投资方：我的鸡蛋凭什么放在酒店这个篮子里?

时间：2018-07-20 21:12 来源：迈点网

　　相对于金融投资，酒店资产是一个相对稳健的投资领域，预计年化收益可达30%。

　　大住宿业的加盟与投资不仅影响着品牌的规模与发展，也影响着整个行业的走向。由大住宿业投资衍生而来的空间资产正成为一股投资新势力。迈点网副总裁兼众数信息总裁丁晓宇表示，相对于金融投资，酒店资产是一个相对稳健的投资领域，预计年化收益可达30%，但哪些品牌投资收益有保障?这才是摆在大多数投资者眼前的入门槛，提着沉甸甸的“鸡蛋”，面对花样繁多的品牌“篮子”，一时之间让他们无从下手。

　　1.国际大牌要不要抢着投?

　　随着千禧一代对品质消费的需求提升，投资商和品牌管理方对生活方式酒店的跑马圈地已进入白热化阶段。除了环境机遇和品牌扩张的需要，生活方式酒店因其基于住宿场景的叠加消费，在酒店收益疲软的当下，成为酒店管理公司提高坪效、差异化竞争的“法宝”，自然也是投资方眼中的香饽饽。

　　随着“特许经营”一词在中国的酒店行业越来越活跃。一直以来，由于担心管理风险，国际品牌酒店集团在中国市场很少开放特许经营模式。近几年却在开放特许经营模式上动作频频，希尔顿和铂涛牵手合作的希尔顿欢朋、万豪与东呈合作的万枫、雅高与华住以交叉持股形式对雅高旗下部分品牌的拓展合作，都带有鲜明的特许经营标签。

　　国际酒店市场上，委托管理模式和特许经营模式成为当今世界各大酒店集团最为常用的业务模式。就万豪、洲际等知名酒店集团而言，特许经营模式在其业务版图中占据了相当重要的比重，很多集团以特许经营模式拓展的酒店数量远远超过了委托管理模式拓展的酒店数量。特许经营成为国际品牌酒店集团全球性扩张的一种重要的轻资产模式。

　　与以往的委托管理不同，相对而言特许经营模式给了投资方更大的自有权限：酒店品牌公司将其旗下品牌的使用权以及品牌背后相应的知识产权，所有品牌在建设时期的建造、机电、内装以及在酒店开业之后的所有的营运SOP的标准全部特许给投资方来使用，掌控着酒店的人、财、物，获得了对资本更大的自主掌控权。

　　“自国际品牌酒店集团进入中国以来，大都以委托管理模式拓展市场。但随着近些年中国酒店市场的不断发展、中国本土酒店管理人才的不断成长和管理水平的不断提升以及中国酒店业主的不断成熟，越来越多的酒店业主希望能以更灵活、费用略低且管理自主权、自由支配权更大的特许经营模式与国际品牌进行合作。”中国旅游研究院产业所副所长杨宏浩认为，对于国际品牌酒店集团而言，中国是一个重要的、极富潜力的市场，各大品牌集团对中国市场的开拓近年来频频加码，根据业主的需求变化开放特许经营属应势之举。国内相关的商业、法律、信誉等外部环境的逐渐成熟，客观上也为特许经营模式的开展提供了良好的土壤。

　　然而，近年来随着国内酒店业的发展，越来越多的本土酒店品牌开始瓜分高端酒店市场，老牌国际酒店的优势已不再明显。业内人士表示，随着国内最早一批五星级酒店与外资管理公司的管理合同到期，越来越多的酒店可能面临换牌局面。届时，特许经营模式的拓展速度与换牌速度的比拼，将在很大程度上影响着国际大牌在中国酒店市场占据的份额以及其投资价值的多少。

　　2.中端酒店能不能跟着投?

　　伴随着国家供给侧改革高效扩大及中高端供给的政策导向，中国迅速崛起的中产阶级对出行入住需求的增加，政府对公共交通设施的持续建设，以及不断推进的城镇化进程等等，这些宏观政策都将使中国有望在未来十年内成为全球最大的酒店市场。同时，受到国内经济增速放缓、房地产政策调控等影响，酒店投资者对酒店开发持更加谨慎理性的态度，投资者目光逐渐由高档及以上酒店的开发转向更加务实、经济回报更强的中档酒店市场。

　　随着中端酒店市场的大热，特许经营模式也在市场风行，利用管理集团自己的专有技术、品牌与酒店业主的资本相结合，来共同扩张经营规模，让资本方获得经营收益。

　　作为洲际酒店集团旗下的中端酒店品牌，智选假日酒店自2016年在中国市场正式推出特许经营模式以来，其已成为酒店业与投资市场的新宠。截至2018年6月底，智选假日酒店在华签约特许经营合同达到106个，其中14家酒店已正式开门迎客。

　　智选假日酒店在华首家开业的特许经营酒店——上海浦江智选假日酒店

　　当中端酒店市场不再享有经济型酒店快速发展期的租金红利与人力红利，通过快速复制标准化、工业化产品取得高额投资回报的商业逻辑之路对其来说只会越走越窄。所以，未来投资方可着力于跨界混搭、强IP植入、场景化，以实现中端酒店追求高效和溢价，并让物业在有稳定租金回报的基础上实现增值，使品牌升值、运营价值提升。

　　但是近几年中端酒店市场竞争越来越激烈这一趋势不容小觑，产品与服务的同质化现象越来越严重，功能与设计不断徘徊在低劣复制之中。如何有效整合酒店周边各类文旅资源，使酒店获得长久的商业价值，这对于品牌的运营能力以及竞争能力是个极大的考验。而不是被那些涌进中端酒店市场的酒店以标准化、同质化的产品糊弄完事。

　　3.精品酒店是不是急着投?

　　近年来，一些精品酒店如雨后春笋般冒出，他们以“地理位置优越、设计风格独特、文化内涵丰富、品质精良、运营专业、小型精致”而著称。同时不少非酒店行业的知名品牌跨界进入这一细分市场，如宝格丽、MUJI、蒂芙尼、兰博基尼、阿玛尼等。

　　2017年，全球知名的珠宝品牌宝格丽在中国的首家宝格丽酒店落户北京。这是宝格丽继米兰、巴厘岛、伦敦开业的酒店之后，在全球开业的第四家酒店。业内人士对此表示，宝格丽酒店其实与标准化的五星级酒店不同，属于奢华精品酒店，其风格不再完全的统一化和标准化，选址和设计更具有特点和文化感。

　　上海宝格丽酒店

　　对此，华美顾问集团首席知识官赵焕焱称，精品酒店品牌规模较小、酒店数量少，定位小的细分市场，有特定的目标客户群体，宝格丽酒店的这一细分市场也的确是跨界双方的共同客户，同时近年来中国消费者在奢侈品方面的消费情况让全球刮目相看。在杨宏浩看来，从消费需求来看，个性化、多样化的消费逐渐出现，精品酒店为了满足个性化需求而生，像宝格丽这样的精品酒店，营销对象可以锁定目标人群。

　　据商务部最新发布的《2017年中国住宿业行业发展报告》显示，从细分业态来看，住宿业供给更加丰富、产品更加多样化，随着消费和体验的多元化发展，文化主题酒店成为行业发展的新生力量之一。不同的是，此类高端酒店不再定位商务会议型酒店，而是瞄准高端小众人群。

　　此外，MUJI跨界进入精品酒店打造也是备受行业内外关注。随着深圳MUJI酒店网络口碑的不断流露，有一位酒店管理公司总经理分析指出，一般此类酒店GOP(平均毛利率)应该为20万-30万元，但MUJI酒店很可能不盈利，MUJI更多考虑的可能是品牌的宣传效应。

　　由此，除却传统的酒店运营之外，对于一些大品牌而言，投资酒店有非常明显的广告效应，因为酒店一般来说是在城市核心地区，风景优美的地区。在这个空间背景之下如果一个品牌有一个酒店的话，就相当有一个城市会客厅，可以不断地对外输出品牌理念并打造场景化销售，而这也正是目前MUJI所关注的焦点。

　　MUJI 北京店的天井格用于展示MUJI各类商品

　　中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会会长张晓军分析，未来三到五年，是精品酒店的高速发展期，将会有大量的社会资本进入精品酒店，同时传统酒店人也会转型进入这个新兴业态领域内，而互联网技术更是会被应用到精品酒店中。

　　极快的拓展速度、精细的客群分类，精品酒店这一“后生”在多方面让国际品牌以及中端酒店这些“前浪”感觉到一丝丝畏惧。但类似这类的精品酒店由于自带粉丝经济，在开业之初的火爆并不能代表一切，只有实现持续盈利，将客户资源转化为核心竞争力才能代表其成功运营。否则当网红光环褪去之后，损伤的不仅仅是投资方，还有从此被打上“差评”标记的品牌方。

　　对于资本增值，国际大牌、中端酒店以及精品酒店，自然是各有所长，但其中也有投资方需要注意的“坑”。例如国际大牌的本土化落地问题、中端酒店的产品同质化问题以及精品酒店的运营盈利问题等等，都是投资方在投资酒店这一空间资产时不可避免会遇上的问题。

　　综上，当酒店陷入“高投资低效益之谜”时，迷惑不堪的资本方是只能路过酒店“这只篮子”，转向更为扑朔迷离的金融投资吗?其实不是的，深圳华侨城股份有限公司酒店物业事业部副总经理王凛曾表示，用财务语言说现金流是一个人的血液，资产本身的指向就是肌肉，那么品牌和品质就是你的长相。所以作为酒店行业的肌肉，需要做的是辨别好品牌的长相，选择一位俏佳人。

　　4.鸡蛋到底放在哪个篮子?

　　所以，鸡蛋到底放在哪个篮子，7月31日，迈居给你答案!

　　今时今日，整个市场环境复杂多变。国内外品牌日益增多，带给消费市场更多选择，也让业主的品牌加盟选择变多，品牌之间的竞争也越发激烈，对于投资方来说又该如何在千万计品牌中找出最适合自己投资意向的品牌?

　　来自两个领域所造成的信息不对称与沟通壁垒耗费了双方大量人力与物力成本;加之当今社会的信息轰炸与诚信缺失，如何收集大量物业信息，并保证其真实、优质性?对于大住宿业的整体投资环境，也需要权威，有资质的第三方机构来搭建一个高效沟通的平台，促进大住宿行业的健康与良性发展。

　　迈居就是这样一个致力于促进优秀品牌成长、优化物业资源配置，并助力二者高频互动、达成合作与共赢的平台。凭借旅游及大住宿业门户-迈点网的多年积淀的市场资源，迈居已形成品牌资源丰富、物业资源真实优质、需求精准匹配、服务专注专业等优势。

　　由迈居主办的第三届品牌物业交流会将于2018年7月31日在杭州举办，本届峰会基于迈点、迈居的商业资产/品牌大数据投资分析系统，联合品牌中国战略规划院两院学习专家、酒店租赁地产行业等近200位国内外顶级品牌创始人专家团，科学、系统、实战地帮助投资人及业主，更科学理性地规划商业资产在大住宿业的投资，与资产管理方(品牌方之间)更好协同，做到共同收益最大化，为行业良性发展提供公平公正科学的平台。

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