北京“最严调控”后首块住宅土地出让 11家房企争抢

时间：2016-10-10 18:58    来源：新京报  

　　

 

　　经历了漫长的等待，北京土地市场在10月9日正式开拍。位于大兴亦庄经济技术开发区II-6街区X84R3地块，经过47轮的现场竞价，最终被该地块的一级开发商，博大新元以总价21.1亿元竞得，根据业内测算，在刨除各类成本后，该地块楼面价大约为20824元/平方米。值得一提的是，根据规划该地块将全部建成自住房，销售限价为23000元/平方米，多位业内人士指出，按照最终成交价来计算，该宗地块“基本无利润可言”。

　　尽管该地块出让条件苛刻，但仍然激发了众多房企的拼抢热情。公开资料显示，该地块挂牌起始价为人民币15.1亿元，折合楼面价14900元/平方米;而在进入现场竞价环节之前，该地块已收到包括博大新元、K2、碧桂园、天恒、鲁能、金隅、万科、中铁、首开住总联合体等11家房企参与网上报价。其中最高的网上报价为15.9亿元，折合楼面价15700元/平方米。“而从现场竞价的激烈程度和最终的成交结果来看，虽然有调控压力在前，但房企对于北京住宅土地仍然饥渴。”亚豪机构市场部总监郭毅这样认为。

　　对于一块无利润可言的地块引发众房企的拼抢，业内人士指出，北京在9月30日出台了全国最严格的楼市调控，相比商品房地块的高风险，自住房虽然利润低，但销售风险小。根据记者了解，目前亦庄核心区域在售住宅项目包括亦庄金茂悦、中信墅·云邸、北京城建海梓府等，基本报价均在50000元/平方米以上，另外区域内还有多个别墅项目，紫禁壹号院、棠颂别墅，最低总价1800万元/套起。相比之下，该宗自住房地块价格优势明显。

　　中原地产分析师张大伟告诉新京报记者，粗略统计该地块预计销售额可达30亿元左右，这个数字对于万科、恒大这样的企业而言也占据了1%的销售业绩。他进一步表示，尽管利润空间微乎其微，但从企业运营的角度，可以快速回流资金，争取更多腾挪空间。

　　在9月30日发布的京8条中，明确提及有关自住房的内容，未来将持续加大自住型商品房的供应。业内人士认为，未来土地市场供应的格局可能会发生进一步的分化，但仍然会引发房企抢地的热情。

　　【机构】

　　有银行暂停放贷五家收紧利率优惠

　　新政刚出，就有消息称多家银行因关于房贷首付比例细则还未落定停止放贷。新京报记者昨日向中国银行、建设银行、兴业银行、北京银行等进行求证，上述银行均表示已经按照央行最新规定执行，并没有停贷的情况。不过亦有五大行北京分行人士向新京报记者透露，此前确有停止放贷的情况：“总行之前没有下文件，我们也不好擅自做主。”

　　该人士对记者表示，该行的做法是对10月1日之前受理的按照原有标准执行，之后的暂缓办理，等总行下了通知再予实行。

　　根据之前的新规，购买首套普通自住房的，首付比例须不低于35%，购买非普通自住房的，首付比例须不低于40%;对拥有一套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均要不低于50%;购买二套非普通自住房的，首付款比例要不低于70%。

　　不过，房贷利率确实在收紧。根据融360监测的数据，9月份北京地区首套房平均折扣为8.63折，平均利率为4.23%，浦发银行、民生银行、农业银行、交通银行和北京银行等五家将折扣从此前的8.1折左右上调至8.5折，至于二套房贷款利率则均为基准利率上浮10%。

　　(侯润芳 宓迪)

　　【投资者】

　　资金下一站去哪?

　　“聪明钱”从楼市撤离，下一站会去哪儿?股市、债市是业内提到最多的关键词。有债券分析师指出，地产调控使经济下行压力加大，结合对未来货币政策宽松的预期，可能导致国债收益率继续下行;而股市与楼市历来就有“跷跷板效应”，更吸引了相当多的投资者关注：或许将迎来下一个牛市?

　　中金公司一份研究指出，“自2014年开始，内地楼市与股市呈现一定的‘跷跷板’效应，即楼市低迷、价格回调之时(2014年年中)，股市开始逐渐见底回升;而股市火爆见顶之时(2015年5-6月份)，楼市开始逐渐恢复、价格上涨。”

　　不过更多的人在呼吁保持理性。华泰宏观分析师李超认为，钱都流向A股的说法没有牢固根据。但他表示，目前的情况对一些地产股仍是利好。“建议关注未限购限贷但具有增长潜力城市布局较好的地产股。”李超在报告中写道。他认为，虽然在资产荒的背景下，A股投资者在美联储加息前仍应谨慎为宜，但地产股仍有操作空间。

　　有市场交易人士对新京报记者指出，考虑到这次地产调控发生在通胀并不高(CPI不到2%)、社会流动性依然宽裕(央行前天没有逆回购)的情况下，目前政策出台时间有限，地产调控效果及对股市影响仍然有待观察。

　　北京大学经济学院教授曹和平对新京报记者表示，一二线城市楼市撤出来的资金，有两个方向，一个是流向三四线城市，一个可能是股市。相比较而言，股市流入的资金可能会比流向三四线城市的少。

　　10月9日，东方财富网调查统计显示，由于限贷限购政策，有超过一半(57.5%)的网民认为节后A股或将开门红，虽然谈不上“金九”，但“银十可期”。

　　(宓迪 实习生张盼)

　　【政策】

　　全国“调控风暴”仍在继续

　　自“十一假期”前就已经开始的“调控风暴”仍在继续。10月8日晚间，四川省相关机构出台购房贷款新政。而成都继本月1日限购政策之后，又进一步追加了限贷政策。

　　同日，南昌市也出台了《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，规定在市区已有1套及以上住房居民不能再买新房，且将首套房首付比例提至30%。

　　10月9日，芜湖出台政策，表示将收紧住房公积金贷款政策，最高贷款额度不超过住房公积金账户缴存余额的10倍，且不超过月缴存额对应的贷款最高额度。

　　“这一轮收紧，虽然看似一城一策，但如此密集的出台，充分证明了这一轮政策并非地方主动出台，而是在高层全面施压下的集体举动。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一轮政策主要以前期房价涨幅较高的二线城市为主，未来还会有多个城市出台条款，预计最终可能将有20~30个左右的城市形成本轮的政策风暴。

　　而据业内人士透露，中央也曾经不止一次表示，目前的楼市调控，要一线城市控制住、认真研判各城市情况，二线城市要稳定住，三、四线城市要去库存。

　　不过由于时间较短，市场反应尚未完全显现，各个城市的表现也并不一致。比如，成都昨日的土拍现场仍然有土地以192%的高溢价率成交。而苏州楼市的住宅成交量较之政策加码之前则有了明显下降。

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