马光远：房价报复性大反弹?

时间：2016-11-05 23:04    来源：地产人日报  

　　

 

　　马光远

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　　过去10多年房地产的历史告诉大家，中国房价的走势似乎很简单：政策一调控就消停一阵子，政策一放松就反弹，而且是报复性反弹。但这轮政策刚刚满月，就提报复性反弹，实在不是时候。而且，一线城市的房价只是松动，还没有明显下跌迹象，就提反弹，然后“报复性”反弹，也显得不合时宜。但这种担心，的确不多余，每一个关注房地产的人，其实在政策出台的一瞬间，都开始想，这次政策能走多远?

　　过去10多年房地产调控政策为什么屡屡失效?

　　根本原因不在于政策有没有效果，而是两点：第一，有没有真的想调控?第二、办法对不对。

　　这两点答案都是否定的。

　　过去多年调控失败，根子是并不想调控，不想调控的原因是牵扯利益实在太大，而且是用刀子割自己的肉(壮士断腕在生理学上是不可能的)。

　　如果不是真的想调，开出的药方肯定就不是真的药方。所以过去多年调控陷入可怕的失败的周期，根子是不想调，开个假药方应付应付。而且，即使是假药方，如果让市场受了真的惊吓，又会立即放弃调控，全力救市。

　　所以，过去房价的三次大反弹

　　一次是09年4万亿的时候，一线城市的房价不到两年飙涨至少一倍，

　　一次是2012年悄然放松调控，2013年房价上涨和销量均创下历史记录;

　　第三次是这次，仍然是全力救市，导致市场反弹，最后以投资投机和避险需求主导的行情引发了令人恐慌的疯涨。

　　这三次反弹，背后有一个很大的因素，就是政策的全力以赴。而反弹的根本原因是在政策的刺激下预期的改变。4万亿导致的大反弹，是全民性的购房，2013年的反弹，是改善性的入市，而这次反弹，则是以投资为主导的避险需求。

　　以看出，随着中国房地产基本面的不断的改变，无论是主导反弹的力量，还是反弹的区域都在发生悄然的改变：

　　09年是全国房价都反弹，包括小县城，主导力量主要是居住需求和改善性需求，当时房地产的基本面是求大于供，人均居住面积不到30平;

　　2013年反弹的区域已经限于一二线和热点的三线城市，至少有一半的城市的房价没有出现明显的上涨，需求的人群则以改善性需求为主，人均居住面积超过了30平，官方的差不多是32平左右，可以说，供需基本平衡，房地产在这个阶段告别了基本短缺;

　　而本次反弹，房地产的基本面已经出现了颠覆性的变化，人均居住面积实际上肯定超过了35平，国际公认的供需平衡线，住房短缺的历史宣告结束，除了少数城市，大量的城市住房出现过剩，但在去库存政策，以及为了稳经济而放出的大量的货币刺激下，房价再次出现大涨，这一次主导的力量成了投资为主，尽管地王频出，热点城市涨幅惊人，但加入这次狂欢的城市全国不超过30个，最热点的城市，本次限购的数量可以作为参考，不过22个，最最热点的，可以参考国家统计局发布的10月份上半月15个热点城市的数据。也就是说，尽管行情波澜壮阔，人心惶惶，但这只是少数城市的狂欢，我在2014年的文章《不是每一个野百合都会有春天》就是这个意思。

　　

 

　　写上面一大段是什么意思?第一，房价每一次报复性反弹，背后都有政策放松或者政策刺激;第二，每一次反弹背后主导的力量不同;第三，反弹的区域越来越小。但反弹背后的大逻辑基本就是人口流向和供求规律。

　　那么，按照这个规律，未来房价会不会反弹，以及哪些城市会反弹就很清楚了：

　　首先，必须承认，当下采取的限购限贷政策，众所周知，只是为了降温，但没有解决根本的问题;

　　其次，在未来一段时间会不会反弹，取决于政策的决心。从目前来看，这次政策不同于以往的是，高层看到了中国房地产真正的危险，如果不采取措施抑制狂热和疯涨，会引发金融风暴，所以，决心不容置疑;

　　第三，会坚持多久?过去房地产政策周期基本是两年，那就应该是2018年后;

　　最后，2018年的房地产基本面如何?

　　我坚持过去的判断，2017年是中国房地产历史大转折的一年，到2018年，中国房地产库存过剩会达到90%以上的城市，房地产会面目全非，能够投资的区域屈指可数。热点城市高房价的门槛成功阻止了新进入的人口，一线城市人口流入会停滞，大量的卫星城和“新一线城市”会成为下一步城镇化人口的最主要流入地。

　　

 

　　我的意思基本明白了：中国可能有那么几个极奇葩的个别城市，在调控周期结束后房价仍然会上涨，但大量城市将基本告别上涨，即使管理层仍然在制度建设上不上心，对房地产的影响也不大。房价即使在未来有报复性反弹，也只是平静湖面的一片涟漪，很难再掀不起惊涛骇浪了。

　　做学术研究，判断投资趋势，要通过历史的“后视镜”总结过去，但学者们最容易犯的错误就是仅仅靠后视镜，这是无法全面判断未来的。所以，在房价未来的走势上，千万不要想当然的拿过去推测未来，历史只是有时相似，但历史不会重演。

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