土地市场高奏凯歌：一线城市单月出让金首超千亿

时间：2015-12-01 10:01    来源：每日经济新闻  

　　房价走势难以捉摸，土地市场却高奏凯歌。

　　11月30日下午，广州迎来今年以来最大规模的土地交易盛宴。《每日经济新闻》记者了解到，包括广州国际金融城、荔湾广钢新城、白云沙太南路及荔湾百花香料厂地块等10宗地块出让，最终成交价为162亿元，创下今年以来单日卖地金额新高。

　　中原地产研究中心统计显示，加上这162亿元，11月一线城市土地出让金已经超过1000亿元，创下有史以来的新高。

　　多位业内人士告诉记者，三、四线城市出现明显过剩风险，重点房企越来越关注一线城市，“面粉比面包贵”又成了常态，但如何消化高地价所带来的成本压力，将成为接下来许多房企需要面临的难题。

　　广钢新城地块拍出61亿

　　在本次广州出让的10宗土地中，广州最大规模的“旧改”项目——广钢新城出让的3宗住宅地块成为市场关注的焦点。《每日经济新闻》记者在现场看到，地块吸引了保利、中国铁建[0.58% 资金 研报]、旭辉、葛洲坝[-0.13% 资金 研报]等大型房企参与竞拍。资金实力雄厚的央企国企再度成为大赢家。在首先出让的广钢新城233号地块，尽管“过江龙”旭辉积极举牌，但经过激烈争夺，地块最终还是被此前在北京拿下新晋单价地王的葛洲坝以26.7亿元夺得。在随后出让的408和409地块中，旭辉拿地的决心依然坚决，但却难敌两大央企保利与中国铁建的还击，最终两地块由保利地产[1.67% 资金 研报]以34.3亿元夺得。

　　记者注意到，本次广钢新城三宗地块的楼面地价约在19000元/平方米，尽管高于去年9月末同区域地块出让时14000元/平方米~18255元/平方米的成交价，但相较2014年初土地市场火爆时期的18000元/平方米~22000元/平方米的楼面地价，依然略有下降。

　　合富辉煌[0.00%]首席市场分析师黎文江告诉记者，此次广钢新城楼面价没有刷新前期新高，是在意料之中。一方面，广钢新城所在的原芳村板块近4年主力成交均价在20000元/平方米以下，未来几年也有超300万平方米的新增供应，周边楼市竞争将十分激烈;另一方面，从中海地产在广钢新城开售的首个项目来看，开盘售价从市场预期的40000元/平方米下降至30000元/平方米，对房企拿地的预期造成影响。

　　单月成交63宗地块

　　进入下半年，一线城市土地市场“高温不止”。根据中原地产研究中心统计显示，随着广州卖地单日成功吸金162亿元，11月一线城市累计实现土地出让金超过1000亿元，创下有史以来的新高。

　　中原地产研究部统计数据显示：之前的历史最高纪录出现在2014年11月，只有568亿元。

　　今年11月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，待售土地达到了67宗，起价高达765.6亿元。从目前成交情况看，截至11月30日下午3时，广州包括广州国际金融城、荔湾广钢新城、白云沙太南路及荔湾百花香料厂地块等10宗地块出让，一线城市已经成交63宗地块，土地出让金高达1046亿元。

　　大型房企频繁加大一线城市的布局力度，是这些城市地王频出的主要原因。

　　中原地产研究中心的统计数据显示，截至11月30日，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，在一线城市的占比高达44%，这也是历史上首次突破了40%。

　　保利地产一位内部人士向《每日经济新闻》记者表示，在目前流动性极度宽松的情况下，大型房企融资渠道畅通，央企、国企与大型民企都手握巨额资金，自然需要寻找出路，人口流入强劲的一线城市无疑是最合适的选择。

　　大型房企的争相进驻，或意味着中小房企将被更快挤出主流市场。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，一、二线城市拿地门槛高，中小房企资金本就不足，融资成本也高，被挤出主流市场是无奈的选择。

　　即便是背靠资金优势的大型房企，如何消化高地价所带来的压力同样是挑战。

　　上述保利地产内部人士告诉记者，以往房企在拿地前都会做一个盈利前景测算，按照周边情况测算项目的最终售价范围，以此计算利润率。但目前在一线城市，地价往往比周边在售项目还要贵，根本无法做盈利测算，企业只能根据对未来房价涨幅的判断去预测盈利前景。

　　不过，这也意味着如果房价上涨不如预期，高价抢地也可能会陷入无利可图甚至亏钱的困境。

　　欧阳捷坦言，要消化高地价的压力，产品必须往高端靠拢，但并非所有房企都具备打造高端产品的能力，缺乏操盘能力的房企很容易陷入高地价的泥潭里。正因如此，未来资金实力强劲的房企会更倾向于与产品开发能力领先的房企合作，大型房企之间联合拿地、共同开发会更加频密。

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