任志强：房地产行业如何走出困局

时间：2016-01-13 10:41    来源：新浪房产  

　　2016年1月12日，“乐居+创见——2016年度乐居北京创新峰会暨颁奖盛典”在海淀剧院隆重举行。中国房地产业协会副会长任志强以“走出困局”为主题发表了演讲，他表示目前中国库存量急剧增加，已经接近7亿平方米，未来在政策方面“去库存化”肯定会有较大的松动，而对于房企来说走出困局一个重要的条件就是维持现金流。

　　

中国房地产业协会副会长任志强

　　新浪乐居讯(记者 李洁)2016年1月12日，“乐居+创见——2016年度乐居北京创新峰会暨颁奖盛典”在海淀剧院隆重举行。

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　　本届峰会，来自于乐居、房地产业协会、知名房企、自媒体创始人、移动营销方案优秀提供商的诸多嘉宾齐聚一堂，共同探讨在“互联网+”时代背景下，中国房地产市场新的发展、变革以及创新，通过解读2015年房地产市场的风云变幻，分析楼市的走向，展望精彩未来，并分享乐居整合移动营销解决方案。

　　峰会开始，中国房地产业协会副会长任志强以“走出困局”为主题发表了演讲，他表示目前中国库存量急剧增加，已经接近7亿平方米，未来在政策方面“去库存化”肯定会有较大的松动，而对于房企来说走出困局一个重要的条件就是维持现金流。

　　“我先介绍一下目前房地产市场的基本情况，从2015年一直到今年的一月份，GDP持续下滑，没有丝毫停止脚步的迹象。固定资产投资也是很糟糕，从数据上看已经降到了历史低点，民间固定资产投资也开始下降。同时房地产投资增速也已经连续三个月负增长，未来如果不出台强刺激的改革，还将继续下降。”

　　数据显示，经济的持续下滑造成了全国库存量的急剧增加，目前在库存方面有4亿多平方米的住宅项目、2亿多平方米的写字楼和公建产品，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。

　　“未来出台的政策应该是以消化库存为主，不是以抑制房价为主，所以房地产不会有迅速扩大的可能性。即使我们在二三月份看到政府出台一些政策，这些政策可能也要下半年才会见效。”任志强表示。

　　在如何消化库存上，任志强认为最有利的条件，就是个人贷款利息冲抵个税，让富人和穷人都可以积极的买房，也可以让更多人利用这个办法解决住房的问题。

　　而对企业来讲，如何解决库存有一个重大的问题，就是现金流能不能顶住，顶不住，可能有一些项目要通过降价来维持现金流。

　　事实上，就北京市场而言，目前并没有出现大量的库存。但任志强认为，因为过多的高价地出现，2016年可能北京市场会出现较大的库存量，库存主要以10万/平方米以上的房子为主，很多高档房要积压一段时间。但是普通的商品房，从土地供应和交易情况来看，还是有很大的缺口。

　　“北京普通商品住宅短期缺乏，写字楼供应土地过量，大量的写字楼改为了商住产品，城市规划根本没有考虑城市发展需求，这恰恰是因为政府垄断，导致了政府决定盖什么产品，而不是市场决定盖什么产品，所以才有了巨大的市场差距。” 任志强如是说。

　　同时他表示，未来房地产市场想要健康平稳的发展，就是回归市场化，从计划经济完全转为市场经济，才是长久之计。

　　以下为中国房地产业协会副会长任志强发言实录。

　　任志强：大概介绍一下一些基本情况吧，能不能走出来是你们的事儿，反正我退休了。这是我们的GDP，今年的第四季度还没有公布，聪明一点的经济学家认为只有5，因为我们所有的指数和宏观指数，用电都是大幅度下降的，尤其是四季度金融制度，股票交易都是下降的，全年平均下来他们认为6左右，我们估计中央政府报在6.8%左右。

　　总的而言，一直到今年的一月份，我们明显看到GDP持续下滑，没有丝毫停止脚步的迹象，还再继续下滑。固定资产投资也是很糟糕的，从数据上看已经降到了历史低点，这个和我们的PPI降到46个月的负增长是相关。所以没有投资就没有人买东西，没有人买东西PPI就一个劲的跌。最重要的是黄县，民间固定资产投资的下降，老百姓不相信我们的经济会好，民间投资更加下降了。

　　这里面分类一下，房地产投资增速已经负了，连续三个月，12月份就是4个月，一月份的话就是5个月连续负增长，我们觉得房地产副增长还会持续。红线是制造业，刚才我们说PPI下降，年底的时候略微有一点回升，但是总体而言还是持续下降的过程。

　　关键是拽不动，我们基础设施的部分持续高涨，11月份翘尾变成23%点多，前两个掉下来以后，光靠基础设施也拽不动，因此整体的GDP下降还维持略微稳定，因为前面有比较高的增长，这个下降趋势如果我们李总理说不会出台强刺激的改革，那就是还会继续下降。

　　从固定资产投资和房地产投资两条线可以看到，绿线固定资产上的时候GDP都是上升的，在下面的时候都是下滑，只有当房地产投资高于固定资产投资增长率的时候，GDP增长是往上的，反过来就是往下的，我们这条线已经变成了负。

　　年初我们投资增速还有10个点左右，累计下来连续三个月的负增长变成了只有1.3，接近于零增长，持续下去以后，明年看，虽然今年的投资增速已经很低了，年初的时候还会继续下跌。一直到今年年初的时候我们发现出现了比较大的下滑，明年年底时候就一定涨了，因为今年年底的时候是负增长，明年年底的时候这个曲线可能就倒过来了，这个是增长率，不是绝对数。

　　比较明显的是新开工面积是负的，新购置的土地也是负的，有人说12月份土地在很多城市里面购置有所上升，但是总体而言，我们已经连续三到四个月土地负的33%的增长率。开工也是负的10%多，累计起来看，全国的负开工的数据不会停止，明年还是会负的。负增长应该说是一个好事，因为新增的越少，新开工的越少，挤压的库存力量越弱，会导致库存的减弱。

　　从土地情况来看，我们可以对比一下，这是09年的北京到2015年，明显可以看出来，我们2015年所供应的土地实际上是比较低的，2012年以后最低的一年。大多数年份里面都是高的，今年也是低潮的状态，供应土地的总量远远低于历来的指标，但是我们看到的交易额确实很高的，超过了2014年，从这个图上可以看到，面积是减少的，交易额是在增加的。可见富余的那部分都是涨价了。

　　我们再看看分类，分类里面更加明显的是商品住宅只占了30%，所以商品住宅的总量是越来越低，自住房和限价房占的比例是比较高的。这一部分一对比就可以知道，每次拍卖的过程中，这部分的比例越来越高，商品房的土地价格也越来越高，即使只有30%的商品住宅用地，但是大部分供给里面都是高档房，因此和我们老百姓需要的改善性需求的房子相差巨大，那些房子越来越少。

　　我们再看看成交面积和销售的关系，黄色的是土地成交的面积，供应的土地能盖多少房子，蓝色线是住宅卖的面积，从后面的几张图也可以看到，2010年基本上相平的局面，之后出现了巨大的差距，为什么北京的房子贵，从土地和交易的面积情况就可以看到，所以北京并没有出现大量的库存。今年可能会有大量的库存，是因为过多的高价房，十万块钱以上的房子太多，不一定有那么多人买，很多人想买的时候，已经没有资格去买了。所以很多高档房反而成了麻烦，十万块钱以上的房子没准要积压一段时间。但是普通的商品房，土地供应和交易情况来看，还是有很大的缺口的。

　　公建，为什么我们会出现北京的一个特色，大量的公寓转为了一些住宅用房。在市中心的大量的工地里面我们看到，很多的被做成了办公室，因为住宅的租金比较低，但是如果办公室出租的话，租金比较高，一平米一个月多少钱计算的，而不是按一套两居室，一套三居室多少钱计算的。所以你会发现大多数的公寓里面，很多都被单位占用，因为租用住宅即使按办公楼的面积租，一平米一个月多少钱，相对来说比办公楼的租金低，因为他附属面积多，有厨房和厕所，总体下来还比办公楼便宜，你公司用的时候恰恰需要水源，厕所可以当工作室用，洗照片什么的，或者很多要用水的程序，反而合适。

　　所以我们看住宅短期缺乏，写字楼供应土地过量，大量的写字楼改为了可以居住的方式，而城里面连公寓都变成写字楼处理，城市规划根本没有考虑城市需求，而是从政府看什么好看而做的，和实际需求之间完全不是一回事。

　　恰恰是因为政府垄断的概念，导致了政府决定盖什么产品，而不是市场决定盖什么产品，所以才有了巨大的市场差距。

　　从全国的情况来看，也可以看到，全国也是一个持续下降的趋势。这个下降趋势就是土地从过去的有大量的挤压和空闲导致了下滑，这个下滑也接近于平等，销售面积和土地供应的情况基本接近。土地的大量的减少会限制投资的高速增长，没有地就没有投资，没有项目开工投资增长就非常缓慢，即使要想转换，可能也要几个月的时间，我们买了地要重置规划、设计等等，开工的时候才可以看到高速增长，才有反弹，所以下半年基本上可以看到，要想投资迅速反弹，基本上没戏了。

　　楼面价和成交价格也可以看到，中间有巨大的差别，换句话说去年大部分的高价地是面粉贵过面包的，导致会影响到当地的一些住房的价格和土地的价格。这两者是相互影响的，尤其是对二手房直接产生影响，差距还是很大的。不同的城市之间有巨大的差别，有的城市差别很大，有的城市几乎是接近的。

　　从土地情况可以看到，对今年的影响。从销售来讲，去年的销售应该说是向好的，年初的负接近20%的比例在年中超过了正负零，年底持续的增长。通常12月份比11月份高，因为有很多的结算是积压在12月份。按这样算的话，如果超过了7.4%，大概可以达到13.5亿平方米左右，会超过2013年的总量。换句话说，大家认为2014年很差，2015年好不到哪去，没有想到2015年的销售面积超过了2014年，成为了历史最高峰。

　　差别在于2013年的高峰是价格上涨销售量也上涨，2015年是销售量上涨，但是价格并没有上涨。或者说大部分地区城市价格没有变化。我们70个城市房价真正上涨的只有30个城市，持平的大概30多个，略有下降的10几个，总体而言，房价不是所有地区都上涨。

　　第二，去年有连续五到六次的降息，一百万的贷款差27万块钱，过去要多付出，现在少付出，里外里差了很多，对于购房者来说，降息是重大的利好，今年的交易量上升了，主要这两个原因，一个是价格稳定，一个是利率下降。所以取得了较好的成绩。

　　但是这个成绩并不是说解决了所有的问题，所以前面这张图看到的是我们的销售量是上升的，下面这张图我们可以看到的是库存量急剧增加，库存量已经接近7亿平方米，这个库存指的是竣工而没有销售的房子，这里面包括了住宅4亿多，写字楼和公建2亿多，同时这里面还包括了未销售的竣工车库配套等等面积。

　　我们看看08年的时候，当我们进行刺激的时候，为什么09年迅速上升，2010年回暖了，因为那时候没有大量的库存，现在说情况比2008年还差，是因为现在有大量的库存。

　　在如何消化库存上，我们估计中央会采取一些措施，目前我们还没有看到国务院有大的动作，住建部已经在做一些讨论和研究，我个人觉得最有利的条件，也在讨论，就是个人贷款利息可以冲抵个税，1999年到2003年6月期间，上海市运用了这样的方式，迅速的解决了上海库存的问题，会解决一个长期预期，这样让富人和穷人，都可以积极的买房，你要花20%的首付再把每个月的贷款顶成了房租，就等于没有花钱租房子，因为你20%的首付永远拿不回来，而银行贷款有两类，一类是可以确定抵押利息另外一个是同等的，如果按现在的情况来看，大概7000多亿的个人所得税，2亿多人，如果一年卖一千万多套房子，1/10减税，大概增加一千万套房子的交易量，大概可以增加7000亿的财政税收，所以减个税是增加国家的财政税收，让更多人利用这个办法解决住房的问题。

　　我们的库存到底多少，如果十个女孩里面两个女孩没有结婚，占20%，但是如果一百个女孩有两个女孩没有结婚，那就只有2%，所以全国的总量来看，我们一年将近13亿多的销售面积，6亿多的库存并不算多。问题在于可能这10个女孩里面两个没有结婚，一个可能瞎了，一个可能疯了，所以我们的房地产也同样，大量的库存当中有一些是瞎的，有一些是疯的。并不是所有的库存都能够消化。如果在某一些地区，这些地区的人口大量转移，减少，这些地区在不太适合的地方盖了一些房子，这些房子就成了瞎子和疯子。换句话说只能炸掉，不会因为任何的政策消化掉。

　　还有一些可能是产品替代，有一些库存房子太烂了，几年前就是库存，十年后还是库存，不断的有产品替代的时候，大家愿意买好的和新的，不愿意买旧的，那些旧的就变成瞎子，疯子，所以那些房子仍然很难卖出去，还会保留一部分的库存。

　　对企业来讲有一个重大的问题，你现金流能不能顶住，顶不住，可能有一些要降价，解决现金流的问题，所以我们说走出困局一个重要的条件就是能不能让现金流维持。所以在解决库存的问题上，要从多种角度看，我们不认为可以没有库存，如果没有库存，出台任何的政策都会类似于2008年之后的情况，房价迅速的上涨。我们从土地的情况来看，在很多城市土地的情况是逼迫房价不得不高升的情况。另外一些地区因为库存导致房价下降，今年有可能出现在一个城市里面局部地区的房价在上升，另外一个地区的房价是下降的。很多大城市可能会出现同城价格差。过去我们看到的不是，一个城市里面要涨都涨，要降都降，但是今年在去库存的很多三线城市也会出现这样的差异，中心区和边缘地区的差别就会体现。

　 2016年确实遇到很多问题，从12月份就是一片漆黑，到年初的时候我们看到全世界到中国都是一片漆黑，今天上午的股市跌破了3000点，虽然中午回来了一点。等了很多的政策，大家都在期待着哪个领导辞职。从现在来看，政策效果的滞后性很严重，任何一个政策出台不但有正确还是错误的问题还有一个滞后性的问题，你要在股票上涨的时候出现一些政策影响不大，但是你股票下跌的时候出台一些防止下跌的政策，影响巨大，政策大家理解的时候往往都是一个方向走，越怕跌越跌，前几年我们看到每一次抑制房价的时候房价都是上涨的，如果那个时候出台几个防止房价下跌的政策，大家可能就会冷静的想，房价不能这么涨，所以我们看到政策效果的滞后持续较长的时间。

　　由此得出结论，上半年的开工会缓慢增长，大量的失业产生市场的变化，我们看到煤炭、钢厂，水泥企业都开始破产，包括上市公司里面的一些也开始出现了，跌停要退市的已经好几家公司，现在没有显示出来是因为这个时候大家都回家过年了，所以失业的问题是统计不出来的，可怕的是春节之后，大家都回来找工作的时候，他们找不到工作怎么办，因为很多工厂过完春节不再开工了。

　　所以开工缓慢增长的情况，不用猜就已经确定了。另外一个就是区域的差距会扩大，有一些地区可能迅速为了供求关系或者是比较短缺的城市，会迅速的上涨，北京、上海、深圳，他们都会加速。但是另外一些地区可能会放慢投资增长的速度，所以区域间的差别会越来越大。

　　我们过去是一线涨完二线涨，等三四线要涨的时候出台政策不许涨，现在可能一线涨完之后，二线还没有涨，又要出台政策，眼前是以消化库存为主，不是以抑制房价为主。前两天我们看到了网上的信息，消化库存这段时间里面房地产税不可能变成立法，也不能出台，也可能好几年也出不来，过去有所担心。那么取消限购和过时的政策，中央已经明确了，但是国务院听不听或者如何采取政策，还没有看到，可能有一些重大的政策要在人大或者更高级别来确定。但是继续下滑的趋势会导致国务院会更加重视。

　　区域差别，来自于人口移动人口移动的前十名来看，净流入人口前十的城市达到30%，高的达到70%，为什么一些地区房价持续上涨，另外一些地区房价持续下降，跟我们的人口移动有很大的关联，北京并不是人口移动最高的，是因为北京限制人口，不是因为没有人来，北京拼命的限制和外移才保证了30%，否则更高，在大城市，上海和北京都会做另外一些限制性的条件，要把所有的对房地产限制，变成对人口进入的限制。很多人问，会不会取消，我觉得国务院可能会统一取消，然后由各个城市自己确定要不要限购，北京和上海这些大城市一定会限购，但是这次我们发现一个差别，在前一次我们看到的十八届三中全会上决定的是500万以上的人口城市要加以限制。但是去年年底中央工作会议上提出的要再增加十个类似于北京上海这样的超千万人口的大城市，这也说明这届党中央把过去的政策修改了，一个重要的修改就是希望大城市增加，500万以上的人口城市也要增加，增加人口就要解决人的城镇化和户籍城镇化的问题。第二个是过去要打击房地产的投资投机，这次中央工作会议的意见是鼓励自然人多买房，希望你多买，所以除了个别城市限制城市之外，所有的城市都在鼓励多买，取消第三套的限制和购买多套的比例。

　　人口净增和人口变化数对城市影响很大，所有的开发商都会注意到，你要投资进入一个城市，首先考虑的是人口因素。因此，今年可能会出现的是一线城市热度加大，去年我们看到，今年会更加突出;第二个是二线城市分化，相当一部分城市获中央批准融合成扩大城市，另外一些城市被冷落了，相对要差一些。三四线城市还在很慢的爬，这个爬和你的库存消化有关系，如果这个城市的人口继续输出，而没有人口进入的情况，可能三四线城市还是很难的，我们刚才列举的人口进入的大城市，别是一二三四线城市分的，东莞是县级市，但是人口进入很多，就是因为工业和经济增长情况决定的。所以无论一二三四线城市都要看人口结构的变化而导致的结果。

　　我们还看到今年的一个影响，去产能，工业产能，煤炭和钢铁产业去产能，已经影响到股市，昨天到今天，煤炭降价的时候有几个钢铁和煤炭的股票猛涨，鞍钢的老总都很奇怪，因为很多投行和分析人认为去产能的时候会砍掉一些钢厂和煤矿，剩下的大的不被砍掉的，也许他们会好，这是一种猜测，但是他可能会导致大量的就业，因为如果没有就业，活下来的企业效益不会好，如果有了大量的产能，活下来的企业才好。所以房地产也没有迅速扩大的可能性，如果其他产业都在弱，你怎么可能迅速扩大。

　　即使我们在二三月份看到政府出台一些政策，这些政策可能也要下半年才会见效。

　　没了，大概说这些东西就是希望大家回去思考思考，你怎么走出困局，我不会给你提供一个好办法，因为我不知道你有多少钱，也不知道你有多少地，还不知道你有多少库存，办法你要自己想，谢谢。

　　三问任志强

　　主持人：2015年的房地产市场，最让您失望的事情是什么?

　　任志强：我最失望的事儿，就是改革只是倒退，没有前进，我们都盼着十三届三中全会的事情可以落实，人民日报说股票起点是4000点，最后落地都是4000点一下，他们老骗我们。

　　主持人：2016年，政府会最先向哪个政策“开炮”?哪个政策最可能松动?

　　任志强：去库存化肯定会有大的松动，只是我们现在还没有看到。去库存化的问题中央提出来，国务院还在研究，比如说减税的问题也提出来了，包括个人所得税修改问题也提出来了。只是我们的动作比较慢，慢在要交人大批准等等，拖很长时间。货币化拆迁的问题，不再适度安置的问题已经提出来，银行和税务部门正在研究如何用合理的政策调整去库存，只是我们还不知道结果，过去第三套房子不能贷款，第二套房子是有差别的，二套房的买卖是有很多的税的。这些都应该被工作会议的中央政策列为过时的限制性政策。我说的不算，他们要慢慢取消，增加的时候大家都高兴，因为获得利益了，但是取消的时候每个人都在想办法，哪一个少减，哪一个不减，这是一个利益的争论。我们看到各个省市出台的政策很多，减契约税的问题，有的补贴50%，有的补贴百分之多少，杭州等南方地区私自做出决定，用政府返还的比例去进行补贴，补贴契约税是不公平的，谁买的房子大，谁免的契约税就多，但是减免个人所得税是有限额的，比如说按每个月的利息计算，有的人三个月还完，有的人五年也还不完，你享受五年，十年，二十年，这是公平的，政策出台什么都一样，你们都只能严格听中央的，让你们干吗就干吗。

　　主持人：您认为，北京房地产市场想要健康平稳的发展，缺失的是什么?

　　任志强：最缺乏的就是市场化，我们的特征就是从计划经济向市场经济转移，留了很多的尾巴还是政府约束的。土地是不是政府垄断的?它就不是市场化，但是十三届三中全会明确说市场决定资源配置，最大的资源配置就是土地资源配置啊，如果我们的农民允许土地资源配置了，就好一些，比如说我们这次习主席到重庆夸了黄奇帆一个最重要点是地票，可以让农民土地转让了，这部分的转换也许会促进土地市场化，政府不在完全百分之百控制，这也不是你招投标的。

　　我们看看深圳，已经有一部分通过和农民商量城市改造，建房，但是政府只收其中的一部分钱，大部分归了农民了。所以我们在分别有一些政策内容，但是还不大。

　　从现在的情况来看，完全的形成市场化还是很困难的，最明显的一条，比如说北京规定自住房、两限房，乱七八糟的。这些我们看到住建部让各个地方政府取消这些建筑的指标，是严重的违反房地产管理法，1995年生效的《房地产管理法》上面明确写着政府不得干预房地产，政府也没有权利管理房地产，我不是律师，要不然你们可以告北京市政府。他们乱定价额，这是对市场的粗暴的干预，房地产法明确规定，只是我们卖房的时候价格到政府备案，住建部专门有一个88号令，明确规定商品房价格买卖双方协商，市场决定，凡是政府定价的房子都是违法的，很可惜我们没有办法政府服从市场规律，我们只能听着，看着，不敢反抗。

　　下一次可能法治社会建立的越来越强大的时候，你们可以用行政诉讼法告他们，这样我们的市场就会好。

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