北京楼市面粉比面包贵 开发商只能做豪宅

时间：2016-06-11 21:51    来源：新浪财经  

　　新房被豪宅 北京楼市现供需失衡隐忧

　　田国宝

　　7000亿元，是目前北京商品房库存市值，它相当于2016年前4个月中国所有国企利润总和。

　　这仅仅是已经取得预售许可证的新房库存，如果再加上在建项目工程和储备土地，这个数字至少还要翻一倍以上。

　　北京楼市一向被开发商和购房者看好，上万亿市值库存是否意味着风险正在聚集?谁来买单?不仅考验着京城楼市的张弛力度，也考验着购房者的韧性。

　　北京某开发企业项目负责人认为，在面粉比面包贵的北京房地产市场中，开发普通住宅不赚钱，促使开发商只能做豪宅。

　　一方面，由于豪宅客户群体较为狭窄，去化速度相对较慢，大量新项目入市使得豪宅市场逐渐供大于求;另一方面，高地价进一步挤压了普通住宅的供应空间，而普通住宅恰恰是北京楼市硬通货，受到购房者追捧。

　　普通住宅受追捧 豪宅供大于求

　　北漂12年，张卫一直为在北京没房而耿耿于怀，他2005年来北京工作，2012年创业，至今在河北燕郊陆续入手了3套房子，但在北京买房的梦一直存在，“原来买不起，现在买得起了，又有些犹豫了。”

　　他手中有200多万资金，在北京买房选择余地不大不小，“一个考虑是在二环内买个平房等拆迁，一个是在三环附近买个单价相对便宜的板楼，一个是在郊区买个别墅。”前一种是纯投资，后两种投资、自住均可。

　　在这前后，北京国土资源局在海淀、顺义和延庆拍出三幅土地，其中位于延庆新城的地块楼面价达43000元/平方米，而延庆本地商品房价格为12000-13000元/平方米，面粉价格超过面包价格3倍。

　　越来越多的新项目被迫豪宅化，在楼市的反映是，新房交易量远远低于二手房成交量。

　　前5个月，北京房地产市场总成交量为141263套，其中二手房成交量为121768套，占市场交易量的86.2%。北京房地产市场主要以二手房交易为主。

　　成交中，普通住宅交易量也远远大于非普通住宅。网易房产监测数据显示，2016年1-5月，北京商品住宅成交量中，单套面积144平方米及以上成交占比25.68%，普通住宅与非普通住宅成交比接近三比一。

　　二手房市场成交同样以普通住宅为主，北京市住建委数据显示，5月份签约二手房27752套，平均每套成交面积不足92平方米，而新房平均每套成交面积为142.9平方米。从成交单套面积可以看出，二手房交易中普通住宅所占比例更大。

　　5月份，北京二手房供应量为22517套，签约量则高达27752套，由于二手房成交主要以普通住宅为主，一定程度上反映了普通住宅供不应求现状。

　　就在张卫犹豫不决的时候，北京房价仍在不断上扬，网易房产监测数据显示，截至6月5日，6月份成交均价为42000元/平方米，比5月份成交均价上涨6000元。

　　7000亿库存谁来买单

　　北京市住建委数据显示，截至5月31日北京商品房库存为2106.29万平方米，按照5月份3.6万元均价计算，北京商品房库存货值为7582.66亿元，相当于北京市2015年全年财政收入的1.6倍。如果按照6月份42000元计算，这一数字为8846.42亿元。

　　胡润百富统计，2015年中国大陆地区千万财产人数为121万，拥有亿万财产人数为7.8万，如果按照最低标准计算，北京楼市库存货值相当于7582个亿万富豪，占中国大陆亿万富豪人数的9.72%。

　　按照某招聘网站公布数据，2016年春季北京平均工资为8717元，一个双薪家庭不吃不喝情况下，需要5年工资才能赚够首付。

　　独特的环境造就独特的市场，北京房地产市场呈现冰与火共存的格局，从个人投资角度而言，无论是京津冀协同发展和建设通州副中心的宏观因素，还是商品住用地供应减少、楼面价不断创新高等现实利好因素，都预示着未来房价的空间。

　　北京疏解城区人口、改善生态和交通等措施逐步落地，北京近年开始逐步递减新增建设用地，再加上土地成交楼面价与房价倒挂明显，使得人们普遍看好未来北京房价上涨空间，也成为北京房地产成交活跃的主要原因。

　　上述项目负责人认为，从供需情况来看，虽然去化周期看起来较长，但北京楼市库存压力并不大，“土地供应减少说明未来商品房供应量减少，库存一定程度弥补了后期市场空缺，市场供需或逐步趋于平衡。”

　　张卫说，如果现在他把燕郊的三套房子都卖了，完全能够在北京买一套很好的房子，但似乎又不太甘心，“很多人是把北京的房子卖了到燕郊买别墅，剩下的钱到处玩，我三套房子换一套房子总觉得亏得慌。”

　　2016年前5个月，北京商品住宅单套成交均价已经超过500万元，随着价格继续上涨，入市门槛还将进一步提高，“有钱的不一定有购买资格，有资格的不一定有钱买，有钱又有资格的也不一定会买。”张卫感叹道。

　　对于开发商而言，随着房价不断上涨，购买力也在不断下降，去化周期长更为漫长，上述开发商人士认为，如果综合融资成本和资金利用率，在北京做住宅产品并不划算，“去化周期长导致流动性差，资金利用率低，最后增值部分可能被成本抵消了。”

　　在他看来，北京房地产市场显然已经不在适合传统开发模式，对开发商自身实力要求越来越高，“大开发商可以通过其他项目来盈利来平衡，小开发商资金本来就紧张，如果融资成本高，三年还卖不掉的话，可能就不赚钱了。”

　　他认为，未来北京土地资源越来越稀缺，价值会越来越高，“北京楼市投资价格肯定有，但这个价值主要针对一般投资者，对于开发商来说，如果能够提高物业附加值实现利益最大化意味着机遇，否则会面临着很大风险。”

　　在他看来，随着社会不断进步，人们对房地产会有一个重新价值判断，“买不起的压根就不去想了，买得起的也会掂量掂量，五六百万可以干好多事，如果买房是不是值得。”

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