北京楼市终结者来袭，房价就剩下一个字

时间：2017-04-09 23:42    来源：新财富杂志  

　　

 

　　A 股那些事综合：暴财经(ID:icaijing123)、齐俊杰看经济(ID：qijunjie82)

　　不破泡沫终不还!

　　前天，住建部、国土部联合祭出了楼市大杀器：住建部和国土部联合发文通知，继续从供应侧解决高房价问题，变相收走了地方政府土地大权。

　　4 月 7 日，北京政府又搬出了 " 楼市终结者 "：

　　据《北京电视台》消息，2017 年 4 月 7 日市政府批准《北京市 2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划》，本市计划今后五年供应住宅用地 6000 公顷，其中国有建设用地 5000 公顷，集体建设用地 1000 公顷，以保障 150 万套住房建设需求。

　　2017 年全市计划供应住宅用地 1200 公顷，保障 30 万套住房建设需求。包括产权类住房 25 万套，租赁住房 5 万套。

　　

 

　　这是什么概念?2016 年，全民抢房一整年，北京完成 13 宗地块的出让交易，共计出让含住宅用地的建筑用地约 84.56 万平方米。

　　现在，2017 年开始，土地供应增加百分之 40% 以上。

　　和之前限购、限贷、限卖的 " 限 " 字头调控政策不同，这次主旨不在限制上，而是反其道而行之，酝酿敞开供应，向市场注入大量新鲜血液!

　　北京市最新出台的供地计划其影响主要有两点：

　　1、引导投资者不再跟风，转向理性投资。

　　此前，一系列限 " 字头调控政策，已经斩断了刚需和改善型需求的买房路，市场几乎只剩下了投机者和炒房客。

　　炒房子和炒股有时候有点类似，在资源稀缺的时候，最容易建立一种热炒的预期。

　　比如新股发行速度慢的时候，每一只新股能够获得高估值、高溢价就是因为和释放出来的股票相比，资金供给规模远远超出其股票实际配额。

　　所以，在资金(供给)和股票(需求)配比扭曲的作用下，新股很容易短期之内遭到爆炒，爆炒的赚钱效应又会吸引很多的资金蜂拥而入，继续推动股价上涨，从而形成一个虚幻的上涨预期循环。

　　当投机者或者投资者遭受限购、限贷、限卖、利率上行的四重奏打击，再加上天量的楼市供给，其对于北京楼市单边上涨的疯狂预期将会彻底逆转，感性将回归理性!

　　

 

　　2、缓解买房焦虑症

　　根据最新地北京市土地供给规划，实际上等于明确告诉买房拿来住的人们，不要担心房子不够，房子是充足地，宽裕地。

　　按照最新的规划，5 年将多供给 150 万套房子，这是个什么概念呢?

　　按照北京市 2016 年年鉴，北京目前每户有 2.8 人，那么 150 万套房子可以解决 420 万人口的居住问题。截止到 2016 年北京市常住人口为 2172.9 万，这增加的 420 万个人口居住增量等于约 20% 的北京现有常住人口。

　　如果按照面积计算，根据北京市年鉴人均居住面积为 31.69 平方米，按 2.8 人每户等于新建的每套住房居住面积约为 88.7 平方米。150 万套供给约合 1.3 亿平方米。

　　根据最新的规划新建住房中产权类约占 70%，租赁类约占 30%。即商品房约 100 万套，租赁住房 50 万套左右。

　　也就是说，1.3 亿平方米中 70% 可以进入商品房市场，即 9100 万平方米。根据 2016 年北京的实际住房销售面积 1675 万平方米计算，9100 万新增住房可以卖 5.4 年，也就是 65 个月!这还不算北京目前在售的住房面积。

　　2012 左右，曾经有媒体统计说北京市目前居民住房拥有率市 70%，那么未来 5 年 100 万套商品房加上还没售出和在建的商品房，未来可以把北京住房拥有率提高 90% 以上!

　　北京住房拥有率未来如果接近 90%，这说明什么?其实说明并不是房子少，而是太多了!

　　如果没有炒房客和投资客们的存在，那么从供给关系这一长期支撑房价的要素看，北京市的房价是无法长期走高的，修正是迟早的事!当然，这还是在没有考虑雄安新县未来对于北京人流、资金流的分散效应。

　　所以，有效需求的这部分人从理性要更加理性，因为未来你买房的机会多得是!

　　

 

　　刚需、改善型需求等有效需求被 " 限 " 字令牢牢锁住，炒房客又被短时间内大量增加的供给震撼到，投资趋于理性。

　　在这种情况下，未来北京的房价就剩下一个字：跌。

　　事实上，增加土地供给的策略，香港曾经试行过，也就是所谓的 " 八万五建屋计划 "。

　　香港回归，恰巧赶上了亚洲金融危机，楼价暴跌，但由于供需矛盾，到了 1999 年很快就反弹起来。

　　就在这个时候，董建华政府提出了八万五建屋计划，也就是每年兴建住房 85000 套，10 年内让全港 70% 的家庭拥有住房，而具体的做法就是大规模卖地供地，仅 1997 年香港便拍卖 19 块宅用地，后来因为金融危机，房价崩盘才暂缓实施，后来 1999 年房价恢复后，继续执行，没想到没几天，房价又崩了。

　　香港房价继金融危机暴跌之后，2000 年开始再度暴跌 7 成。这次浩劫之中，不少明星都深受其害，比如王菲就 4800 万港币买了一栋豪宅，结果两年后只能半价出售，这算不错的，还有一些干脆破产了。

　　

 

　　香港房价走势

　　香港的调控最后失败了，因为房价真跌下来了，董建华以为做了件好事，自己可以一战封神，但却万万没想到，最后民怨沸腾。过半数香港市民认为董建华经济政策有重大过失，社会普遍呼吁政府救市，遏制房价下跌。

　　最后政府迫于压力，停止了之前的的八万五造屋计划，转成了勾地政策，土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价过了几年又开始缓慢攀升，甚至越长越高。

　　就力度来看，1997 年香港人口是不到 700 万，每年供应 8 万 5000 套房足以造成致命的杀伤力，而北京现在 2000 万人每年供应各类住房 30 万套房。

　　这个力度应该是差不多的，有香港的前车之鉴在，北京房价的未来走势，基本可以预见。

　　就全国层面而言，在住建部日前明确规定去化周期低于 12 个月的城市要加快土地供应的文件出台之后，作为楼市调控风向标和模范作用的北京，都率先做出了响应，那其他热点城市跟随出台加快土地供应政策——这一楼市下跌终极必杀技的时候恐怕也不远了!

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