8月全国地价涨超四成 一线地价同比翻番

时间：2016-09-12 23:29    来源：百度股市通  

　　【8月份全国地价涨超四成 机构称市场几近失控】

　　机构：8月份全国地价 涨超四成

　　8月份全国土地市场量跌价扬，成交楼面地价创下历史新高。近日，同策咨询研究部发布的数据显示，8月份全国302个城市土地市场成交的平均楼面地价环比大幅上扬46%至1591元/平方米。而从同比情况看，一线城市地价已经呈现翻番的局面。

　　上述数据显示，当月，全国302个城市各类土地成交5004幅，成交面积为13372万平方米，成交面积环比、同比分别下滑16%和17%。其中，住宅用地成交1395幅，成交面积4302万平方米，环比上扬1%，同比下滑5%;商办用地成交1295幅，成交面积1837万平方米，环比、同比分别下滑11%和23%。

　　北上广深四大一线城市当中，由于上海市当月高地价现象不断，拉动整体一线城市地价上涨至3.46万元/平方米。月内，一线城市住宅用地成交12幅、48万平方米，成交幅数较上个月增加5幅，成交面积环比、同比分别上扬22%和41%。成交楼面地价高达34610元/平方米，持续4个月呈现大幅上扬态势，本月环比上涨14%，同比增幅更是达到了1.44倍，创下历史新高。

　　同策咨询研究部研究经理许之静指出，持续多月的量价攀高，市场几近失控，而二线城市地价超过房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。

　　【党报：高烧不会成为楼市常态】

　　尽管夏天已然过去，但最近的中国楼市却似乎并不打算更换季节。近期，内地楼市开启“秋老虎”模式，引起海内外关注。专家指出，当前楼市“高烧”不仅因为自住型需求增大，更与经济转型时期投资回报率下降、大量资金涌入楼市有关。但长期来看，投机炒作带来的“高烧”难以持续，楼市重新回归理性健康发展仍是大概率事件。

　　二线城市“升温”明显

　　当前中国内地楼市的状态，有点类似于物理学上的“热传导”模型，即：升温——热量转移。中国指数研究院最新数据显示，8月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米12270元，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点;同比上涨13.75%，涨幅亦扩大1.36个百分点。

　　一线城市调控政策发酵，部分热点二线城市升温迹象开始明显，以至于厦门、合肥、南京、苏州等不少二线城市陆续出台调控措施。例如，南京规定，拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于35%，而未结清的居民家庭最低首付款比例则不低于50%。武汉的最新政策则是，当地拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，如果再次申请房贷款购买商品房，继续暂停发放相应贷款。

　　“当前楼市呈现‘热点扩散’特征，一方面有居民自住消费需求提升的影响;另一方面也与相当多的投资投机资金进入有关。同时，一些中介和房产商违法散布的虚假信息，又助推了市场‘燥热’情绪燃烧。”上海市社科院世界经济研究所研究员权衡在接受本报记者采访时分析。

　　中国人民大学重阳金融研究院客座研究员张敬伟指出，一线城市限购带热卫星城，卫星城带热二线热点城市，但是二线城市升温却不一定传导至三四线城市。张敬伟认为，从上游城市过来的“热传导”到了普通的二线楼市已经遇冷，所以对三四线楼市去库存而言，靠市场“热传导”并不靠谱。

　　涨幅过大危害有三

　　9月11日，上海市住建委透露，相关部门已对存在诱骗消费者交易、虚拟网签等违法违规行为的有关中介企业进行了查处，未来将对扰乱楼市平稳健康发展的行为加大整治力度。事实上，住建部稍早前已经公开对这类措施点赞。住建部相关负责人强调，各地对于编造散布谣言的房地产中介从业人员，一经查实，一律依法列入黑名单，清出房地产中介市场;对于编造散布谣言、情节严重的房地产中介机构，一经查实，一律依法停业整顿。下一步，有关部门对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办，切实维护市场秩序，保护消费者的合法权益。

　　多位学者分析指出，当前楼市“高烧”很重要的一个原因在于中国经济转型时期实体经济投资回报率暂时下降，导致追求高回报的资本进入上涨预期较强的楼市之中。需要看到，炒作之风既不利于楼市自身健康发展，亦有可能对中国经济转型升级的步伐形成牵制。对炒作者自身而言，在这种背景下进行投机，便无异于“刀口舔血”。

　　“房价上涨过快、涨幅过大的危害有三：一是房价持续、过快上涨将引发资源配置扭曲，加剧经济中现有的结构性矛盾;二是房价过高会挤压当地居民其它领域的消费支出，进而影响相关实体经济产业的正常发展;三是进一步抬升商务成本、人力成本，并在一定程度上抵消‘降成本’的种种努力，从长远看也不利于当地创业创新潜力的释放。”权衡表示。

　　因城施策回归理性

　　除了调控政策之外，越来越多的市场信息也显示：“高烧”难以成为中国楼市的常态。美国评级机构标准普尔日前就发布报告指出，由于政策的支持作用递减、比较基础较高以及土地价格上涨，未来12个月内中国房地产业增速将放缓。“中国一二线城市房价快速上涨引发市场担心房地产市场的健康状况。”标普全球评级信用分析师孔磊说。

　　在中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来，在资产荒、实体产业不景气和楼市区域分化的背景下，产业和金融资本为寻求机会一直在楼市、股市、债市等有限的几个市场间迅速穿越。倪鹏飞预计，未来楼市总体将出现短期调整，尽管调整可能稍有迟到，但不会缺席。与此前相比，本轮市场周期启动时间更长，但由于市场过热的时空集中程度空前，因此未来深度调整的城市也将比较集中。

　　针对如何进一步规范楼市秩序、遏制炒作风气，权衡建议应从“标本兼治”的角度入手。“目前来看，应该继续坚持打击干扰市场的行为，及时传播真实信息，引导购房者形成理性预期。从根本上看，则应该扎实落实好中央关于供给侧结构性改革的各项部署，积极培育实体经济的新动能，提高资本对这些领域投资回报的预期，吸引资金回流实体经济。此外，房地产调控政策本身也应该进一步因城施策，该收紧的收紧、该放松的放松。”他说。(来源：人民日报海外版)

　　【热点城市房价短期内大幅上涨 高杠杆风险需警惕】

　　警惕热点楼市高杠杆风险

　　家庭在价格高位加杠杆购房已经成为当前热点城市楼市高温不退的重要特征。在上半年个人购房贷款增速大幅超过各项贷款16.6个百分点的基础上，7月新增人民币贷款几乎全部为个人购房贷款。当前我国热点城市房地产市场热情依旧高涨，地价涨幅纪录频被刷新，新房交易量连创历史新高，上海离婚买房人士激增，北京也在上演“抢房”，这集中反映出家庭加杠杆的热情空前，需要引起高度警惕。

　　今年以来，我国热点城市房价短期内大幅上涨，市场高温持续不退，并非全无理性。全球范围内过于宽松的货币政策环境，导致金融市场长期利率中枢持续下移，为包括住宅在内的资产价格提供了强劲增长动力。相对独特的区域经济政治中心位置和较为完善的人文社会基础设施禀赋，使得我国热点城市普遍具有吸引外来人口的潜在能力，也为市场投资投机性力量创造了炒作的基础。即使在热点城市重新启动限购、限贷政策后，地价房价上涨并未止步，新房成交量创出历史新高，市场热情依旧高涨。据中国指数研究院数据，2016年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。其中，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.34%，涨幅较上月扩大0.64个百分点。

　　房价短期内大幅上涨背后的非理性加杠杆，需要引起高度警惕。目前，我国房地产开发企业平均资产负债率接近80%，负债规模仍呈上升态势。据WIND统计，2015年5月至2016年8月的16个月里，债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿元。家庭加杠杆的热情空前，2016年前7个月新增房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的两倍。当前社会资金向热点城市房地产业的过度集中，表内贷款和表外各路融资对房地产开发企业争夺“地王”项目的资金支持，以及部分家庭在房价高位集中加杠杆，可能正形成预期自我实现的循环。热点城市房价的任何明显波动，要么以金融机构资产质量显著恶化为代价，要么需要更大规模资金投放来维持高杠杆率水平，导致宏观政策可能陷入“进退失据”的境地，明显增加了经济金融运行的实质性风险。

　　虽然我国个人购房贷款不良率远低于其他类型信贷资产，是金融机构持有的优质金融资产。但在住房抵押贷款发放过程中，基层银行往往会过度依赖住房抵押给予贷款的安全边际，忽视了对借款人收入真实性的核实和可持续性的分析。在借款人收入状况核实的实务操作中，受银行委托的第三方机构大多通过电话完成形式上的核查，不排除存在部分贷款家庭在房价高位超越自身经济实力加杠杆，若房价出现明显波动，有可能触发一定面积“负资产”的风险，值得高度关注。

　　“树不能长到天上去”。应该看到，有限理性是人类认知与行为局限性的集中反映。当前市场对热点城市房地产市场发展前景的乐观情绪，不排除有盲目失控的风险。虽然限购、限贷政策作为权宜之计屡被地方政府使用，短期内存在合理性。从中长期看，需要有效引导社会对房价上涨的理性认识，进一步降低房地产市场杠杆，提高高价房交易的成本，消除房价过快上涨对居民消费和社会投资的挤出作用，防止房地产业绑架宏观经济政策。

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