透视华夏幸福：京津冀受益者 国家指向哪就去哪布局

时间：2017-04-02 21:53    来源：号外财经网  

　　​深耕京津冀的华夏幸福业绩再次展现了不俗的发展势头，自1992年从京南的河北固安县起家至今，25年时间里，华夏幸福从环京到长三角再到东南亚，逐渐成长为一家千亿规模企业，尤其产业园区发展日渐臻熟。

　　3月29日晚间，华夏幸福发布2016年度业绩报告显示，各项财务指标均出现大幅增长，这与华夏幸福以产业新城发展模式密不可分，以产业驱动新城、产城结合不仅促进一个区域经济的发展，也为自身崛起奠定基础。

　　近年，随着双创、ppp模式、特色小镇崛起，华夏幸福紧跟国家政策节奏步伐，在产业园区业务渐入佳境的背景下，开始向孵化器、基础设施、交通和实业等领域挺进，并与原有产业板块形成联动发展模式。

　　目前，华夏幸福已经形成龙头驱动、创新驱动和孵化驱动三大发展动力，坚持产业优先战略，不断提升产业创新驱动能力，促进委托开发区域产业升级，未来，随着规模效应凸显，华夏幸福后发制人优势将更为耀眼。

　　业务、利润稳步增长

　　华夏幸福2016年度财务报告显示，全年实现营收538亿元，同比增长40.4%，归属母公司净利润为64.9亿元，同比增长35.2%。在目前已经公布2016年业绩的同行中，无论是增长速度还是盈利水平均位居行业前例。

　　2016年华夏幸福销售首次突破千亿规模，全年销售额达到1203.25亿元，同比增长66.43%，这一增速已经远远把行业内大多数企业甩在身后，显示了其综合实力的不断增强。

　　与此同时，受益于京津冀协同发展，华夏幸福全年预收账款也超过千亿，达到1025亿元，同比增长52.5%，这意味着华夏幸福还有1000多亿元收入未纳入财务报表，未来随着项目逐步交付，千亿预收账款也为未来三年业绩增长打下基础。

　　华夏幸福主要收入来源中最为亮眼的是产业园区业务，2016年营收中，产业园区再次大放异彩，为公司贡献65.6%的净利润，同比增长76.9%，这也意味着产业园区业务已经成为华夏幸福最大收入来源。

　　随着固安和大厂等成熟园区贡献稳定现金流、部分二三梯队园区开始实现回款，华夏幸福现金流和融资成本也得到进一步优化，2016年公司经营活动净现金流为77.63亿元，同比增长4.21%，融资成本由上年同期的7.92%将至6.97%，下降了14%。

　　2016年华夏幸福成功发行9笔总额达225亿元公司债，同时也开始尝试资产证券化，继成功发行物业ABS现金收益权23亿元(共6笔)，2017年还成功发行中国境内收单7.06亿元园区ppp资产证券化，开启园区ppp资产证券化先河。

　　此外，2016年华夏幸福纳税总额达96.3亿元，同比增长39.9%。据华夏幸福人士透露，为了响应证监会和上交所关于鼓励上市公司汇报投资者的政策指引，华夏幸福计划向全体股东每10股派发现金股利6.6元(含税)，共计派发现金股利近20亿元，现金分红占归母净利润30.04%。

　　对于2016年全年业绩全线飘红，华夏幸福认为，一方面与京津冀一体化加快落地政策有关，从2015年中央政治局通过《京津冀协同发展规划纲要》以来，三地在产业人口疏解、交通等基础设施建设方面明显加快。而华夏幸福在京津冀区域受托开发面积已经超过2000平方公里，成为政策主要受益者之一。

　　另一方面也与华夏幸福抓住ppp模式大力推广的重大发展机遇密不可分，从固安园区开始，华夏幸福就已经深度参与政府公建项目建设和开发，再加上本身产业园区项目有大量相关项目实践经验，使得华夏幸福能够在ppp领域取得先机。

　　响应国家战略加速双线布局

　　在产业园区业务方面，华夏幸福采取双线战略布局，这一布局一方面丰富了华夏幸福产业园区的产品线，另一方面也与很好的响应了国家政策趋势，并由双线战略不断向上下游拓展相关产业，互为犄角、互融发展，成为一个闭环。

　　十八大以来，中央陆续发布关于京津冀协同发展、长江经济带和一路一带国家级三大战略，并与经济结构转型升级、城镇化战略、双创等战略相互构成未来中国经济发展主要战略思路，尤其在当前经济下行压力下，这些战略的实施和推进尤为关键。

　　多年来，华夏幸福紧跟国家三大战略，重点布局经济热点及潜力区域，把自身业务战略和国家战略结合起来，始终坚定不移的发展产业新城，报告期内，已经签约的产业新城项目超过30个，包括备忘录在内的产业新城项目超过50个。

　　作为起家地和大本营，京津冀地区一直是华夏幸福产业新城重点布局地区，而且多数产业新城项目均紧邻出京交通要道附近，曾有华夏幸福人士表示，几乎每一条进出北京的高速公路和铁路附近都有华夏幸福的项目。

　　随着京津冀地区产业新城模式逐渐成熟，尤其是固安模式的成熟及在全国推广，华夏幸福产业新城开始逐步走出京津冀，开始加快向长江经济地复制的步伐，目前已经有多个项目落地。同时也开始向珠三角经济带拓展。

　　另外，为了响应国家一路一带战略，华夏幸福产业新城也开始走出国门，开启国际化战略布局，继2016年6月份华夏幸福首座国际化产业新城正式落地印度尼西亚，目前华夏幸福产业新城已经在印度、越南和埃及等全球5个城市落地。

　　2016年以来，国家开始推动特色小镇建设，在华夏幸福看来，特色小镇是中国经济新常态下加快区域创新发展的选择，也是推进供给侧结构性改革和新型城镇化的有效路径，有利于推动资源整合、项目整合、产业融合，加快产业集聚、产业创新和产业升级，形成新的经济增长点。

　　国家这一战略与华夏幸福产业园区战略不谋而合，在原有产业新城之外，近年，华夏幸福也开始在全国大力开发和建设特色小镇项目，并与产业新城形成优势互补。目前已经签约的项目有南京溧水会展小镇、香河机器人(21.610, 0.11, 0.51%)小镇、霸州足球小镇、永清幸福创新小镇、任丘中医文化小镇、任丘白洋淀水乡风情小镇等。

　　或许正如华夏幸福一位高管所言，华夏幸福之所以一直保持高速稳定发展态势，与紧跟国家战略不无关系，“国家提倡什么，我们就做什么，国家手指向哪里，我们就去那里布局。”这也不失为华夏幸福成长秘籍。

　　多元业务协同发展

　　近年来，随着房地产行业黄金时代不复，部分房企开始纷纷酝酿转型，对于华夏幸福而言，并不存在转型的难题和困局，从固安起家开始，华夏幸福就不再是一家房地产开发企业，而其身上主要标签是产业园区开发与运营。

　　随着产业园区规模和效益逐步凸显，房地产业务在公司整个营收体系占比也逐渐下降，而另一方面，华夏幸福则开始加速在园区延伸业务和相关产业方面进行布局，并依据独特的资源优势形成独特的发展模式。

　　目前华夏幸福已经形成龙头驱动、创新驱动、孵化驱动三大产业发函驱动模式。龙头驱动指利用龙头企业带动产业园区发展，目前华夏幸福已经与奥钢联、京东方、佛吉亚、金海岸影业有限公司、稻香村等世界500强、行业龙头企业开展深度战略合作，推动产业链上下游企业集群集聚。

　　在创新驱动方面，华夏幸福与国家博士后工作站、清华大学、韩国中南大学等机构形成产学研合作模式，搭建“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台，并鼓励科研人员到华夏幸福产业园区创业。

　　以园区孵化产业，以产业带动园区发展，为了培育产业，华夏幸福与太库科技达成战略合作，已经在中国、美国、德国、韩国、以色列、芬兰等国家设立了20个全球孵化器，形成“全球技术—华夏加速—中国创造”的创新发展模式。

　　在原有的产业园区和产业新城模式基础上，华夏幸福开始在产业园区和产业孵化领域布局，产业优先一直华夏幸福坚持的战略，目前华夏产业发展团队有近1700多人。

　　同时，华夏幸福也开始试水轨道交通+产业新城模式，2016年5月份，华夏幸福中标廊涿固保城际铁路，成为国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。也为华夏幸福在轨道交通物业发展方面奠定了基础。

　　作为项目投资人，华夏幸福依托自身产业新城投资运营能力，统筹开展铁路建设、产业新城建设和全线产业布局，加速铁路沿线区域发展的提升整体价值。城际铁路建成后，可以对沿线地区固安、永清、霸州、白洋淀、任丘、雄县、文安等华夏幸福产业新城项目将极大受益。

　　另外，根据招标文件，华夏幸福可以通过土地综合开发收益，进行铁路建设资金平衡和运营补贴，同时也可以结合廊坊、保定市城市发展规划、产业发展规划，开发建设与廊涿固保城际铁路项目相关联的产业新城项目。这意味着进一步增强了华夏幸福拓展项目的能力。

　　

 

　　蓝筹年报点评

　　恒大：前瞻布局 多元化发展

　　2016年恒大实现3，733.7亿销售金额，同比增86%，总资产、销售额、营业额、核心业务利润、现金余额等多项核心指标均实现了大幅提升。截2016年，恒大已进入全国209个城市，项目总数达582个，且一二线城市土地原值占比提升至74.7%。多元发展方面，恒大已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。

　　融创中国：战略精准 业绩稳步增长

　　2016年实现合同销售金额1，506亿元，同比增长121%。合同销售面积736万平方米，公司全年实现营业收入353.4亿元，同比增长54%，毛利48.5亿元，同比增长70%。2016年至今新增土地储备5394万平方米，2/3为收并购所得，目前已经拥有总土地储备7912万平方米。逐渐形成了北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域、40余座一线、环一线和核心城市的全国布局。

　　龙湖：聚焦城市圈 利润增长亮眼

　　2016年实现签约额881.4亿元，同比增长61.6%。归属于股东的净利润91.5亿元，同比增长11.8%。毛利率上升1.7个百分点至29.1%。2016年，集团新增收购土地储备总建筑面积为1255万平方米。其中37.7%位于环渤海区域，32.3%位于西部地区，17.5%位于长三角地区，7.1%位于华中地区，5.4%位于华南地区，平均收购成本为每平方米6329元。2016年收获43幅优质土储，全部位于一二线高能级城市，并首次进驻天津、武汉。

　　远洋：布局一二线 品牌焕新能力增强

　　2016年协议销售额录得约人民币504亿元，同比增长24%，并实现营业额人民币345.51亿元，同比上升12%，毛利人民币76.36亿元，同比增长20%。推动多元业务发展，旗下物业服务公司“远洋亿家”于2016年5月正式挂牌，成为新三板物业行业内最大的公司。并率先把美国WELL健康建筑标准引入中国，推广健康生活的理念，“广州远洋天骄”为集团首个住宅类WELL健康建筑项目。

　　万科：控制风险 可持续发展

　　2016年万科实现销售金额3，647.7亿元，同比增长39.5%;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元，同比增长16.0%。2016年，在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、东莞、佛山、南京、西安、宁波、沈阳、天津等14个城市的销售金额超过百亿。围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。

　　华夏幸福：产业创新驱动 综合实力增强

　　2016年首次突破千亿规模，全年销售额达1，203.25亿元，同比增长66.43%。实现营收538亿元，同比增长40.4%，归属母公司净利润为64.9亿元，同比增长35.2%。2016年产业园区再次大放异彩，为公司贡献65.6%的净利润。华夏幸福已经形成龙头驱动、创新驱动和孵化驱动三大发展动力，重点布局经济热点及潜力区域，把自身业务战略和国家战略结合起来，始终坚定不移的发展产业新城。

　　招商蛇口(17.600, 0.13, 0.74%)：创新突破与城市同生长

　　2016年实现营业收入总额635.73亿元，同比增长29.15%，实现归属于上市公司股东的净利润95.81亿元，同比增长97.54%。全国36个城市以及香港、新西兰等地拥有108个在售楼盘，签约销售金额739.34亿元，同比增加28.41%。社区、园区、邮轮三大业务板块及各项创新业务全面铺开。2016年11月12日，深圳蛇口太子湾邮轮母港盛大开港，成为推动深圳旅游发展的重要引擎，成为深圳连接世界的新桥梁。

　　金茂：规模扩张 核心城市土地储备增强

　　2016年，中国金茂签约销售额总计485亿元，同比增长达61%。公司开发物业抓住了市场回暖的有利时机，坚持“去库存、快回款、往前赶”的节奏，营业收入实现273亿元，上涨了54%。毛利率37%，净利润录得46亿元人民币，同比增长12%。2016年至今，金茂共获取位于上海、广州、深圳、杭州、南京等城市的17个项目，新增土地储备621万平方米。

　　碧桂园：均衡发展 增速强劲

　　2016年合同销售金额达人民币3，088亿元，合同销售面积为3，747万平方米，分别同比增长120%和74%。毛利约人民币322亿元，同比增长41%，毛利率由2015年的20.2%回升至21.1%。截至2016年底，国内土地储备已摘牌或已签约的土地储备约1.66亿平方米。并同时严格控制土地成本，全年获取的413宗土地的平均地价为每平米2，008元。碧桂园以突破3000亿的业绩成为国内第三家跻身3000亿“俱乐部”的地产公司。

　　绿城中国：土地储备充裕 品质优势强化

　　2016年总合同销售金额达到1，139亿元，同比增长58.4%;实现净利润22.23亿元，同比增长76.6%。2016年，绿城集团的产品质量和服务优势进一步突显，产品性价比及客户满意度持续提高。2016年绿城集团通过土地公开竞拍、收购等方式，新增北京、天津、杭州等重点核心城市9幅优质地块，新增项目总建筑面积约为228万平方米，新增项目的总土地款约为人民币180亿元。

　　新城控股(15.380, 0.38, 2.53%)：双轮驱动 快速领跑

　　2016年合同销售额达到650.60亿，同比增长103.76%。2016年新增土地储备共40幅，总建筑面积1，424.22万平方米。“住宅+商业地产”双轮驱动，已基本完成了全国重点城市群、重点城市的全面布局，横跨不动产开发、投资、经营领域，形成产品协同和战略纵深。公司初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。

　　雅居乐：地产为主 多元业务并行

　　2016年实现营业额与毛利分别为人民币466.79亿元和人民币123.66亿元，较上年分别增加8.5%及14.4%。净利润为人民币30.50亿元，较上年增加32.5%。业务架构也由原先“以地产为重”的业务架构，调整为“以地产为主，雅生活、环保、建设多元业务并行”的运营模式。这一布局为其后续业绩增长打通渠道，预计五到六年时间，新增四大产业的业绩贡献占比提升到集团营收的50%。

　　中国海外发展：销售增长 盈利能力强

　　2016年合约销售额上升16.6%至港币2106亿元，销售面积1304万平方米，其中销售金额超额完成集团去年中调高至2100亿港元的目标。扣除投资物业公允价值变动带来税后净收益月港币56.5亿元后的净利润则达到港币313.7亿元。利润规模保持行业领先。去年中海地产在内地、港澳和伦敦拥有已落成投资物业共达250万平方米。

　　华润置地：稳健发展 融资能力强

　　2016年实现签约额人民币1，080亿元，签约面积776万平方米，同比分别增长26.9%和14.8%;包括酒店经营在内的投资物业营业额达到港币72.5亿元，较去年同期增长8.5%。截至2016年底，总有息负债比率为36.4%，净有息负债率为23.8%，维持在行业较低水平。截至2016年12月31日，公司在营投资物业总建筑面积达到555万平方米，其中，已开业万象城12个，五彩城/万象汇8个，其他购物中心2个。

　　世茂房地产：高品质增长 多元布局

　　2016年营业额上升2.7%至人民币592.9亿元。酒店、租金和其他收入同比上升11.1%至人民币30.5亿元;合约销售额681.2亿元，合约销售均价上升至每平方米人民币13，850元，销售回款率上升至88%。世茂旗下酒店业务表现尤其突出，2016年合计完成收入人民币14.66亿元，同比增加12.6%。世茂商业明星项目频出：作为地标代表作的厦门世茂Emall购物中心盛大开业，12月首期开业的石狮世茂摩天城，开启了品牌之旅。

　　金科：稳健发展 布局经济圈

　　2016年公司实现营业收入322.35亿元，同比增长 66.17%，净利润 17.90亿元，同比增长45.13%。业务主要布局长三角经济圈、京津冀经济圈、成渝经济圈和长江经济带的“三圈一带，形成了重庆、华东、华北和中西部的区域发展格局，已进驻全国14个省(市)，开发项目主要集中于重庆、北京、天津、苏州、南京、合肥、郑州、成都、武汉等主要一二线城市。

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