张庭宾:“疯狂地王”正摧毁中国防范金融危机的最后努力

时间：2016-06-10 23:05    来源：中财网  

　　“疯狂地王”成为5月份中国经济最令人瞩目的词汇，但是，绝大多数人仍然低估了它的破坏力——不仅仅是信达地产等央企国企有钱任性那么简单。

　　信达地产是疯狂央企的代表。6月1日，上海顾村地块，信达以58.05亿元获得了该土地，平均楼板价36962元/平方米，溢价率超过300%。而在几天前，信达刚刚以123.18亿元夺得杭州市滨江区奥体单元地块，创造了今年以来全国的总价地王。去年11月上海的新江湾土地拍卖会上，信达以72.99亿元竞得标地，楼板价49152元/平方米。同时，去年30.3亿元的深圳坪山地王、33.6亿元的合肥滨湖地王都是信达造。

　　从理性商业经营角度看，信达显然是“疯”了。信达地产2015年财报显示，全年营业收入81.36亿元，而去年以来，信达先后在全国各地高调夺得近10幅地块，其中7幅是地王，合计涉及资金超过350亿元。在其今年初发债时，中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示，截至2016年3月末，信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%，而现在其负债率必更加高昂。

　　信达的这种疯狂行为，显然是地方政府非常欢迎的。因为，它再一次配合了地方政府土地财政的需求，以典型的“面粉价贵过面包价”模式来刺激新一轮房价暴涨。以上海顾村地块为例，当地正在销售的中铁建“青秀苑”目前报价3.4-3.5万元/平方米，而信达地产拍下的顾村地块的楼板价37249元/平方米，如果剔除自持15%的住宅部分以及100%的商业面积，其楼板价高达4.45万元/平方米，再加上各种成本，未来房价破6万元/平方米没有悬念。而在以信达地产为代表的、主要以央企国企创造的新一轮中国一二线城市的地王(截止到5月31日，全国超过15亿元的合计有105宗高总价地块，其中有52宗地被国企获得)中，“面粉价贵过面包价”是普遍现象!

　　这是什么意思呢?大多数人关注的是这些央企国企，利用国家信用，破坏市场游戏规则;当然地方政府会非常高兴，有地产商来做昂贵土地的“接盘侠”，至于最后如何转嫁到购房者、银行和国家身上，官员们才不关心。而就本人视角而言，其更严重的破坏力是——这更是人民币直接、严重的国内贬值!

　　道理很简单，信达以3倍溢价购买上海顾村地块，它的最直接效果是，现在3.4万元可购买当地1平方米房产，而2-3年后，就意味着至少6万元。换言之，对顾村住宅而言，这预期着未来3年内，人民币购买力下降43%，也就是人民币贬值43%。如果这个趋势得以继续实现，如果参照2015年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据——房地产占中国家庭资产69.2%。这意味着人民币国内购买力在未来3年内下降近30%。

　　一言以蔽之，这就是房价上涨——人民币国内贬值!这是自2000年以来，中国经济最长期持续的现象，即由于房价在过去15年中普遍上涨了5-10倍，即人民币购买力对房价贬值了80-90%。如果我们按照过去15年房产占中国家庭资产的平均比重为50%的话，即仅因房地产涨价因素，过去15年人民币就贬值了60-80%。

　　在人民币因为国内房价大涨而对内大幅贬值的同时，人民币却对外对美元大幅升值，从2005年7月至2014年初，人民币对美元反而升值了36%。

　　这就造成人民币对外升值与对内贬值形成了极为严重的反差，人民币对内贬值——特别是房价大涨，使得中国的土地和劳动力成本大增，这对中国制造业釜底抽薪，如今生存普遍非常艰难，甚至连华为这种顶级的中国跨国公司总部都承受不了深圳的房价。更不要说外资企业纯粹以利润为导向，更是没有理由去承担这么高的房价负担。与此同时，人民币对外大幅升值，这给了外资离境兑现在中国获得的商业、投资和汇率利润的强大动机。即人民币对内贬值和对外升值形成了越来越严重的背离，其背离度越大，资本外流势必越严重(见下图)。鈥湻杩竦赝踱澱莼僦泄婪督鹑谖;淖詈笈

　　这也是从2014年6月以来，国内资本大量外流，并导致外汇储备大幅下降的根本原因。2014年6月，中国外储最高峰为3.99万亿美元，快速下降到了2015年底的3.23万亿美元。仅2015年一年，外汇储备净减少5100亿美元(3.84-3.33万亿美元)，再考虑到2015年中国贸易顺差3965亿美元、FDI外商直接投资1262.7亿美元，2015年资本外流高达10327亿美元。

　　进入2015年以后，由于国内房价回调;2015年8月和2016年初，人民币对美元两度下跌，这使得上图的喇叭口有所收缩，即资本外流的动力有所下降。更重要的是，在去年6月份的“股灾”后，我们反复警告十年的国际热钱投机做空中国得到验证，国家加强了对资本外流的管制，打击地下钱庄，控制居民汇款，限制资本项目外流，这使得资本外流得到了一定程度的抑制。同时，由于2016年1-4月份货币超级宽松贷款超常增长，刺激了房价和商品大幅反弹，这也吸引了国际短期投机资本流入炒作商品。今年3、4月份外汇储备小幅反弹了102、103亿美元。

　　中国正确的宏观调控政策是——一方面进一步压低楼价，使得人民币国内购买力反弹，降低制造业，包括外资制造业成本，从而降低资本外流的动机，迟滞资本外流的速度;另一方面，应按照市场规律放任人民币贬值，从而使楼价与人民币汇率的喇叭口迅速收拢，倘若能快速基本合拢，则中国金融危机的风险将大大降低，中国经济金融软着陆将大有希望。鈥湻杩竦赝踱澱莼僦泄婪督鹑谖;淖詈笈

　　然而，就在这个关键时刻，“疯狂地王”突现，深圳、上海、北京等一线城市楼价率先暴涨，随后杭州、南京、合肥等二线城市楼价也纷纷暴涨，使得本来已经开始向下的楼价转而向上，本来有望继续合拢的喇叭口，转而更加扩大。这不仅继续增大了房地产和商业银行的负债杠杆。更致命的是，这导致国内人民币贬值更加严重，刺激了资本，尤其是外商直接投资加速资本外流的动力，简言之，这将使中国过去大半年来采取的种种保护外汇储备的举措前功尽弃!

　　果不其然，刚刚公布的中国5月外汇储备数据重拾跌势，减少279.6亿美元, 超过市场预期的190亿美元，至31917.4亿美元,为2011年12月以来最低。有分析认为，这主要是因为5月20日美联储公布的4月会议纪要转向“强硬”加息态度。但笔者认为，这更因为“疯狂地王”强化了资本，特别是外资对中国未来不可思议的预期——中国楼市泡沫已经如此疯狂，一二线城市的绝对价格已经达到世界最高水平，相对价格已经是欧美的10倍以上。谁还愿意做它的牺牲品!

　　即没有什么比“疯狂地王”更有力地将外资推走了!而中国的外商直接投资的余额就高达2.8万亿美元，假如它们过去十多年利润总额为100%，即5.6万亿美元;再考虑到中国贸易顺差余额近3万亿美元中有一半属于外资，则FDI可以离场的资金总额约7万亿美元。这些资金离境都是合法的，中国央行是没有理由拒绝支付的，这就意味着一旦它们下决心战略性撤退，则中国外汇储备不够支付的。而如果中国外汇储备枯竭或者进入了不可逆转的枯竭通道，则意味着人民币国际价格暴贬，中国进口商品价格暴涨，形成恶性输入性通胀，届时楼市、债市、股市等必然崩溃性下跌。像信达这样的地产公司势必破产，地方财政也将崩溃!

　　换言之，在中国采取种种措施避免金融危机爆发，争取实现软着陆新常态的关键当口，以信达为代表的国企央企，与地方政府和国有银行形成“利益共谋三角”，极为短视地谋取眼前利益，反手给中国宏观经济软着陆“将了一军”，而这恰恰是美国在中美货币金融经济博弈中开始被动，想加息却顾虑重重，非常需要保持对中国资本外流施压的当口。

　　因此，这不仅是在经济上，也是在政策上考验着中央宏观调控的决心和魄力。我们建议，应由国资委出面，果断取缔过去6个月所有国企央企参与拍卖“地王”，乃至进一步责令央企按照2010年3月要求退出房地产业。(作者为中华元智库创办人，仅供参考，投资者决策风险自负)

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