2015政策形势预测与投资理财高峰论坛(1)

时间：2015-01-17 10:22 来源：新浪乐居

　　1月16日，由广州市总工会、广州市房地产行业协会联袂越秀地产举办的“2015政策形势预测与投资理财高峰论坛”在珠江新城四季酒店一楼明珠宴会厅盛大举行。

　　本次与会嘉宾阵容强大，易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻、中国知名财经作家吴晓波、中国房地产业协会副秘书长王平、广州市房地产行业协会秘书长许国碧、越秀地产集团副总经理朱晨、世联行首席技术执行官黎振伟等专家学者悉数到场。

　　在国际经济形势动荡，国内经济进入温和增长的“新常态”的特殊历史背景下，如何全面准确理解中国经济的新常态，也成为地产热议的焦点。主办方希望通过解读2015年新经济常态为房地产市场，尤其为广州房地产的发展，找到提高行业整体竞争力的机遇，特此在岁末年初举办本次高峰论坛，为广州房企出谋划策，助推广州经济再创辉煌。

　　活动时间：2015年1月16日 9：00-11：30

　　活动地点：广州市珠江新城四季酒店一楼明珠宴会厅

　　主办：广州市总工会、广州市房地产行业协会

　　承办：越秀地产

　　协办：新浪乐居、房博士网

　　黎振伟：各位嘉宾大家好，2015年已经开始。在新的一年，我们有很多新的思考，新的观察。当然需要很多新的观点来刺激我们。很荣幸我们今天来到了四季酒店，参加2015政策形势预测与投资理财“谈资论策·智见未来”论坛。

　　首先，请允许我向大家介绍今天出席论坛活动的领导和嘉宾，他们是：

　　中国知名财经作家吴晓波先生、易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻先生、中国房地产业协会副秘书长王平先生、中国房地产业协会经营管理委员会秘书长王惠敏先生、广州市房地产行业协会秘书长许国碧先生、房博士集团董事长孙敏女士，欢迎你们!

　　下面是会议的承办方越秀地产副总经理朱晨先生，越秀地产副总经理周秀民女士、广州越秀地产广州公司常务副总经理赵川先生、越秀地产广州公司副总经理林志瀛先生。

　　同时，还有广州市总工会的各位领导嘉宾以及中大MBA老师们也出席了本次论坛，对您们的到来表示热烈的欢迎。

　　此外，全国60多家主流媒体朋友们也来到我们论坛现场，我谨代表主办方对你们的到来表示衷心的感谢!

　　在前两天，越秀地产董事会公布了2014年全年业绩。越秀地产以220.14亿的成绩完美的完成了全年的目标，是值得庆祝的。

　　在市场波动，行业裂变的甲午年，越秀地产100%完成全年业绩目标，同比上升50%，这得益于其优越的产品品质、和丰富的主题活动，为客户创造更舒适的置业体验。去年，我们看到越秀地产与平安好房联手推出“好房贷”产品，为首次置业者提供人性化的贷款支付方式，还试水养老地产，动作频频，那么2015年，越秀地产将带给我们什么惊喜，拭目以待。下面，让我们有请越秀地产副总经理朱晨先生上台致辞，大家掌声欢迎!

　　朱晨：尊敬的各位来宾，各位媒体朋友们，大家早上好!今天外面风和日丽，阳光明媚，确实是一个好日子，非常适合讨论发财机会。今天在这里举办2015政策形势预测与投资理财高峰论坛。也非常荣幸邀请到了吴晓波先生、周忻先生、王平先生，还有许国碧先生，包括黎振伟先生，很多位领导和专家大佬一起跟我们进行分享。非常感谢众多专家的光临，我谨代表越秀地产感谢所有今天到来，支持我们、跟我们一起分享和交流的各位来宾和朋友，欢迎你们。

　　越秀地产副总经理朱晨

　　我们将这次论坛定义为高峰论坛，其实是有几个含义的。一方面，今天邀请到的嘉宾都是行业内的翘楚，都是行业内的高手。参加的来宾都是各行各业的高端人士。另一方面，论坛所在地是世界十大超高层的广州金融中心，这是越秀地产的标志性建筑，也是广州市的标志性建筑，同时也是集团的所在地。半个月前，大部分的朋友通过媒体参加和知道，我们在这里刚刚举办了中国首个云端集体婚礼，非常的热闹，非常的喜庆，非常有正能量，活动受到了央视在内等媒体的广泛关注。

　　今天在近览珠江水，远眺白云山的，跟来宾谈资论策是名副其实的高峰论坛。

　　2014年房地产行业波动非常之大，调整是剧烈，竞争是激烈的，这种情况下，越秀地产全年累积完成的合同销售是超过了220亿元人民币，同比上涨了50%。这样的成绩，增长率在行业内绝对是排在前茅的，而且是脱颖而出。得益于我们独特的战略平台商业模式和随行就市的模式，2014年加快项目的去库存化，也举办了云端婚礼，为客户创造了舒适的体验。精准的贷款模式，解决了客户的资金难题。

　　2015地年房地产市场受到宏观政策放开和稳定消费的正面影响，土地的开发融资，房地产住房抵押贷款和开发贷款逐步的改善，整个中国经济将迈入新常态的背景下，如何把握新一轮改革的红利，房地产市场的政策何去何从，如何寻找城市化进程中的投资机会，这些都是大家广泛关注的焦点，也是今天论坛上希望跟大家分享交流的一些观点。

　　今天各位嘉宾都是行业内的精英，具有丰富的理论功底和经验，对于政策的判断具有非常高的预见性，无论是对于行业的发展，对于企业的经营，还是对于在座各位来宾朋友和个人的理财都有非常高的指导价值。相信在今天上午的论坛当中，各位嘉宾的发言也必定会为我们带来思想上的饕餮盛宴。

　　最后预祝“谈资论策·智见未来”高峰论坛圆满成功，祝各位来宾和朋友，身体健康，万事如意，谢谢大家。

论坛现场

　　黎振伟：接下来是朱总的主题演讲，他演讲的主题是“新常态下的房地产市场”。

　　朱晨：我先抛砖引玉，下面的环节由我跟大家分享。我代表越秀地产，在新常态下，整个行业会有什么样的发展，房地产企业该怎么做，以及关系到我们个人对于住宅市场，对于买不买房子这件事情该怎么去想。

　　我只能说是抛砖引玉，一定把最精彩的内容留到后面的嘉宾，作为压轴戏，我在前面给大家热身。

　　2014年新常态大家挂在嘴上，很多朋友说房地产行业也进入了新常态。说实话对于房地产行业进入新常态的提法，我个人不是太认同。我认为不叫新常态，就是一个常态，就是房地产行业终于开始正常了。在过去的若干年中，无论是供求关系的失衡，导致房地产行业一夜爆富的情况，或者是政府过多的干预，使得房地产行业出现扭曲这些都是不正常的，今天供求关系趋于合理，政府闲不住的手缩回去，市场交给行业，这才是正常的。真正的行业，关键是供和求关系，才决定了行业的发展。

　　我们不必要在这个时间过多的想，政府是否会出更多的辣招，如房产税等等，我们真正要关注的就是供求关系。

　　从房地产行业来说，GDP和房地产行业是高度正相关的。尤其是中国经济处于调整和下滑的趋势当中，短时间之内，中国还没有找到另外一个经济来源，填补房地产，延缓下滑趋势的时候，房地产行业还是最核心的支柱之一。房地产行业的位置，在相当时间内是不可替代的。同时我们看到房地产行业是周期性的行业，经济体越大，房地产行业的周期就越长。有一个统计分析，美国的平均周期是17年，日本是8.3年，中国大的周期是18年，往上9年，往下9年，今天我们是处于往上9年见顶开始平缓下滑的9年，后面的9年，不像以前的日子好过。中国在过去过多的政府干预和调控，使得这个行业出现了大周期和小周期。3年可能是一个小周期，扭曲了一些市场规律，但是大的行业和大的趋势是不会发生变化，这是自然的规律，也是经济的规律。

　　说到底，房地产中的房子是给人用的，真正的供给关系就是人，如果将人的事情摸透，基本上行业到底什么时候会往上走，什么时候往下走，我们心理就有数了。

　　现在大家看到的是国家统计局的资料，从2006年开始，中国人口的自然增长率低于死亡率。预计到2016年就是明年前后开始出现人口的负增长，这样的话，房地产行业到2016年需求来说，会达到封顶峰，并不是过了顶峰就没有需求了，而是进入下滑期。估计2020年人口红利消失，人口转入中低速增长。从中国育龄人口来说，24岁到29岁，这是高峰期，在2015年会达到顶峰之后缩减，2015年是一个门槛和风水线，育龄人口全面的下滑，新生人口萎缩，导致房地产行业进入供求的逆转。从适婚的年龄来说，2016年达到顶峰，2025年同样会出现转折点，因此2025年之前，这个行业还是可以的。

　　除了人口的变化之外，还有人口的流动，不仅仅是中国，因为配套、教育资源、医疗资源，因为人的发展机会都是往超大城市流动。北上广深的流动人口和常住人口之比已经超过了1：1，流动人口的比例是非常之大的，而且继续增大。随着国家在交通方面投入大量的资源建高铁，建高速公路，建轻轨等等，虽然说有一部分的初衷是为了分流超大城市。反而造成另外一个效果，超大城市周围城市的人口反而往中间聚集，人不但没有分出去，或者说是有质量、有高消费能力的人没有分出去，反而是往超大城市聚集得更多。尤其是北上广深等一线城市，或者是1.5线城市带来更多的财富聚集效应。对这些城市的房地产市场会有向上的拉动作用。

　　北上广深的情况2个人争一套房屋，所以这些城市的房屋价格掉不下去。中国的老龄化也会很快到达，2015年进入老龄化社会，2025年会达到深度的阶段，当然这跟中国的计划生育是密不可分的。中国人的传统观念中，入住养老机构的比率非常低，只有3%，除非迫不得已，都不会去养老院。76%是流动人口，迁移人口中将家乡的父母接到身边赡养。包括我自己也是这样的，我将家里的老人接到广州，跟我一起生活。都会给一线大型城市带来更多旺盛的需求。

　　当然还有中国的城镇化，到2025年才进入城镇化阶段，达到70%。这一时间内，都有非常大的需求，从这些人或者是社会进程来说，包括GDP的进程来说，房地产行业无论是黄金十年还是白银十年，我认为有一个观点取得了共识，后面的十年，房地产行业还是可为的，爆发式的增长是不应该有的，这违反自然规律，已经过了这一时期，还是处于稳定增长和调整的时期。等到2025年之后，10年后，市场会面临比较大的压力。话说回来，大家在这里讨论发展的机会，讨论投资理财的时候，我们讨论的是三至五年的事情。

　　对房地产行业来说，有一个非常开心的事情，这一届政府是非常睿智的，将闲不住的手逐渐的交给市场看不见的手。无论是货币政策、土地政策，对房地产行业来说，都是非常健康的形势。前一届政府对房地产行业可以说是“过街老鼠”，虽然比较活跃，还是已经被妖魔化了。房地产行业对中国的经济，还是民生都有极大的正面作用。如果将这件事情交给市场引导，交给市场调整，事实上对于行业健康的发展，是非常有利的。行业的健康发展，意味着所有的老百姓，所有的人民可以从中获得正常的收益，而不是一小撮人，通过不正当的行为获得暴富。

　　这种情况下，作为房地产企业应该如何做?我简单的跟大家分享心得体会，我提出了一些做法，多渠道融资，收缩一、二线，营销模式创新，结构转变，这些是操作层面的内容，这里不详细的展开。

　　我本人在越秀地产是分管战略运营的，经常跟我的同事们探讨这个话题：房地产企业或者是越秀地产以后发展的机会在哪里?作为房企，我们应该何去何从?

　　去年也是在跟同行、跟媒体交流的场合上，我提出的观点是房地产企业的昨天、今天、明天，昨天是靠资源取胜，今天是靠能力取胜，明天靠的是模式取胜。后来我跟同事们在这个题目上讨论和分析。所有的房地产企业都在谈转型，升级、优化、调整，谈自己的商业模式，做各种各样的模式和试点，想去突围和突破，是否可以找出共性。找到房地产行业总体的商业模式，可能是一个框架，但是不同的企业，因为自身的资源不同，自身能力的不同，自身结构的不同，可能在这一模式中更加的有侧重点。

　　我们初步的提出一个想法，行业模式的想法。这一想法是金字塔，分三层。最下面一层是今天所有房地产企业的重点和利润的来源。基于快周转的房地产的开发、快周转中，大家想方设法缩短开发的周期，控制成本和拉高售价，打品牌，做各种各样的事情，这是拿地和盖房子为主，今天是核心的部分，未来的三至五年当中，会在大部分的房企业务中占得比例很大。这一块随着行业的竞争越来越激烈，只是简单的想控制成本，缩短开发周期，只是一个及格线，如果这一门槛都无法跨越，就很难发展。第一降低土地的价格，第二提升土地的价值，而不是简单的缩短开发周期，希望让自己活下去，但是不能让自己活得更好。无论是降低土地的价格，还是提升土地的价值，里面有很多可以操作的内容，因为时间的关系，不能跟大家一一的分享。中国特殊的时期，降低价格，提升价值，这是房企最有可作为弹性的空间部分，这是金字塔最下面的一层，这些房企还是传统意义的开发商。

　　第二层，我们称之为运营层。当然大家都知道，有商业的运营，就象广州国金中心，还有新的业态，包括产业园，或者说是旅游地产、养老地产，未来还会有互联网地产等等。在运营层面，我不是为了运营后，简单的卖掉。通过运营获得稳定可靠的收益，丰厚的现金流。随着行业越来越成熟，竞争越来越激烈。金字塔最下面一层所能得到的收益是越来越小，一个房企要想获得滋润，中间一层要做强做大。

　　第三层是最难的，就是资本层。玩资本、玩经营，将企业的资金运营到极致，打造各种各样的资本平台，跟资本市场充分的接轨，搞多几个上市公司，几个上市公司之间倒来倒去，就象李嘉诚做的长实和长和的重组。

　　房企在哪一层最有资源就会经营得比较好。越秀无论自身的能力还是资源的积累，这三层都有可能。本来想再聊聊合伙人的事情，时间关系，只能说一句。万科发起的合伙人的事情，就会改变整个行业，越秀也在跟进，做越秀的合伙人计划，希望这是未来新的经营模式。

　　到底我们个人应该做什么，讲了中国的事情，讲了房企的事情。我们所在的广州，我们个人该不该买房，房价会不会上涨，该在什么地方买房屋。这里要说一件事情，房地产天生就是投资品，无论在前两年，政府怎么将房地产给妖魔化，这就是投资品，不应该是投机品，之前无论是政府还是很多的消费者将投资和投机混在一起，投资是需要学习和研究的，投资是真正有研究能力或者是有资源的人，可以从中获得收益。作为投资品在广州应该怎么做?

　　投资关心的是是否可以保值增值，看的还是供求关系。只要有供求关系，供大与求就会跌，供少于求就会涨。如果有自住的需求，就要投资。很多年轻的朋友，经济实力还没有上来，希望买得便宜一些。在广州供应量相对比较大，供求关系平衡的地方，萝岗、金沙洲、番禺，确实是可以买到不错的产品。因为供求关系平衡，价格是不高的。刚才谈到广州这种超大型城市，只会往上走，现在是好的机会，供求关系平衡的地方，希望房屋比较快的上涨，也不太现实，会稳定相当长的时间。

　　对于供小于求或者是资源稀缺的地方，投资属性相对稀缺。我个人喜欢大学城，因为大学城没有土地再供应，就这么多的房屋，资源是非常有优势的。大学城价格被低估，价值也被低估。

　　因为时间的关系，不能将太多的内容跟大家分享，如果各位有兴趣的话，我们可以深度的往下聊。我个人的观点是，首先全国的房地产市场在后面的有可为，广州作为超大型城市，即使短期有波动，长期是往上看的。如果考虑到个人的投资理财，要学会分析和研究，要看基本面，看产品、品质、品牌和开发商，还有未来。不要听别人讲两句话，就盲目的跟进。

　　各个房企卖房屋的时候，先会搞内部员工认购，下次买房屋的时候，可以问问越秀地产广州公司的同事，新推出的产品内部员工认购是否热，如果很热的话，一定错不了，有时间再汇报和交流，谢谢大家。

　　黎振伟：谢谢朱总，作为房地产企业，他们分析市场，已经不是看今天的楼价，明天的楼价。而是从过去的三十年，从中国的各种经济因素剖析他们如何进入市场购房投资者也要像他们学习。我关注到几个企业的变化，多渠道投资，收缩一、二线城市，营的转变，结构转型，这将是越秀未来产品中所体现的，区域城市所体现的。还有一点，越秀有自己的利润，定得非常的精确，就是10%到12%。暴利的行业将转变了，因此投资者要思考，开发商要转变了，您也要转变了。

　　今天论坛很有特点，我们在今天上午中，我们要讲宏观，讲大势变化还要讲中观和企业，投资者要讲宏观、中观、微观。我们是北上广深的城市，很有特点。下面的嘉宾是上海，企业是面向世界的，他就是易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻，他获得中国营销领域特殊贡献奖，中国代理行业十大贡献人物。2007年8月8日易居中国成功敲响了纽约股市的开市钟声，成为中国轻资产的概念股，成为中国房地产的整合者和领导者，他的企业是最具创新力，整合力也是富有变化的，有请周忻先生为我们演讲，演讲题目是再谈市场之变，行业之变和企业之变。

　　周忻：大家都作讲新常态，第一个问题，房地产有新常态吗?现在在中国，如果谈房地产的新常态，什么是房地产的新常态，我的论点是如果房地产有新常态，新常态就真不值钱了。

易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻

　　什么概念?

　　大家现在都将所有的东西都归集到新常态中，但是房地产现在充满着不确定性，现在你看到所有的东西，或者是所有过去的经验，或者是中国房地产未来到底是什么样的状态。我想很多人都在想，很多很多人都不知道。据说某一个大的房地产的品牌公司，要将它的商标改了，连商标都不是新常态了，还有什么是新常态。我想说，现在中国的房地产行业是处在一个非常乱的时期。我不能说是乱象丛生，至少说是变化非常多的时期。

　　刚才来的时候问我，演讲的题目是什么?去年我听到新常态的时候，这个名字的时候，我去年的这个时候，我跟郁亮再一次论坛交流的时候，问我题目的时候，我就讲了市场之变，行业之变和企业职变，今天再谈市场之变，行业之变和企业之变。

　　第二个问题，今天中国人有钱，你会干什么?

　　这个问题在很多年前我就讲了，大概一、二十年前。中国人对住是非常渴望的民族，中国人对自己拥有一片天是非常重要的诉求和希望。如果问一个民工，你赚钱干什么，他说赚钱是为了回去农村盖房屋，这个问题我讲了十几年。今天问大家，如果有钱，此时此刻，你们有什么考虑。原来一定是卖房屋排在第一位的，今天大家干什么?大家相信一个问题，中国A股有一轮爆发性的增长，这两天菜市场的老太太，买菜之后，第一时间去股票交易所。大家第一个感觉是，买卖股票。

　　第二就是海外置业，去年有多少资金到海外置业。

　　第三，固定资产或者是其他渠道的投资，这是目前的状态，跟我们过去将卖房屋作为第一要素的时期不一样了。朱总讲得非常多，大的宏观政策对房地产是有利的，不要忘记了，消费者的心态也在发生着变化。有谁知道一个问题，股市里面的钱会迅速的撤出来进入房地产，没有人知道。因此房地产市场没有新常态，没有。

　　值得大家注意重要的问题，政策面不错。但是需求面也在发生变化，从大的宏观角度，今年的变化角度来说，去年这个时候，大家是很乐观的。因为前年市场很好，但是去年这个时候，大家都急着将指标提得高高的，我不知道越秀去年的指标是否完成，没有完成是常态。

　　黎振伟：完成了。

　　周忻：完成了是非常态，可能去年年底国有企业的指标定低了，很多企业的指标没有完成，因为前年很好，所以就加指标，去年过了春节后，中国房地产市场做营销的人士，天天无法入睡，突然发现买房的人都没有了。所有人都认为绝望的时候，9月30日什么事情都没有做，很多城市取消了限购都没有拉动房地产市场。一个小小的限贷政策，成为分水岭，将四季度做得非常好。

　　今年很多人又做市场的预测，大家都认为政策面没有问题。我想说，今年中国房地产市场是充满着变化的，不要太乐观。昨天来这里的时候，有一位老大跟我们说，我们要涨价。我说，如果你问我，谨慎一点为好。刚才朱总讲了北上广深，或者是四个大城市，对未来是绝对看好的，这一点我是不反对的。2015年在座的各位是房企的话，建议你们先谨慎一点。还是现金为王，多拿一点钱在手上。在一、二季度还是平稳为主，因为这个市场不是常态，不知道明天会发生什么，不知道明天会出现怎样的状态，不知道明天是怎样的情况。市场在变，我们要乐观。但是我们在战术上，一定要考虑谨慎，谨慎，再谨慎!这是我今年年初第一次讲房地产市场，因为我很少讲房地产。市场不断的发生改变，这是第一点。

　　第二，行业之变。

　　现在是房地产企业最好玩的时候，最最好玩的时候。哪一家的房地产企业，都在思考着变化。以前中国公司内部有一句话，唯一不变的就是变。易居中国上市后，每年都在改变，实际上从00年开始，我们一直不断的变化。大家将易居中国看成是很有意思的公司，认为我们会折腾，我们折腾出很多的东西。但是到了去年我们讲行业之变的时候，所有的公司都在研究中国房地产行业的何去何从，因为房地产行业已经开发了二十多年，很多大的开发商讨论一个问题，当广州市的塔吊是现在的1/10的时候，房地产开发商应该干什么，房地产服务商应该干什么?我们在座的从事造房子和卖房子的专业人员，我们应该干什么?这是很多公司考虑的问题，去年我还是讲万科，万科三十年。万科提出一个概念，三十年之前，我们围绕一个字“房”，从今天开始，将品牌改为“房邻”，标志性的企业，想到标志性的动作，意味着房地产企业发生了变化。

　　我们是服务性的行业，黎总是非常清楚的。去年是乱象丛生，什么多多，什么宝宝等等公司，都在发生变化。首先，我认为，不变是不可能的。整个行业只有乱，最后才可以“治”，里面有各种乱的方法，这里不展开了，因为只有二十分钟的演讲。

　　服务行业也在发生变化，更重要的是，基于互联网的这只手，让我们感觉到很多的变化。去年，有一天我去碧桂园。莫君请我吃饭，杨国强知道我来了，冲到吃饭的地方。拉着我的手说，周总，帮帮我们，我们是农民，马云都上市了，一定要用互联网帮我们买房子。当时王合群在的，因为有了互联网，因为马云上市，京东上市，让所有的企业家都亢奋。如果微信上转了公司的内容，看到都是企业的文章，就会变得非常的亢奋。见到大家的时候，会告诉大家，我已经是互联网公司，对不对，我不知道，大家进行论证。

　　互联网时代，是不是做房子的会被互联网干掉。这也是行业应该思考的变化?

未完：待续..................................................

　　 >>>>：2015政策形势预测与投资理财高峰论坛(2)

原标题：　　直播：2015政策形势预测与投资理财高峰论坛(1)

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