烈火烹油 火山口上的南京楼市

时间：2016-05-24 22:29    来源：时代周刊  

　　已经连续涨价14个月的楼市，正在改变着南京的未来。至少它给南京创造了一次平视一线城市房价的机会。

　　在国家统计局4月发布的70大中城市房价数据里，南京新房涨幅达4.4%，环比涨幅和同比涨幅高居第三。

　　房价的“连涨不休”映射到土地市场则是一出出的极致疯狂。5月13日，当天首宗出让的G11地块即成为年度总价地王，88轮举牌，世茂最后以88亿元成交。随后的G14地块被葛洲坝以45213元/平方米楼板价成交，而这一数值刷出了南京楼板价的新高。

　　悲观的业界觉得讽刺，对时代周报记者形容道：“这直接打了南京前不久出台的房价‘限涨令’的脸。”有业内人士预测，本就烈火烹油的南京楼市眼看着可能更为燥热。

　　而狂热背后也附着民生维艰的残酷现实，尽管房奴们依旧在“诅咒”着调控背后下的蛋—一个个越来越贵的房子，不过这并不影响当中一部分人对南京楼市的追捧。

　　从国际化大都市到现代化江滨城市，再到现代化国际人文绿都，城市定位的摇摆不定，曾让南京这座城市看着有些模糊。跟这座城市定位的模糊性一样，当中不少人已经进入“想它涨又不想它涨”的矛盾漩涡中。

　　抢!抢!

　　5月21日傍晚，南京下了雨，不过也没能浇灭这片7000平方公里不到土地上的炙热。

　　尽管布告栏上已经贴上了“本次开盘无优惠“的通告，但数以千计的购房者还是涌向了南京金陵国际会议中心——这一天，中冶盛世滨江首次开盘。

　　按照开发商的报价，项目均价达到3.7万元/平方米。时代周报记者在南京住房价格申报表上看到，最高单价已经突破4万元/平方米，一举捅破了滨江板块的房价天花板。

　　开发商推盘的节奏堪称“赶”。就在前一天，5月20日，中冶盛世滨江刚刚领到了预售许可证。对于蜂拥而至的购房者而言，入场的“门票”是50万元的认筹金。不过，这并非个案，金隅紫京府、宏图上水云锦、仁恒江湾城四期、海玥名都等新开项目最近的认筹金或者验资门槛都定在50万元，而以往这种情况仅在类似于仁恒江湾城这样的豪宅项目上发生。

　　“空气中弥漫着浓浓的金钱味道。”购房者李西对时代周报记者描述道，他已经不是第一次参与选房，“现在别说选房，就是意向认筹的名额也像春节火车票一样难抢”。

　　对于心切的购房者而言，李西一语成谶。伴随着消控表上红色方块的不断增多，数以百计的购房人情绪愈发激动。售楼员开始被“围攻”得狼狈不堪。

　　时间一分一秒过去，购房者终于坐不住了，“到底还有没有房子?让不让我们买?”愤怒的声音在场内此起彼伏。

　　意料之中。很快，推出的330套房源已经被抢光，成交金额达到18亿元。

　　而就在不到24个小时前，即5月20日，同样是在南京金陵国际会议中心，龙湖春江郦城也上演了千人抢房的场景。

　　5月22日，大堂的工作人员向时代周报记者回忆起当时的情形，依旧难掩兴奋，“440套房源，至少吸引了2000号人。也只有这里可以塞得下这么多甚至更多的人了。”

　　时代周报记者了解到，当天晚上由于人数太多，开发商不得不临时拿出尚未领取销售许可的350套房源进入摇号。龙湖春江郦城相关销售人士向时代周报记者证实了这一点，“在没落定之前，这部分房源不会收取意向金，也不会和购房者签订协议。” 但有的购房者对此并不买账，“好不容易摇来了号，凭什么?!”

　　事实上，这般热抢的景象，最近一个月里席卷了几乎南京所有的楼盘，“时光盘”“日光盘”等字眼在各大媒体中接连出现。犹如商场大甩卖一般，宣告售罄的一家接着一家，当中不少项目做了价格的提高，但也没有阻碍他们被“售罄”的命运。比如，远洋绿地云峰公馆最后的97套房源，尽管售价比上一批高了3000元/平方米，但数据显示照样售罄。

　　在时代周报记者走访的几家售楼处中，有的单元还没有正式对外认筹，已经被直接放上了售罄的红色标志，“没办法，买的人太多了。”一楼盘代理中介显得无奈。

　　“我心里其实没底，不过现在不买，更不知道接下来会长成什么样。”李西对时代周边记者表示。而这样没底的心态，不仅仅李西一人。一次又一次涨价数据，已经让不少购房者一惊一乍，看得心慌慌。

　　而上海的限购令犹如一支打入南京的强心剂。一线城市的溢出效应，正在南京被越来越放大。

　　“已经无法用理性数据论证了”

　　南京上涨过快的房价，不是没有引起过政府的关注。

　　今年2月，“宁十七条”曾出台。到了4月，调控升级至“宁十条”。按照4月25日，南京市发改委发布的关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》(以下简称《意见》 )规定，南京六城区、江宁区、浦口区不同定价档次的楼盘，将分档实行年化涨幅限制，所有楼盘的最高涨幅控制在8%-12%之间。

　　乐观的人士据此认为，尽管新政没有显示出平抑房价的明显作用，新开楼盘可能价格上还能突破，但对于今年已经开过盘的项目来说，年内涨价的空间基本已限定死。悲观者则笃定地认为：“南京楼市已经疯狂，靠限根本限不住。”

　　在南京限价令出台之前，消息曾在网上不胫而走。这对开发商已经产生过直接的刺激。时代周报记者了解到，彼时即便拿下预售许可证没超过一天，不少开发商开盘乘着政策落地前连夜开盘。

　　有案例可以作证。一个月前，复地宴南都新拿到的334套预售许可房源价格比去年年底涨了近6000元/平方米，达3.2元/平方米，涨幅超过23%。宏图上水云锦项目方面，一个月前拿到的216套预售房源均价已经为4.5元/平方米，相比较一年前涨了上涨了47.5%。

　　从数据看，南京的楼市在一片涨声中进行。按照南京新浪乐居统计数据显示，从去年12月到今年4月，85家楼盘中，有33家楼盘房价涨幅在20%以上，仅有16家楼盘涨幅在10%以内。

　　南京地价和房价也处于互相推动拉升的态势。一年不到的时间，已经有陆续有区域进入“面粉贵过面包”的队伍中。

　　江浦板块在3月拍出22435元/平方米的最高价，而目前周边房价已涨到2.2万-2.4万元/平方米; 鼓楼滨江地块2个月前拍出过29899元/平方米的地价“天花板”，已经高过周边在售房价3000元/平方米;今年年初，河西中部上海建工楼板价为42561元/平方米，彼时周边均价不足4万元/平方米，目前已经为4.5元/平方米;随着新地王G14地块的诞生，青奥村板块在业内口中有望进入新高。

　　5月13日的土拍，最终彻底击碎了李西对房价维持稳定的期待。易居中国执行总裁丁祖昱更进一步认为，“已经无法用理性数据论证了”!

　　眼下，在南京，有关解救楼市的消息悄然而起。面对地价和房价的上涨，关于调控是否应该升级的讨论已经甚嚣尘上。

　　根据媒体报道，南京将会对土地进行“限价”。具体来说，超过5万平方米的地块在出让时，一旦超过限定的溢价幅度(通常是45%)，将要竞配保障房面积而不再是竞争建设资金，这也就意味着商品房小区里将会配建保障房。报道指出，南京市国土局相关负责人向澎湃记者证实这一消息，“最快上半年就会推出，具体以地块出让公告为准。届时将公布具体的配建细节，比如地块位置、配建规模、建设标准等等。”

　　不过在4月25日公开的《意见》中有一条规定，即南京将及时开展新建商品住房成本调查，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

　　接近南京市国土局的相关人士对时代周报记者表示，土地的“限价令”并非凭空捏造，估计目前处于详实方案的制定中。

　　而对于土地的“限价令”，此前网络上也已经作了铺垫。5月17日晚，网络上流传着自称是“南京市房产局局长秘书”的人士发的消息截图，按截图显示，该人士声称“中央要派人来控制南京的房价，南京房产局的所有领导连夜开会，要出台楼市新政策。”

　　截至时代周报记者发稿前，土地限价令的传闻依然陷于爆料、辟谣不断的漩涡中，而目前权威部门依然保持沉默。

　　不过，市场的情绪还是被搅动着。从以往的惯例来看，每逢这样的局面，开发商、银行、地方政府、中央政府就进入了一个救市的博弈场。一部分业内人士对时代周报记者表示，无论是方兴未艾的土地限价令，还是犹抱琵琶的救市，房价在短期内不可能实现惊天逆转，而这些救市或者说调控的尝试很可能演变成房价进入下一个高位的托底。

　　危险的链条

　　对于这座有着2600年历史的古城来说，如何跳出明城墙，拓展发展空间，是一直需要破解的难题。

　　上世纪80年代初，南京曾兴起过一轮江北开发热潮。随后，开发的重点开始朝着背对长江，东扩、南延，城市重心向东南方向转移。直至河西也成为城市空间拓展的新目标。不过时至今日，南京依旧没有摆脱“城中不见江，江上不见城”的尴尬局面。

　　不过，政府不曾停止过对南京的投资，这被业内视为是这轮房价上涨的一大因素。

　　从公开的资料显示，2009年起，南京城建总投资保持在500亿-753亿元之间，直到2015年出现了6年来的首次下降，为357.5亿元。

　　值得注意的是，从2008年开始的四万亿开始，南京的土地出让也进入井喷的阶段。按照南京国土资源局官方网站的土地供应数据显示，2009-2015年间，总量为550公顷、600公顷、1200公顷、1500公顷、4000公顷、4200公顷和3000公顷。据此，不具名分析人士对时代周报记者表示，土地供应的提高为的是化解政府财政收入的压力，“对于南京来说，四万亿刺激的药下得太猛了。”

　　在南京地王刷新的同一时间，央行公布了4月份M2(广义货币总量)数据，尽管目前增速只有12.8%，比想象的要低，不过央行对此的解释是因为“财政存款大幅增加”“地方政府债券大量发行”“同业业务增长有所放慢”，而“随着基数效应逐步消失，九十月份之后M2增速将回升。”但谁都清楚，市场普遍的认知是：“只要央妈继续放水，土地市场的热潮还将高潮不断。”

　　在5月13日由链家研究院举办的上海互联网与不动产资产管理峰会上，业内研究人士阎常铭也表示了认同。在他看来，利率市场化叠加金融自由化后，金融机构也就是银行未来一定会给房地产需求加杠杆。因此，中国房地产大周期没有见底，一线城市和二线城市未来房价上涨有可能持续超过人们的预期。

　　同时，南京的继续狂热还有着一定的现实条件。这也是李西担心的地方。按照兴业证券的报告指出，南京绝对库存达到极低水平，去化周期仅2.5 月。在供应量从2015年年中的5.5万套降至当前3.1万套的过程中，单月销售套数并没有减少。这就意味着，南京楼市目前还是供不应求。 “供应量没有上来，疯抢还会继续。”他对时代周报记者表示。

　　而南京的楼市并非没有风险。至少，二线城市产业与人口之间的危险关系，也将是南京未来的一大短板。有结论认为，从产业基础上看，支撑楼市继续火爆的基础并不扎实。

　　南京市统计局今年2月发布的一组2012-2015年人口数据是这一观点的佐证。2012-2015年间，南京常住人口呈现放缓的趋势，分别为800.47万、818.78万、821.61万和823.59万。这意味着，南京对外来人口的吸引力没有提高，甚至在下降。而南京的石化为主的重化工业疲态尽显。数据显示2015年，工业企业主营收入下滑5.3%、亏损工业企业(502家)占全部企业的18.6%。

　　但李西的心里依旧没底。他似乎对数字已经失去了感觉，他对时代周报记者说，因为他的愤怒在于——很难买到新房。

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