优帕克董事长李静：如何从生态链角度推升空间溢价

时间：2017-09-13 11:46    来源：迈点网  

　　在经过前期高速的发展之后，中国房地产已经进入存量时代。据明源地产研究院的数据显示，目前，我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活。面对这个巨大的空间，如何进行有效的运营增值成为大家关注的焦点。

　　在过去的发展黄金期，存量地产基本转化为商业、写字楼、酒店等业态，今年则大批量扎头涌入公寓版块。那么公寓品牌运营商们又如何撬动这个金库?据悉，优帕克集团(以下简称“优帕克”)年管理资产(房产)金额达到1300亿，以每年80%以上的复合增长率稳占国内公寓租赁行业第一座椅。作为本土服务式公寓的开创者，优帕克是如何做到的?就此，迈点网记者采访了优帕克集团董事长李静，听她讲述如何从整个生态链角度推升空间溢价。

　　优帕克集团董事长李静

　　两大要素决定空间溢价

　　深耕公寓行业15年，李静有着清醒而深刻的认识。在她看来，空间价值和两个因素密切相关——租金上升的空间以及出租率的提升，它们直接决定着空间的价值。

　　随着消费以及生活水平的提升，住房租赁者已经不满足于基本住宿条件的满足，而是越来越关注于服务的品质以及调性。与之相对应的，人们的支付水平也越来越高。根据优帕克数据中心统计的数据显示，2006年，他们的中国国籍客户数量为0，大部分的租户是欧美和日韩。主要为外资公司的高管租客提供服务。但到了2016年，中国籍租户占到了总客户数量的60%。现在每个月新增的租客数量中就有一半来自中国籍。可见，在中国住房租赁市场，服务式公寓正日渐受到欢迎，同时也对公寓产品提出了更高的要求。

　　李静对迈点网记者表示，是否能满足消费者的需求将直接决定着租金的上升空间，而具体化到公寓日常的运营中则意味着更多样化的产品体验以及更优质的服务体验。而出租率的提升则取决于公寓品牌运营商的管理效率，如何通过有效的资源配置降低空置率。在这样的运营逻辑的指导下，优帕克直接运用三大体系实现资产价值最大化。

　　三大体系实现资产价值最大化

　　当被问道如何更为有效的提升空间价值时，李静表示这主要是和品牌的运营标准有关。她举例说明，上海陆家嘴的世茂滨江，市场租金均价在20000万/月，通过优帕克运营标准的运营，租金可提高30-50%。那么他们的运营标准到底是什么呢?李静精简的回答了三个词——运营体系、服务体系和IT体系。

　　李静直言，优帕克的品牌发展是通过不断完善产品、服务、IT 体系而实现的。她回忆道15年前，作为首家为外籍高管提供长租公寓服务的运营商，优帕克前瞻性的将五星级酒店的服务融入到分散式的公寓服务中，迅速占领国内高端公寓市场;2012年开始，优帕克又率先进行互联网+O2O平台化布局，公寓家集合大中小型公寓运营商，提供一站式运营解决方案。而极优云公寓管理云平台实现多维度全流程管理，全面提升运营效率。大数据智能资产管理和风险评估工具帮助销售与获客，进一步巩固了优帕克作为中国领先的资产托管和公寓运营服务商的市场地位。而现在优帕克开始下一盘更大的棋。

　　共享经济实现效能最大化

　　李静表示，租赁其实是一个有着多边关系的行业，这里面涉及到房东、租客、运营商、供应商参与其中，如果要实现效用最大化则需要借用共享经济模式进行运作。在当今政策红利和资产证券化的大潮之下，优帕克正在酝酿跨界合作，实现强强联手和多方共赢，创造空间增量，从整个生态链角度推升房屋溢价。

　　作为整个运作模式的核心，在服务体系的打造上，优帕克除了为租客提供基本的打扫保洁、工程维修等基本服务，还通过对接社会上其他行业的明星企业提供更为优质的服务。比如，在教育方面，他们与上海的国际学校合作，从招生的咨询到报名，提供整个链条的服务，这种增值服务对租客来说就是非常有价值的。对于学校方面而言也能获得更多的生源，真正实现了共赢的目的。不过李静也坦言，整合供应链上的资源，为租客提供增值服务是目前遇到的最大的难题，但是借用互联网和IT技术，这个难题的难度正在不断降低。

　　优帕克的运作思路为公寓行业提供了一个新的范例，服务已然成为它的核心竞争力。而对于服务体系的打造，优帕克正寻思着如何为住客提供更多的增值服务。与此同时也将依托一线城市取得的成功经验，培植二、三线城市中高端公寓市场，抢占资源先机。

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