净利231亿负债率降半从恒大转型看房企高质量增长路径

时间：2017-08-29 15:56 来源：凤凰财经

　　8月28日，中国恒大(03333.HK)发布2017年度半年业绩，各项核心经营指标实现大幅增长，最亮眼的莫过于净利润和负债率指标，上半年净利润达231亿，同比大增224%，净负债率则大幅下降一半。

　　8月28日中国恒大发布中报业绩

　　过去十年，恒大无疑是发展最迅猛的房企，并在去年成为国内房企一哥。但在今年年初，恒大启动战略转型：在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。可见，此次战略转型的核心是提高盈利、降低负债率。

　　“许家印制定的转型方略，就是要打造跟以前完全不同的恒大：不仅要规模领先，更要兼顾增效益与降负债，这也是后规模时代行业霸主的新特征”，一位房地产分析师告诉记者。

　　半年业绩领跑龙头房企阵营

　　半年报显示，恒大上半年营业额1879.8亿，同比大增114.8%;总资产达14930亿，现金余额2699亿，各项规模指标均为行业第一。

　　利润指标的增长更是亮眼。数据显示，恒大上半年实现净利润231.3亿，同比大增224%;核心业务利润273亿，同比大增249.6%;归属股东利润188.3亿，同比大增832%;股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创上市以来最高纪录。

　　记者对比几家龙头房企的半年报数据发现，此前被行业称为利润之王的中海净利润为216.5亿港元(折合人民币约184亿)，万科和碧桂园的半年净利润分别为73亿与75亿，这意味着恒大半年业绩全面领跑龙头房企阵营。

　　根据恒大此前发布的公告，预期2017–2019年净利润分别约243亿、308亿、337亿，三年累计净利润为888亿。业内人士认为，考虑到下半年房企结算利润一般较上半年高，预计恒大全年净利润将达500亿左右。以此推算，恒大有望超额完成三年888亿的业绩承诺。

　　基于出色的业绩表现，中银国际给予了恒大“强烈买入”评级，目标价27.63港元。

　　转型“三低一高”降负债率

　　去年，恒大以3734亿的销售额一举夺得房地产销售榜桂冠，成为国内乃至全球规模最大的房企，其2013-2016三年销售复合增长率高达55%，在龙头房企中一枝独秀。

　　上述房地产分析师向记者表示，恒大过去依托高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，实现超常规发展并赢得了市场，但也因较高的负债率引发担忧。尤其是在房地产行业增速放缓、国家大力去杠杆的背景下，“三高一低”发展模式显然不可持续。

　　因此，恒大今年年初已开始向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，核心就是大幅降低负债率。

　　今年上半年，恒大成功引入两轮合共700亿战略投资，并在两个月内迅速还清1129亿永续债，资产负债率下降至75.5%。更值得关注的是，恒大接下来还将通过三大措施，推动负债率继续大幅下降。

　　据悉，恒大计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备。上述房地产分析师向记者表示，高土地储备需要沉淀大量资金推高负债率，恒大土地储备总量多年来位居行业第一，已足够未来3-5年开发，适度缩减土地储备有利于减少资金沉淀，从而降低负债率增强现金流。

　　增加净资产是恒大降低负债率的另一重要途径。据悉，恒大地产正计划引入第三轮300-500亿战略投资。此外，恒大还将通过一系列“控成本、增效益”举措持续增强盈利能力，增加净资产，从而大幅降低负债率。

　　据悉，恒大到今年年末资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。据Wind资讯统计，2016年136家上市房企平均资产负债率为77.26%，这也意味着恒大负债率未来将明显低于行业平均水平。

　　增效益、去杠杆的快速见效，显然与许家印大刀阔斧推动战略转型有着紧密关系。成功由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变的恒大，将在保持规模优势的前提下拥有更健康的财务状况，盈利能力也得到大幅提升，为更长远的持续稳健发展奠定基础。

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