公寓处于“千军万马过独木桥”的争夺状态。以林升入住的汤臣豪园小区为例，他住的卧室最小，每个月只需交付1000元的租金，其他两个室友租金不超过1500元。而链家网上一处3室1厅的房子租金报价在8200元/月，这比市场价格要便宜一半以上。

　　“现在人才公寓全靠排队，少则一年，多则一年半，而且住满两年就得搬走了。”林升告诉记者。

　　根据《上海市张江高科技园区人才公寓管理办法》中的官方解释，这种“人才公寓”是指由园区统筹、专项用于园区生活配套、专门提供给园区相应人才居住的短期租赁过渡性周转公寓，采用“两定”(定楼、定人)“两限”(限价、限期)的实施办法。

　　没有年龄限制，只要满足单位的工商注册地、财税户管地在张江，以及本科以上学历、与单位签订一年及以上的用工合同，即可申请入住。人才公寓按照按一人一间配置，人均建筑面积30-35平方米的(含公用面积)，租金原则不超过1000元/月，最多可以入住两年，期满后租金可以按市场价格再延期一年。在申请流程上，是个人申请、企业确认、轮候排队、选房入住、园区管委会备案。在具体操盘上，张江园区管委会负责规则制定、补贴认定、监督等职能，国企张江集团则负责开发运营的重任。

　　张江人才公寓的历史可以追溯到2000年初，当时还是一片蛮荒之地的张江高科技园区为了把人才从城区、高校吸引过来，开始试水人才公寓。随后其公寓规模及类型不断拓展，目前已拥有创业公寓、高科苑、天之骄子等9个人才公寓，可供出租的体量为17万平方米，共2861套住房。

　　每栋人才公寓楼内，一楼都安排了管理处，负责物业管理

　　当然，作为市场上的稀缺资源，庞大的人才公寓体系里也不乏违规操作现象。

　　2015年夏天，从东北某大学毕业后，宋恒入职了位于张江的一家公司，随后就申请到了一间汤臣豪园三期的人才公寓，但入住资格却被老员工顶替，和公司交涉无果后，宋恒选择向物业管理处举报，随后冒名入住的老员工被清退。

　　宋恒告诉记者，除了清退之外，该公司并未受到任何惩罚措施，包括补缴政府的租房补贴，以及取消其补贴资格，后来他还被公司克扣了数千月的奖金。

　　记者发现，在上海市人民建议征集网上征集平台上，2017年6月5日，也有市民来信投诉张江创业公寓存在着申请资格审查不严、申请排队等候者管理无序等问题。该封信举例称：“有些在上海有房产的申请者(甚至不止一套房产)，成功申请后将人才公寓出租赚取差价。同一申请者最多可以住3年，但是长住3年以上的大有人在，不乏已经居住超长达5年以上的申请者。”

　　不过，该投诉信内容真实性目前无从考证。

　　“只租不售”的国际社区

　　意欲赶超北京中关村、深圳南山的张江，要实现从园区向城区的蜕变，对于人才的渴求更为旺盛。这其中，除了要满足林升、宋恒这样的青年人群住房需求外，也迫切的要为各类高端人才提供多样化的住房选择。

　　官方资料显示，目前，整个张江已集聚各类人才36万人，其中外籍人才4300余人、归国留学人员7500余人、各类高端人才400余名，中国工程院院士、科学院院士24人。

　　同属于浦东新区，5公里之外的金桥碧云国际社区，同样是“只租不售”的房子，这里或许可以成为张江住房短板的补充样本。

　　碧云国际社区曾获得过“中国人居环境范例奖”，4平方公里社区内配套齐全

　　成片的绿地，干净的马路，欧美建筑风格，骑车的外国小孩，走在碧云4平方公里的社区内，这里四处散发着异国情调。作为获得过“中国人居环境范例奖”的碧云社区，密集分布着超市、运动会所、医院购物中心、餐厅、咖啡馆、教堂、银行等生活配套设施，这里有还德威、协和两所英美国际学校以及上海有名的平和双语学校，中欧国际工商学院也坐落于此。

　　目前，碧云社区居住着近2000户外籍家庭，许茜一家也是其中一员。

　　六年前，许茜的丈夫作为外籍高管被派到张江某著名生物医药公司开展业务，全家从纽约搬至上海，住进了碧云花园一期200多平米的大平层。“主要考虑到三个孩子的上学，所以选择了碧云，而且这边生活配套齐全，离张江也很近，老公上下班方便。”许茜告诉记者，两个孩子每年50万元的学费以及同样近50万的房租均由丈夫的公司所报销。

　　法国国际广播电台曾在2010年记录下碧云别墅的建筑细节：“在碧云社区的房屋里，厕所方向是根据欧美的习惯朝南而建，浴缸沿窗摆放。煤气灶台的高度设计为85-90厘米高，比亚洲标准高出5厘米，以适应欧美人的身材特征。”

　　如此考究、适宜的社区自然引来外界追捧。

　　8月13日，该社区租售中心工作人员称，目前，碧云有大约1200套房子，其中，145平至600平的复式公寓租金在2.8万至6万元不等，250平至525平的碧云别墅租金在5.8万至8.5万之间，每年租金都在涨，每次涨幅最高10%。“现在整个社区只有一套145平米的公寓空着，你如果想租别的房子只能排队等着，可能至少要到年底学生放寒假才有空房。”

　　“价格没有商量的余地。”这位工作人员强调。

　　英美两所国际学校入学门槛颇高，除了学费贵之外，还要求父母一方为外籍人士

　　和张江人才公寓类似，碧云社区的产生也是基于对外招商引资的契机。

　　《浦东时报》曾记录，1990年，金桥获批国家级经济开发区，在对外招商过程中，金桥做了一项调查：如果金桥有一处风景如画，生活同样和国际接轨的城市花园，你愿意来这里生活和工作吗?得到的结果是肯定的。 不过，当时碧云还是一片农田，从交通到生活配套设施，全都是零。反对建设的声音不绝于耳。时任上海金桥出口加工区开发股份有限公司总经理杨小明力排众议，拍板决定建设。于是，碧云别墅作为首批建设的建筑被纳入规划之中，随后确定了“只租不售”的经营模式。

　　该报道称，“只租不售”的运营模式确保了园区开发者持续而稳健的收益，2013年社区的运营状况显示，4平方公里国际社区的效益已与23平方公里产业园区收益相当，彰显出强劲潜力。

　　记者试图了解更多关于碧云社区运营近况，但并未得到金桥公司的回应。

　　国企先入，民企跟上

　　无论是张江人才公寓，亦或金桥碧云社区，不难看出，这两类“只租不售”的公租房运营模式都带有强烈的行政底色——园区管委会规划统筹+国企开发运营。在全国12城试点“租售并举”的房市新时代，上述两个模式是否还有样板意义呢?

　　上海张江平台经济研究院院长陈炜表示，二者均有值得借鉴的经验，并且政府已经在做规划。“地方政府下了很大决心，牺牲了土地财政收入来换取产业发展，拿地建设的国企也牺牲了企业利润。”

　　曾在上海生活多年的德国商业银行亚洲高级经济学家周浩，曾在一篇专栏中感慨：“过去数年，很多地方政府都对公租房十分热衷，但真正形成气候的，似乎不多。个中原因很复杂，但对于依赖土地财政的地方政府来说，将大量的土地用于公租房建设，经济账似乎也算不过来。” 不过，他称陆家嘴人才公寓是“一个相对独特的项目”，事实上，陆家嘴人才公寓比张江人才公寓还要晚5年。

　　尽管认可“直租不卖”的土地未来会继续复制人才公寓的模式，不过，中原地产首席分析师张大伟对腾讯财经表示，纯粹从市场的角度来说，人才公寓是过去福利社会的产品，是地方为了吸引人才的福利房，由政府来托底，未来市场推广的样本应该是共有产权房，以及企业运营的租赁房。

　　夜幕下的张江高科园，年轻人的标配——711、星巴克、健身房

　　事实上，就在今年7月初，上海率先推出2幅纯租赁住房土地引发关注，这两宗位于张江和嘉定的土地分别被张江集团、嘉定新城两家国企以挂牌底价摘得，楼面价分别为5568元/平方米、5950元/平方米，这一成交价比之前一年的附近宅地楼面价降低80%以上。

　　出让合同中明确规定：该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。同时规定租约原则不超过6年，租金水平不高于市场同类水平。

　　陈炜拿其中的张江地块举例称，“这块地位置非常好，靠近迪士尼，很多企业都想拿，但现在张江地方政府的思路是国企尽快做起来，做出规模形成示范效应，民企再跟上，两三年之内基本还是以国企为主导。”

　　某大型房企上海区投资部高管表示，张江科学城就是上海的雄安新区，政府供应租赁性用地，指定当地的国企进行开发，开发后的物业只能由特定的人群租住。由于政府供应的租赁性用地只有市场价的二三成，市场上的开发商也有意进场，但由于特定的土地出让条款被拒之门外。按照政府的规定，前期租赁房的开发由国企操盘，后期不排除让市场化房企介入。

　　“下半年上海市的商品房供地前景堪忧，一般房企基本上拿不到地了。”他表示。

　　不过，尽管看起来拿到“直租不卖”土地是赔本赚吆喝，但民企已经嗅到了未来的前景。

　　上海万科长租公寓负责人表示，相较于庞大的租赁需求，政府提供的人才公寓数量仍相对有限，且设置相应的入住门槛。大部分人依然需要通过市场化的方式解决住房问题，泊寓(长租公寓品牌)提供的产品、服务和内容对市场具有一定的吸引力。在未来，万科也希望能参与到张江科学城人才公寓的运营管理当中去，输出专业开发和管理能力。

　　(注：出于隐私考虑，文中林升、宋恒、许茜三人均为化名)

　　(腾讯财经孙春芳对此篇文章亦有贡献)

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