聚光灯下 长租公寓像个热血青年一般放荡不羁!

时间：2017-07-11 17:52    来源：迈点网  

　　当聚光灯照在身上的时候，能把人衬托的光彩耀眼，但是，当强烈的灯光直射入眼时，眼睛就会感到阵阵刺痛。最近几年，旅游大住宿业市场的宠儿“长租公寓”已经披上了华丽的外衣，展现在聚光灯下，驻扎在大城小镇，成为城市青年在异地打拼的一个坚强依靠;正因为过于耀眼，它成功的吸引了投资者的目光，融资不断，吸引了一批又一批创客们投身于这片“蓝海”……

　　地产商不再纯粹的玩住宅空间而转身探索租售结合，酒店也不再猛扎堆中档酒店市场反而思考租房的价值，就连一向冷淡的MUJI也传闻将一套废旧老厂房改造成了一整栋性冷淡风的公寓，各行各业都开始不淡定了。这个市场有多大?未来，住宅空间还能玩出哪些花样?基于住宅空间的场景化延伸将探路何方?国内的长租公寓像个懵懂的少年，不惧风雨砥砺前行，一路走来难免磕磕碰碰，却无所谓忧伤，越发热血兴奋。

　　拥抱蓝海：万亿市场竞争激烈

　　

      从2014年小米雷军投资“YOU+”，再到地产商、传统酒店纷纷下海长租公寓市场，这片领地就注定不会“安宁”。有业内人士预言：2017年长租公寓市场将出现明显的势力划分格局，马太效应将会显现。如今2017年已过半，这个看似已经饱和的长租公寓市场，竞争似乎才刚刚开始……

　　华菁证券研究所数据显示，按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右，但到目前为止，这个万亿市场中仍未成长出一个千亿市值的公司。实际上，并非各大品牌公寓无心经营，而是就中国本土市场而言，小众品牌想要进入北上广深等地，实属不易，其中北京最为困难。早在两年前群雄争霸的时候，各地的品牌公寓就已经顺势而起了，北京的新派公寓，乐乎公寓，成长大象公寓已经牢牢的占领了市场，后来者即便北上也只是1-2个项目，有业内人士表示，在北京做长租公寓，需要大量人力物力财力以及强大的品牌后盾和运营系统作为支撑，才能保证存活下来。

　　以老北京本土品牌企业——成长大象为例，早在2015年市场还未成熟之际，成长大象就已经将市场细分三个层面，也相对应的打造了三条产品线，包括面向中端白领市场的大象公寓，面向高端精英人群的大象公馆以及面向消费水平较低的蓝领市场而打造的大象公社。三条不同的产品线，使得成长大象在北京租房市场的高中低消费人群中扎下了根。

　　因此，面对具有本土竞争优势的长租公寓品牌，外来者想要在北京市场占领一方天地着实不易。

　　然而，据华菁证券研究预测，到2027年，品牌公寓占整个租赁市场的比重达到10%，行业整体管理规模预计在1060万间左右，品牌公寓行业的整体估值有望达到约为4.2万亿。但我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。

　　因此，即便进军北上广深不易，但各个地方的品牌公寓的扩张态势仍旧照常……只是，要像万科，世联行一样前赴后继拿资源拼规模，还是像铂涛窝趣，华住城家一样用酒店经营法则玩转公寓?又或者像YOU+，成长大象等各地大佬们一样，多学学怎么在空间里头玩出花样来?

　　怀抱花海：花样玩法造就品牌信赖

　　

      市场越来越成熟，品牌打造的方法也越来越新奇好玩，随之衔生而来的，是市场经济下无脑复制粘贴的商业模式，纯粹的“为钱而生”，这种方法起步最快，死得也快，当下共享单车就是一个最好的例子。最难但是最具有商业价值的商业模式，一定是不断推敲不断改善，不断超越自我的。如何跟亿+规模的年轻人一起玩?对长租公寓来说可不是一个简单的活!

　　创业公寓很走心但难拓展圈子，文创公寓走小清新路线确实是年轻有个性，女神公寓也美女扎堆，网红公寓里随处可见的是会唱歌的“小姐姐”和会讲段子的“小哥哥”……长租公寓也在兜着“主题”风。未来主题公寓将会走红市场，但主题公寓受众范围有限，从经营者角度来讲，单纯做主题公寓未必是一个好的选择。从“前辈”品牌公寓的经验总结来看更是如此，在今年4月份的公寓MBI颁奖盛典上，获得分散式长租公寓年度影响力大奖的大象公寓创始人吴锦锋就表示，未来的长租公寓一定是集商业办公和生活于一体的空间场所，因为这才是符合现在年轻人居住习惯的空间场景。

　　因此，成长大象将产品定位为以公寓为核心的一站式生活消费与互动生态圈，成长大象会根据不同需求的租客制定独特的客户居住方案，租客不仅能感受到品质化的租住空间，还能享受智能化的生活设施，优质的服务体系，从而得到美好的生活居住体验，让租来的房子变得有温度，有品质。另外，住在大象的租客们还能时不时的收到大象发起的多样化的线下活动邀请，租客们共同建立大象“e客联盟”，原本陌生的租客之间互相认识，互相帮助与成长，一个彰显年轻活力和大象品牌属性的社区就此诞生。

　　就像成长大象的品牌理念一样，一站式的生活消费场景空间当然不至于娱乐社交，成长大象带动了一批具有创业精神的年轻人一起，组建了一支年轻有活力的创业团队，并通过“大象生态圈”的建立力争为租客提供从创业到生活的一站式服务。

　　如此花样百般的公寓场景玩法，自然赢得了大量年轻消费群体的喜爱，生活本不该将就，如何能给消费者一个“不将就”的生活空间，是长租公寓品牌需要长期探索钻研的。

　　政策火海?小惩大“奖”定未来走向

　　

      除了“如何玩转空间生态圈”这个老梗，品牌公寓这个大军最担忧的还是政策问题。“违规强拆”、“严惩不贷”、“消防不合格”、“打击隔断”等等词汇在2017年上半年轮番播出。野蛮生长的市场必定会乱象丛生，由于部分公寓品牌的不合规举动，使得整个市场大大小小的“灾难”接连不断，其中上海、北京、深圳等地最为明显，魔方等品牌公寓也受到牵连。

　　“政策法规难落实，导致城门失火殃及池鱼，很多合规经营的品牌公寓会因为违规公寓品牌犯下的错误而受到牵连。”大象公寓创始人吴锦锋曾这样说，政策大方向是好的，但长租公寓作为生活服务业进行各项法律法规的确立还有很长一段路要走，这段时间内就需要品牌公寓以身作则，严格规范自己，给业界伙伴做参考。

　　2015年年底，国务院网站发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年形成住房租赁市场、保障及法规制度的三个完善体系，并在2016年年底调整长租公寓营改增，税收调整从11%将至6%。

　　也就是在这两年，整个长租公寓市场大兵小将如雨后春笋般异军突起。今年2月，国家住房和城乡建设部相关领导也表示，下一步，住建部将按照党中央、国务院的决策部署，积极采取有效措施，重点抓好以下工作，来规范和发展租赁市场。同时，各省市也陆续出台相关的政策法文，推进整个住房租赁市场向着规范化的方向发展。

　　国家的法规政策正朝着大好的方向不断前进，中途的一些“小惩罚”更是立法途中必然要纠正的。毋庸置疑的是，“小惩”的背后，意味着“大奖”的到来。法规政策并不是长租公寓发展的绊脚石，更不是红海，姗姗来迟的法律法规不是延迟滞后，是为了更加适合长租公寓市场的长远发展。

　　2017年的长租公寓还是跟以往一样热情奔放，但多了几分沉稳和内敛。逐渐成熟的长租公寓，让人有理由相信，未来它将会成为旅游住宿板块不可或缺的一大主角。

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