北京楼市11月或全月断档禁精装捆绑遏曲线涨价

时间：2013-11-18 14:08 来源：中国房产报

　　北京不断收紧的行政化调控措施是否可以真正能遏制房价继续攀涨尚未可知。但截至11月10日，11月上旬仅有5个项目入市销售。一些市场人士担忧，在政策因素的影响下，11月北京楼市或出现供需低迷成交大幅下滑，甚至全月成交量“断档”。

　　10月底，“京七条”以及北京市住建委推出控制市场价格的6条新规砸向市场。除了涨价楼盘和高于4万元/平方米的高价楼盘年内一律不批预售证等内容，此前被开发商惯用的“精装捆绑”的曲线涨价行为也首度被明令禁止。

　　根据中国房地产报记者的多方调查，此前几家被曝光的“精装捆绑”楼盘几乎都在等待新一期项目的预售证，是否继续精装交付还是未知数。

　　包括禁止“精装捆绑”曲线涨价行为在内，北京不断收紧的行政化调控措施是否可以真正能遏制房价继续攀涨尚未可知。但截至11月10日，11月上旬仅有5个项目入市销售，成为今年以来各月同期开盘项目最低的一个月。一些市场人士担忧，在政策因素的影响下，11月北京楼市或出现供需低迷成交大幅下滑，甚至全月成交量“断档”。

　　“精装捆绑”普遍受限

　　2013年3月，北京一纸“限价令”让开发商愁怀满头，但这个烦恼并没有持续多久，因为他们想出了“精装捆绑”这一变相涨价的“妙招”。虽然取得的是毛坯房预售许可证，但是房屋出售时却变成了精装修，买房人需要签订两份合同，一份是毛坯房购买合同，另一份是精装修费用合同。

　　这也致使年初北京市承诺的“新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定”的房价控制目标难以实现。在10月份的百城新建住宅价格指数中，北京房价涨幅仍位居全国前10位，均价达3.1277万元/平方米，相比1月份的2.5075万元/平方米，涨幅高达25%。

　　为缓解房价上涨过快的势头，北京市住建委向各开发商明确指示，大幅涨价项目取得预售许可证在年底前已无获批可能，且捆绑精装修以便逃避监管的销售方式也将被叫停。

　　开发商预售许可证管理再度被收紧，而曾经捆绑精装的楼盘首当其冲。近日，经中国房地产报记者调查发现，多个在前期销售中曾精装捆绑的项目均等证待售，延迟了新盘开盘期。

　　11月12日，记者来到了位于天宫院的金融街(000402,股吧)·融汇项目，这里的楼盘基本结构已接近完工，里面的装修工程还在进行。售楼人员告诉记者，即将开售的是第4期，因为迟迟拿不到预售证，所以相关价格以及是毛坯亦或是精装销售都不得而知，但“第4期的房卡都已发完，至于房价，之前第3期的销售情况您可以参考一下”。据该售楼人员介绍，融汇第3期的精装房价在2.3万元/平方米左右，其中包括1.6万元/平方米左右的在住建委备案的毛坯房价格，以及6000~7000元/平方米不等的装修价格，“要签两份合同，装修部分的费用需要跟首付款一起支付。第4期还赠送了车位，但第4期、第5期是否还赠送目前还不知道，都要等住建委批下来的情况再定。”

　　一切都要等住建委批准的结果再定价，几乎是记者所采访的多个有新盘待推的项目的一致回应。位于房山区长阳的首创·新悦都(楼盘资料业主论坛)、位于大兴生物医药基地的鑫苑·鑫都汇(楼盘资料) 这些曾被曝光“精装捆绑”的楼盘如今都在等待预售证的下发，他们的销售人员均向记者表示，新盘开售的房价以及是否精装交付都要看住建委的批复。

　　而在众多住宅项目谨慎行事的同时，仍有一些胆大者。在位于生物医药基地的珺悦国际(楼盘资料) 售楼处，记者了解到，由于该项目为商业立项，虽然都建成了住宅出售，但并不受限购限制。“我们十几栋楼都是去年拿的预售证，价格是1.6万元/平方米，我们一个月开一栋楼，现在只有两栋了。”其销售模式与融汇如出一辙，在销售合同之外，以6000元/平方米的装修价格另签一份合同，该笔费用须先期支付。“这片的楼盘几乎都这样做。”一位售楼小姐告诉记者。

　　入市收紧

　　“以前官方对包括精装捆绑、车位捆绑等区县涨价的行为，不能说是听之任之吧，也几乎可以是半默许状态。但是近期确实是管得严了，已经有几个项目因为想通过精装拆分的方式规避限价，而被卡掉预售证了。”一位知情的房企营销人士告诉记者，近期部分开发商想通过精装拆分的方式规避限价的行为确实受到了限制。除了严格限制预售审批，一些拿到预售的项目也签署承诺书规避捆绑销售，承诺不捆绑销售、不变相涨价，“批什么房卖什么房”。

　　伟业顾问集团副总经理赵铁路认为，禁止“精装捆绑”与“暂停高价房发证”政策相伴而生，实际上是围堵开发商对于“高价房”变相入市的一项应对政策。短期内，会对入市的高价房产生一定的负面影响，尤其对之前高价拿地而今基于销售价格压力的“被豪宅”项目。

　　而这种影响的结果，直接对应了目前供需低迷的11月市场。

　　“上周仅一盘入市，11月上旬仅推5盘为年内最低。甚至可能出现11月全月成交‘断档’。”亚豪机构市场总监郭毅表示，包括禁止“精装捆绑”与“暂停高价房发证”政策等一系列政策因素，已经对市场产生了巨大影响。

　　根据亚豪机构统计数据显示，11月4日～11月10日北京商品住宅市场仅有通州区的润枫领尚(楼盘资料业主论坛) 1个项目入市，共提供住宅产品136套，预售许可面积1.2万平方米，相比10月28日～11月3日分别减少70.6%、74.3%。而截至11月10日仅有5个项目入市销售，是今年以来各月同期开盘项目最低的一个月。

　　郭毅对此分析认为，11月逐步进入一年的销售淡季，通常年份房企也会减少推盘量，今年11月则是在住建委年底控制房价的6条新规作用下，开发商或主动、或被动地延迟开盘。6条新规中“年底前单价4万元/平方米以上住宅项目不再发放预售许可证”将直接导致中高端项目集体缺席岁末新盘市场。

　　此外，“无论期房、现房，涨价项目均不批证”、“不允许捆绑精装销售”的要求则基本杜绝了之前各项目“曲线涨价”的实施路径，项目的市场价值高于住建委审批价格，在各大主流房企已经完成全年销售任务，将提升利润水平作为当前的主要任务的背景下，在一定程度上会造成年末“刚需”项目供应量的减少。

　　“长期来看，行政手段毕竟不能代替市场，该政策长期执行的可能性不大。”赵铁路指出，根据北京“自住型”商品房的土地供应政策，假设该政策毫不打折扣地落地，这7万套自住型商品住房将占2012年全市商品房成交量的约37%。从长期来看，如此大规模的市场供应将会优化住房市场结构，同时，对住房整体成交价格也会产生平抑作用。

　　基于此也可以推断，对高价房市场的行政控制及不允许精装捆绑的政策或许为缓兵之计，只是短期行政管控行为，在未来优化的住房市场结构下，行政管控的力度将会削弱。

　　(中国房地产报)

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