未来20年房地产行业发展的六大趋势

时间：2014-06-28 15:54 来源：中国房地产报

　　未来：

　　迎接六大趋势

　　对行业成熟期的认识，迫使我们必须认真研究市场格局调整、分化和细分结果的价值;那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束，也将一去不复返了;在今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论。一个细分的时代已经到来，这是规律推动的结果。

　　在未来的15~20年里，房地产行业将出现六大趋势性变化。

　　1.保障房分流“夹心阶层”的购房需求。

　　1998年前，各种形式的福利分房一直在持续，商品房的供应面积也还不够大，市场结构的矛盾不算突出。

　　1998年到2011年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放，同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位，商品房占比超过90%，市场结构的矛盾十分突出，需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。

　　2011年启动的“十二五”期间五年建设3600万套保障房的计划，包括正在实施的自住型商品房计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，使得保障房在市场上的占比达到25%~30%甚至更多，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾，从根本抑制房价的过快上涨。

　　2.未来房价将由市场决定。

　　房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。

　　尤其在过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。

　　十八大后，新一届政府坚持放开市场无形之手，用好政府有形之手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降;还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。

　　3.10年后开发商数量将不足3000家。

　　在房地产业快速发展过程中，开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快，开发商的数量将迅速减少。

　　按照目前的行业现状，再过3~5年，活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5000家以下;10年以后，可能减少至3000家以下。在这一过程中，开发商将被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时，应有重要的参考价值。

　　4.住宅产业化将带来房地产业的革命。

　　发达国家的住宅产业化水平多已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产品已高达90%，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。而中国住宅产业化率不及30%，整体仍处于起步和试点阶段。

　　作为从业人士，我们必须认识到：1.住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象;2.房屋建造周期大为缩短，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。我们甚至可以说，住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革命。

　　5.拥抱互联网。

　　互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。

　　开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，也是开发商正在探寻的经营方向。

　　6.创新房地产金融将层出不穷。

　　在未来15~20年，中国房地产金融系统将不断健全和完善，与不动产经营相配套的REITs(房地产信托基金)呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。

　　结束语

　　房地产业是中国的新兴产业，过去20多年的发展经历了一个不断起伏的过程。我写此文的目的，是想通过对这一过程的回顾和总结，理出其发展轨道大的脉络，对其发展的规律性和特殊性的观察和思考予以整理，从而帮助读者对这一产业有一个概括的了解。必须告诉大家的是，由于本人经济学理论功底浅薄，掌握的数据既不准确也不系统，加之分析和判断能力所限，文章的观点难免片面甚至偏颇;同时，这篇文章对于投资者的投资导向、购房者的消费导向、从业者的职业导向等并无实用性参考价值;于开发商而言，对土地的投资规划、楼盘的销售方案与融资方案等，本文并无开出具体的药方。唯望此文能够为各位了解我国房地产业的过去、现在和未来提供些许帮助。如蒙获益，此愿足矣。房地产“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束，也将一去不复返了;在今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论。一个细分的时代已经到来，这是规律推动的结果。信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力，使得我国房地产业稳定增长的“基本面”没有发生根本性改变，行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素，决定着我国房地产业在未来15~20年仍会保持稳定增长的态势。中国房地产行业正进入一个微妙的博弈阶段，一方面是中央静观其变，一方面地产政府跃跃欲试;一方面消费者持币观望，一方面开发商迫不及待。这种博弈交错之下，人们对房地产行业的未来也产生了疑虑，多种推测和议论也莫衷一是，更加重了消费者及从业人士对行业未来的担忧。

　　市场上表态者众，但专业严谨的分析和论述者少之又少。

　　河南建业地产董事局主席胡葆森1992年创办河南建业房地产开发有限公司，以“省域化发展战略”成为业界的区域标杆企业，老胡耕耘房地产行业二十多年。他对行业的了解和透视，具有说服力。在对房地产行业众说纷纭之时，老胡发心行业道义，撰此文阐述房地产行业的过去、现在和未来。经老胡同意，本报全文首发，全面梳理市场现状以飨读者。

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