陶然：中国房地产泡沫一旦出现问题 影响比日本大

时间：2015-11-07 23:19    来源：金融界  

　　金融界网站讯 2015年11月7日，第八届中国金融理财师年会在上海浦东香格里拉大酒店拉开帷幕，本次大会以“全球视野 · 本土实践--金融动荡下的理财师思维”为主题，来自国内外的众多知名专家学者，金融机构高层领导，近1000名金融理财领域精英齐聚一堂，共同探讨具有全球视野的CFP认证发展之路以及新形势下的大国外交与经济发展。金融界网站对本次大会进行了全程直播。

　　

 

　　下午，由中国人民大学经济学院教授、汉青经济与金融学院副院长陶然先生主讲的“步入新常态的中国经济”分论坛在盛事堂召开。陶然教授就中国模式、经济改革及未来改革突破口进行了分析研究。

　　在谈到“2009-2015中国泡沫模式:与日本对比”这个话题时，陶教授表示：我国的城市用地结构失衡，涉及商业用地和住宅用地等全方面。一旦出现问题，影响比日本大。

　　以下节选出自陶然教授演讲内容：

　　城市用地结构失衡

　　按照《1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》的要求，至2010年独立工矿用地仅能增至约3.3万平方公里(1996年2.77万平方公里，应增0.53万平方公里)。但实际上，到2005年底，全国独立工矿用地已增加0.89万平方公里。

　　到第二次全国土地调查结束的2009年底，又增加了1万平方公里，总额已经达到4.3万平方公里， 面积超过我国城镇和工矿用地总面积10万平方公里四成(43%)。

　　我国大部分地区城市用地尤其是工业园区用地效率极其低下，，即使在一些发达地区，工业项目用地容积率只有0.3-0.6，许多工业用地投资强度每亩仅几十万元。

　　世界各国城市规划标准是城市工业用地一般不超过 城市用地的10-15%， 我国基本上是40%

　　2009-2015中国泡沫模式:与日本对比

　　2008年全球经济危机。4万亿财政支出，央行同时也放松了信贷政策：10万亿信贷2009年银行发放了9.6万亿贷款，2010仍然高达7.95万亿。

　　在金融体制仍然被严格管制，利率也没有充分市场化的情况下，大量廉价贷款被配给发放给地方政府所建立的投融资平台，和具有一定垄断地位的中央和省级国有企业。

　　前者运用贷款进一步新建、扩建工业开发区，改善城市基础设施，而后者除运用这些贷款去国内外收购包括矿产资源在内的资源和资产外，还有部分投入国内市场的土地炒作，并进一步推升了城市地价，加剧了房地产的泡沫化。

　　日本的泡沫成因

　　与日本有所不同， 2009年以来中国政府投资和政府引导的投资，不仅进一步加速房地产泡沫化，而且也进一步导致了制造业的产能过剩。

　　中国地方政府，包括很多内地地区的地方政府，更通过投融资平台大规模扩张，继续新建、扩建开发区。

　　2009年、2010年和2011年，工业用地出让分别达到14.1， 15.4和19.3万公顷， 不仅比金融危机之前的工业用地有迅速增加， 也同时大幅超过商住用地出入规模。

　　

 

　　制造业产能已经全面过剩、而外需不可能持续高增长，甚至可能有所萎缩情况下，为什么很多地区地方政府还会进一步搞开发区和新区建设呢?

　　首先是所谓的“财政幻觉”。

　　房地产进一步泡沫化后，地方政府土地出让金，尤其是商住用地出让金进一步飙升，给很多地区的地方政府带来财政幻觉，即未来商住用地价格会保持很高，甚至还会更高，商住用地出让金未来会保持高位甚至增长，可以为地方政府借债搞新城区，开发区建设提供了还款基础，因此不太担心还款的问题。

　　其次，是所谓的“道德风险”。

　　因为贷款主要发放者是国有银行，中央政府鼓励借贷投资，刺激内需，地方政府未来即使还不起，也一定会由中央来兜底，而借款搞包括地铁、城市道路在内的城市基础设施建设， 新城区开发以及更多工业开发区建设，至少可以给地方政府带来本地基础条件的改善， 但一旦经济出问题地方政府还不起时，中央政府一定会进行救助。

　　正因为如此，地方政府债务余额在09年之后几乎翻倍，达到上10万亿规模。现在已经接近20万亿

　　2009年之后的发展

　　2009年以来，中国中央和地方政府利用2002年以来积累的大量财政和金融资源，大规模地投资兴建了“铁、公、基”项目和城市新区，工业开发区建设，成为中国经济能维持高速增长的一个主要推动因素。

　　但基建投资已经过度，而回报率已经不高，之后将留给中央和地方政府巨大的债务。

　　房价上升，导致中央不得不进行严厉调控，随着房价调控，商住用地的出让收益开始下降，地方政府不得不借新债还旧债，再发新债来谋发展

　　中央措施是限制地方政府投融资平台，但地方可以通过银行-信托合作来继续融资，规避监管

　　2009年以来，中国中央和地方政府利用2002年以来积累的大量财政和金融资源，大规模地投资兴建了“铁、公、基”项目和城市新区，工业开发区建设，成为中国经济能维持高速增长的一个主要推动因素。

　　但基建投资已经过度，而回报率已经不高，之后将留给中央和地方政府巨大的债务。

　　房价上升，导致中央不得不进行严厉调控，随着房价调控，商住用地的出让收益开始下降，地方政府不得不借新债还旧债，再发新债来谋发展

　　中央措施是限制地方政府投融资平台，但地方可以通过银行-信托合作来继续融资，规避监管

　　2008年后没有通过有效的制度性改革来为中国经济的中长期可持续性增长寻求突破口，而选择了过度刺激的短期财政与货币政策，进一步强化了1990年代以来的形成的中国增长模式所带来的系统性经济失衡。

　　2011年经济中货币投放量已经高达85万亿元，M2与GDP之比严重失衡。目前已经超过百万亿。

　　但这种货币泡沫堆积速度不可能持续，一旦货币扩张速度下降难以支撑急速膨胀的土地市场。中国经济就可能会因为流动性乘数效应收缩、土地市场非理性繁荣终结造成严重冲击，并加剧银行体系风险，危及地方财政安全乃至整体经济安全。

　　金融危机后的4万亿刺激经济计划，上游国企作为最大受益者，保持了发展态势。但也为后期问题埋下了隐患，多数企业不仅没有在经济危机中精简生产、调整结构，以政策宽松空间换来持续发展的时间，反而大肆扩充规模。随着政策红利的消退，以前暂时抑制的问题也一触即发。

　　政府的过度刺激，打乱了企业的预期，使企业误判了发展的预期，争着抢着上项目，增加投资，增添了新的过剩产能，供需失衡进一步加剧，现在可能面临深度套牢的局面。

█请返回商务财经网新闻首页>>>>>