速度、规模与负债率：融创18个月后的目光

时间：2017-08-08 22:15 来源：腾讯房产

　　不到10天时间，融创中国在香港市场成功融资约人民币100亿元。

　　8月3日，融创中国公告称，成功发行10亿美元两组高级债券，包括4亿美元6.875%票息的3年期债券和6亿美元7.95%票息的5年期债券。

　　据悉，本次发行获得了海内外投资者的高度认可和追捧。在宣布初始价格指引后2小时内发行规模便获得全额覆盖，订单量并继续上升，峰值超过30亿美元，强劲的认购势头支持下使公司可以进一步收紧价格指引，3年期交易成功收窄25个基点，最终帐簿来自91家投资人超过10亿美元的订单;5年期交易成功收窄30个基点，最终帐簿获得来自95家投资人的超过14亿美元的订单。本次发行获得了优质投资者的追捧，其中包括全球性的和中资的资产管理公司，寿险公司，商业银行，私人银行等等。

　　配股与发债

　　公司公告称，本次海外发债的用途为现有债务的再融资，旨在优化债务结构，支持公司更加健康的持续发展。以再融资用途的海外发债是海外房企发债的常用做法。

　　2017年以来，各大房企加快发行海外债券，截至7月底，恒大海外债券存量高达113亿美元，中海55亿美元，碧桂园48亿美元，万科20亿美元。此次发债前，融创的境外债券存量并不高，仅有4亿美元。本次发债后，融创的海外债券存量也不过14亿美元，仍然处于主流房企海外债券存量的较低水平，未来还有非常大的空间利用海外债券市场，为公司提供长期资金。

　　此前的7月24日，融创通过股权融资获得5亿美元，为2017年以来香港资本市场最大规模的新股配售，股权配售可以有效地提升融创的净资产，极大降低负债率。

　　两次融资，融创一举获得约100亿元人民币的资金。房地产界都知道，在国内房地产融资渠道趋紧的当下，短时间内就能拿到这么大一笔现金，是相当不容易的。

　　速度与规模

　　融创收购万达13个文旅资产包的消息传出，部分舆论又盯上了融创的负债率。这几年来已不是第一次了。

　　融创从2010年上市初的83亿元销售额，增长到2015年的734.6亿元，年复合增长率达55 %。2016年更是翻一番，合同销售金额1506.3亿元，权益合同销售金额1039.6亿元。这6年来的年复合增长水平，前10名房企仅此一家，前30强里也没两家。

　　持续高速度，需要合理使用杠杆。2013-2014年的恒大就是如此，未计入上千亿的永续债，恒大的负债率也高得吓人。但它换来的是2014-2016年恒大地产销售额和销售面积的高速增长，并于2016年底占据了全国房企销售第一的位置。

　　这种规模的优势，反过来也带来了现金流的高回收。2017年上半年，恒大提前偿还了上千亿的永续债。从而化解了市场几年来对其债务的担忧。

　　融创与恒大没有很大的可比性，二者的城市布局、土地储备、产品形态和债务结构均有很大不同。但在增长速度方面却是近似的。

　　融创中国董事会主席孙宏斌说，要把负债率降下来很容易，不买地，马上就降下来了。而言外之意就是，不并购，负债率也很快降下来了。

　　2016年，融创一共获得4773万平方米土地储备，其中68%是通过并购获得。此次7月19日收购万达项目后，融创土地储备建筑面积累计超过1.4亿平方米。

　　为什么要追求规模?从今年6月和7月房企销售排行榜看，前30强的入门金额大幅增长。按这种速度，5年后，前30强的入门金额可能高达2000亿元。由此推算，房企前10的竞争激烈程度可想而知。从这个意义上说，未来房地产市场的竞争，就是房企大佬的竞争。

　　对于融创这样从第二梯队快速挤入第一梯队的房企来说，追求速度与规模，可以说是一种必然。

　　利润与负债率

　　2016年融创的净负债率和总负债，短期偏高，在这种背景下，孙宏斌哪里来的底气再动用400多亿现金去收购万达资产包?

　　从2016年4季度开始，相比其他房企，融创其实早已放慢了拿地速度，据中指院数据显示，2017年1-7月融创在公开市场拿地金额排名仅位列行业30名，与其快速增长的销售表现形成强烈反差，可见，融创一直在为并购机会做资金准备。

　　据孙宏斌透露，去年下半年他们就判断，今年还有很好的并购机会。并为此做了资金储备计划。事实上，今年上半年融创已经有七八次并购了。只是老孙自己也没想到，这么快就有万达这么好这么大的机会。

　　据融创内部人士透露，此前，在融创的资金计划里，下半年发展资金的预算本来就有好几百亿，最近只是把其中部分发展资金集中用于收购万达文旅项目这一非常优质的资产包，为此，融创近期也作出调整，暂停其他项目的获取。此次对万达的收购款，只是融创下半年整体发展资金预算的一部分，不会对融创的现金流造成任何压力。

　　孙宏斌一再强调的是，融创每个月都有二三百亿的现金入账。比如，今年6月，融创合同销售金额有285亿元。但从几大排行榜单看，即使是销售淡季、预售证严控的7月，融创销售额也有220亿元。1-7月销售额已有1308亿元。据投行和券商研报，下半年是融创出货高峰，预计全年销售额超过3000亿元。按照这种预测，未来每个月流入现金将在300亿左右。所以，房企的负债率应该动态地看待，因为每个月的现金储备量都不同。

　　因此，应该拉长时间来看待房企负债率，18个月的时间或更为科学。

　　万达13个文旅城全部交割需要时间，这些项目的销售额全部纳入融创也需要时间。更重要的是，4970万平方米较低成本的储备土地实际上是摊薄了整个融创的土地成本，并有助于提升盈利并贡献大量销售回款，但这些需要明年才能看出来。也就是说，并购案短时间会推高公司负债，但拉长到一年以及18个月来看，在使公司销售规模急剧扩大的同时，却会让公司负债率下降，利润上升。要知道，融创现有土地储备的大部分是2016年并购而得，它们进入生产效率的最大化时期应该要到2018年。

　　这种商业逻辑，海外投资者不如内地人明白。今年以来，融创股价上涨2倍，其中内地投资者占比超过21%，就是证明。一位投资者说，他投资的就是融创的成长性，到2018年融创会让大家吃惊的。

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