春节上海杭州等地房产成交仅为个位数 下半年将以价换量

时间：2017-02-11 21:44    来源：中国经营报  

          开启“假日模式” 春节期间上海、杭州等地房产成交仅为个位数

　　长三角楼市鸡年开局遇冷 上半年市场或“量跌价稳”

　　杨玲玲

　　春节小长假刚刚过去，长三角房地产市场成交萎缩，开局冷清。

　　近日，《中国经营报》记者走访中了解到，无论是长三角一线城市上海，还是核心二线城市杭州、南京、合肥等，成交量均出现了不同程度的下滑，上海、杭州、无锡等部分城市甚至出现成交个位数，相较往年时候更为清淡。

　　多位受访业内人士提出， 春节前后，市场观望情绪浓郁、成交惨淡。而展望2017年上半年，“量跌价稳”将成为这个阶段的楼市特征。进入三季度，由于下半年势必会冲刺销售业绩，再加上下半年房企2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力，房企的资金链趋紧，下半年总体市场会表现为“以价换量”。

　　长三角多地楼市“休眠” 春节期间成交萎缩

　　春节前夕，国家统计局发布2016年全国房地产开发投资和销售情况数据显示，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，较上年增长22.5%。销售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新房改后商品房的历史纪录。

　　不过，鸡年春节期间，长三角楼市渐次进入“假日模式”。以上海为例，7天长假（剔除动迁房、配套商品房）仅8个项目成交，并且所有项目都只成交1套。同时，上海中原地产数据显示，1月27日到2月2日上海新房成交面积949平方米，比去年春节期间减少71.1%，也是2011年后成交量最低的一次。

　　而受春节因素影响，长三角多个热点二线城市1月份的成交量亦出现下滑。

　　根据南京网上房地产统计数据，1月份南京二手房共成交5904套，环比2016年12月的7877套下降25%，同比2016年1月下降50%。

　　同时，记者从南京网上房地产网站上了解到，今年春节7天长假期间，截止到2月2日，南京新建商品住宅认购量31套，相比2016年春节期间52套的认购量，明显下滑，不到去年同期的六成。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉向《中国经营报》记者分析道：“春节节日历年都是成交低点，今年春节房地产成交低于去年同期，主要是今年调控导致，楼市景气度已经大幅下滑。”

　　而受春节假期影响，加上调控政策持续不放松，春节7天（1月27日~2月2日）杭州楼市成交亦停留在个位数，仅售出商品房6套，为近3年的历史新低。

　　2月8日，记者登录杭州市住房保障和房产管理局看到，在今年春节假期中，杭州市区（含萧山、余杭、富阳）新房共成交6套，其中主城区3套，余杭区2套，富阳1套。对比去年数据，今年春节签约缩量较大，同比去年35套下降83%。据悉，与往年相比，鸡年春节期间成交量创下近3年来新低。

　　“今年刹车踩得很急，导致地方政府和金融单位的政策不像往常那样宽松，从而影响到购房者的购房信心，让他们观望情绪加重。”克而瑞华东区域总经理刘晨光告诉记者。

　　被称为“楼市四小龙”之一的安徽合肥，近期被指出二手房价格出现了调整。合肥当地房产网站的不完全统计显示，部分二手楼盘价格出现了不同程度的价格下调。对于合肥一些二手楼盘价格出现微调的现象，中国指数研究院分析人士表示，去年合肥春节前后新房和二手房的交易量还是比较活跃的，但今年相对冷清，很多二手房处于有价无市的状态。

　　尽管房价暴跌并非普遍现象，但1月合肥楼市成交下滑明显则是不争的事实。据合肥房产网数据，2017年1月合肥九区累计成交商品住宅1384套，环比下降54.67%，同比下降83.47%。

　　长三角其他热点城市的楼市同样一片惨淡。苏州市场虽有房企开展春节促销活动，但仍无法拉动销量。其中，1月27日至1月30日为零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。无锡楼市春节连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅，仅在除夕当天成交了2套办公用房。

　　“成交惨淡跟推盘节奏放缓有一定关系，同时，限购政策趋严，部分购房人群被拒之门外。根据以往经历，春节期间是传统淡季，关键看3月能否反弹过来。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

　　而同策咨询研究部总监张宏伟认为，惨淡的原因有三个：一是春节因素，历年春节都是成交表现不好；二是调控政策从严后，各热点城市成交量下滑进入调整期，遇到春节这个点表现就更为低迷；三是各地预售许可证实际审批从严，导致楼盘价格比开发商预期人为下调10%甚至更多。

　　一位不愿具名的房企营销负责人也对记者表示：“2017年，上海及周边城市的房产依然处于发展阶段，拿地成为难点和痛点，各大房企对拿地和并购人才的需求将会增加；销售方面将会趋缓，各房企或对今年的指标进行限制，不会盲目扩张；面对中心城市的改善和刚需需求，将会对产品线作出调整，以做到产品线和地块周边环境的契合，回到之前的产品开发模式，深究产品仍旧是主线。”

　　销售回落明显 下半年将“以价换量”

　　2月7日，记者走访沪上楼盘发现，前往售楼中心看房的人可谓寥寥。位于上海莘庄一楼盘的销售人员告诉记者，去年下半年以来，很多人被挡在了“认房又认贷”的限购政策之外，加之春节期间是传统淡季，买房人观望情绪浓厚，成交意愿并不强烈。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的。”2016年12月的中央经济工作会议如此定调。行业观察人士提出，楼市变化，除了观察春节后的市场起伏，更重要的则要看政策的走向。今年两会如何给房地产市场定调，将对今年二线城市和全国楼市产生重要影响。

　　中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸认为，从目前的情况来看，2017年房价的主基调以稳为主。

　　另据澎湃新闻报道，2017年，上海银监局将严格执行个人住房差异化信贷政策，严禁资金违规流入房地产领域，抑制炒房需求。同时还将继续开展政策执行情况的检查，对违规机构将按规定予以处罚。

　　中信证券(16.670, 0.16, 0.97%)地产首席分析师陈聪认为，2016年商业银行对个贷的支持热情或已达到上限，受政策影响很难继续提升，2017 年可能迎来按揭贷款利率的向上拐点。因此，2017年，商品房销售回落明显，房价基本稳定。

　　根据克尔瑞的统计数据，房企2017年1月整体的销售业绩走势也趋弱。TOP100房企1月的销售金额合计4311.8亿元，销售面积合计3648.1万平方米，环比2016年12月分别下降了19%和12%。

　　“今年春节交投大幅下挫和市场风向有关。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，1月的一系列数据显示楼市进入下行通道基本确立，从购买心态来看不会有非理性追涨行为，加之整个2016年透支相当多购买力，所以从1月清淡起步已经暗含市场交易不会活跃。另一方面，作为市场交易的“基石”，刚需产品节日期间也没有相应投放。假日期间一些项目也是初五以后才有值班人员，可见当前市场各方交易意愿都不高。

　　张辉则表示：“长三角楼市走势关键看政策取向，大笔资金和买房人等待入市，就看政策会否放开。另外热点城市新房供应不足，不管政策冷暖，成交下滑都是大概率事件。房价小幅波动，但不具备大幅波动的条件。”

　　张宏伟认为：“从目前调控的城市市场反应来看，北京、深圳、合肥、苏州、南京、厦门等23个城市去年10月初集中发布调控政策，随着市场大检查拉开帷幕，从典型一二线城市来看，10月份以后的商品住宅成交量也确实出现30%~50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市场率先出现成交量的调整。进入2017年1月份，各大城市商品住宅交易量继续维持下跌局面，甚至个别城市房价出现‘阴跌’。 ”

　　同时，第一太平戴维斯的研究报告指出，近期楼市成交量和价格涨幅已开始放缓，预计2017年（尤其是上半年）楼市将以政策为导向。预计成交量将有一段时间维持相对低位（同比或下降二到三成），销售金额或见0~5%的小幅下跌。张宏伟称，从2017年发展趋势来看，上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段，量和价格势必会损失一个指标。由于春节后的集中推盘期在4月下旬以后，即使5~6月出现一波成交量小高峰，但是，从整体上来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。预计从三季度个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化，下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

　　2017年1月长三角楼市政策

　　苏州

　　苏州市政府印发《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）的通知》 ，对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大，项目尚未开工建设或未开始销售（包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置）的，可由建设单位申请，通过调整土地规划条件、用途，引导项目建设用地转型利用，用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设； 对市场销售利用困难、开发建设限制因素较多的商业办公项目，可以根据项目实际情况，按照“一项目一策”的原则，采取相应措施促进销售利用。

　　南京

　　南京市人民政府发布《南京市“十三五”国土资源保护和利用规划》，围绕“去库存”，收放并举把控房地产用地供给，增加土地价值显现区域的商品住宅用地投放规模，适度控制市场不成熟区域住宅用地上市量，根据需求精准投放商业办公类用地；构建全市统一规范的土地市场管理机制。

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