安邦为何将华尔道夫公寓化：能快速回本

时间：2017-03-06 23:04    来源：号外财经  

　　

 

　　“毫无疑问，这是一个时代的终结。”3月1日11时45分，伴随着最后一批客人离开华尔道夫酒店，这一位于纽约曼哈顿的酒店传奇就此落幕。在未来的两到三年时间内，华尔道夫的新主人安邦保险将把酒店大部分房间改造为公寓，仅保留小部分客房。可以肯定的是，华尔道夫的“公寓化”能够令安邦在最短时间内进行“回本”，然而改造完成后的华尔道夫还能够凭借历史积淀的魅力续写辉煌吗?

　　黄金时代：大萧条中重生

　　当人们行至曼哈顿公园大道，抬头便可以看到路旁那栋古老灰色建筑之上的金色字体：华尔道夫酒店。1931年10 月1日，经过重建、扩张和迁址后的华尔道夫酒店在它的新地址公园大道开张。这座在当时足以傲视曼哈顿天际线的42层高建筑是世界上第一家摩天大楼酒店，亦是当时世界上最大的酒店。与此同时，华尔道夫的开业更是由时任美国总统胡佛亲自宣布的，他还在当天发表祝贺演讲称，华尔道夫在美国史无前例的大萧条中开业“展现了整个国家的勇气与信心”。

　　接下来的华尔道夫酒店开始了自己近乎传奇的历史。由于与联合国总部一步之遥，华尔道夫理所应当地成为各国元首到访美国的首选下榻之所。几十年来，无论是美国总统肯尼迪、卡特、罗斯福，还是英国女王伊丽莎白二世，均曾下榻华尔道夫酒店，其中肯尼迪在就任总统之前，更曾在华尔道夫常住多年。正如希尔顿创始人康拉德·希尔顿所言，常年入住率超过90%的华尔道夫可被称为“绝佳之精品”。

　　当然，华尔道夫也颇受中国政要的青睐。自从李鸿章赴纽约访问成为华尔道夫首位入住的华人要员后，宋美龄、邓小平、胡锦涛等人在访美期间也均选择该酒店落脚;阿里巴巴上市前，马云更选择在华尔道夫酒店开启IPO路演。

　　与此同时，它也逐渐发展成为纽约上流社会标志性的聚会场所，其宴会厅举行过无数奢华派对，包括美国上层社会少女初入社交界的元媛舞会，梦露、伊丽莎白·泰勒、简·方达等美国著名影星更是华尔道夫舞会的常客。值得一提的是，该酒店著名的红丝绒纸杯蛋糕和经典的华尔道夫沙拉更是舞会的必备菜式。

　　更重要的是，华尔道夫酒店还曾见证世界历史上诸多重要事件。二战结束后，美、英、法、苏四大战胜国代表便是在华尔道夫塔楼的一个套间里签订了《世界和平协议》;此外，2000年的《新千禧年宣言》也是于华尔道夫酒店之中诞生。

　　“它不是纽约最大的酒店，也不是纽约最昂贵的酒店，但论及声望，它却无与伦比。”在1993年华尔道夫酒店成立100周年之际，有媒体如是写道。

　　瓶颈时代：19.5亿美元“卖身”

　　早在1993年，这一横跨49街至50街整个街区的酒店便被评定为纽约地标和城市遗产——然而即便受到法律保护，华尔道夫酒店仍然难逃历史的追赶。

　　陈旧的酒店设施显得跟不上现代化的脚步，冷暖气设备故障频出，曾以瓷砖装饰为傲的浴室也显得狭小局促——在精品、奢侈酒店层出不穷的纽约，除了历史与情怀，华尔道夫酒店显然已没有太多值得住客选择的理由了。2014年二季度，华尔道夫酒店的入住率已从巅峰时期的90%直线降至75.6%——对于希尔顿酒店集团而言，华尔道夫已然成为一个急需甩掉的包袱。

　　恰逢此时，来自中国的资本选择接手华尔道夫。2015年2月1日凌晨，中国安邦保险集团宣布，在历时长达4个月的审批后，该公司对纽约华尔道夫酒店的收购已获得美国外国投资委员会的批准。至此，安邦收购华尔道夫一案终于尘埃落定。

　　在这起收购中，安邦以总价19.5亿美元、每平方米约1.2万美元的价格获得纽约中城核心地标的永久产权，同时创下单个美国酒店出售的最高纪录。值得注意的是，这一交易是安邦的首次海外投资，而纽约地产专家对其评价则是“成功且划算”，毕竟1.2万美元/平方米的价格甚至大大低于当时北京核心地区商业地产的价格。

　　“收购华尔道夫相当于收购了世界中心的一个地标。”比较一致的市场观点认为，两年前的那次收购会为安邦带来长期的投资收益和稳定的现金流回报，同时也是中国企业海外形象的一次极大提升。

　　安邦时代：转型私人公寓

　　收购的完成并不是终点，如果始终在历史的原位上止步不前，华尔道夫仍将在下一阶段失去竞争力。

　　事实上，早在安邦集团入手华尔道夫酒店之时，关于酒店关闭改造成为公寓楼的计划便已不是什么秘密。令人惊讶的是，这个计划刚刚过去两年便正式开始执行了。

　　根据《金融时报》2014年的计算，若依据希尔顿集团2013年财务报表显示的4.26%的净利润率计算，安邦若打算依靠华尔道夫的酒店业务来盈利的话，需在保证满房的情况下，给每个房间每天标上8875美元的总统套房价，并且连续保持十年才能够收回成本;但是，如果把华尔道夫全部改造成公寓出售的话，安邦将最多可以获得40亿美元的收入。

　　40亿美元的价格意味着，安邦不但能一次性收回买酒店的钱以及整修费用，还能负担华尔道夫目前1500名员工的遣散费用。据悉，安邦与管理该物业的希尔顿酒店集团已经以至少1亿美元的代价与数百名员工达成离职协议。此外，据熟悉改造方案的人士表示，华尔道夫的改造费用预计将达10亿美元。

　　在这座拥有1413间客房的酒店内，预计将有1100个客房被撤掉，而在重新开张时，这家酒店将有300-500间升级至豪华标准的客房，其余房间将被改造为豪华公寓进行出售。不过，酒店的外观和部分内部装饰由于受到政府保护，预计将得以保留。在重建工作开始前，纽约地标管理委员会将投票表决是否保留酒店部分内部装饰——其中就包括由14万块大理石饰面砖拼贴而成的“生命之轮”、大宴会厅和艺术装饰风格的大堂。

　　此外，值得注意的是，公寓的购买也并非向所有人敞开。“买家必须持有除金钱以外的‘筹码’，才能有资格购买我们的公寓。”安邦保险集团董事长吴小晖如是说。

　　然而，据旅游新闻网站Skift调查，在美国人眼中，由中国企业操刀改造的这栋美国建筑已然失去原有的魅力。“现代化改造并不能吸引我重新回到华尔道夫酒店。” 50岁的丽贝卡·沃德说。

█请返回商务财经网新闻首页>>>>>