2015政策形势预测与投资理财高峰论坛(2)

时间：2015-01-17 11:25 来源：新浪乐居

　　接上文：

　　周忻：最后，企业要变。现在不是常态期，尤其是房地产行业，对于房地产行业是变革期。最核心的问题是什么?从九十年代初到今天，有三十多年的时期，我们是为盖房子而活着。我们跟世联这样的公司，为盖房子和买房子而活着的。从2015年开始的三十年，我们是为住房者而活着，现在这段时间，如果企业处于这样的状态的话，不去发生变化，去认识什么新常态，我认为是错的!

　　因为不知道新的模式是什么，很多企业都在改变。而且很多企业都急着改变，刚才我讲了万科在变。恒大呢?每一个产品出来都是重磅炸弹，100亿卖水，广告语叫做一泉供全球，怎么供全球，一供就没有了。去年拿了100亿后，发现水来不及供应，又要做光伏等等问题，最后发现一个问题。做了这么多的东西，意味着他们在改变。昨天绿地宣布在某一个城市投资600亿搞地铁，有人要搞养老产业，有人说希望转型互联网，大的企业要改变，小的企业要改变，服务行业也要改变。十几年前，我做二手房的时候，我们研究过二手房市场的台派、美派、海派，今天互联网行业到底应该是什么?我们在中国房地产的中介体系应该是怎样的问题，中国房地产协会也在研究这个问题，因为我是流通专业委员会的主任。去年11月21日世联跳出来说，世联要变革，世联跟某某公司原来是伙伴，现在变成了敌人了，你跑到下面来了，我要跟你打仗。施永青在北京、上海、广州搞了发布会，要增加佣金的比例，增加到26%，还要将利润分给高管，搞数据库。所有的企业都在变化，去年我说不变是等死，变是找死，与其等死，不如找死。很多人认为变化的过程中，会有很多大家不能接受，很郁闷的东西，没有关系乱吧，乱了以后，再考虑。我在去年12月31日的时候，我给员工写了一封信：守阵出新，易居变得比较早，我认为大市场变化的情况下，反而我们需要有那么一点冷静。有人连根本都不要了，直接变了。比如说某家企业有几十亿或者是上百亿的市值，突然说，我不干了，我去做其他的事情。如果是上市公司的话，股价将下跌到多少。如果今天有一个开发商突然说我不干了，我将地都卖掉，卖给越秀，我干其他的事，甚至不卖了，扔在哪里，不做交代。整个中国很多企业做的事情就是守住自己核心的东西，然后再出新。

　　最后一个观点，现在大家都在谈互联网，都在谈O2O，都在谈中国的房地产和传统行业，跟O2O的接轨，我想问大家一个问题，五年以后会是怎样的状态，五年后还会有人谈互联网吗?五年后还会有人谈O2O吗?不会的。原因很简单，互联网和传统行业的结合，将变成一种新常态，这种常态过程中，我们干的是什么，你干开发的还是开发，你干代理的还是代理，你干二手的还是二手，你干服务的还是服务的。今天的乱和变，今天的不是新常态，是为了未来一个新的商业模式形成，一种新的常态的形成，我相信过了这段时间，中国房地产行业，将步入稳健的行业，而今天不是常态是变，谢谢大家。

　　黎振伟：谢谢周总的演讲，慷慨激扬。今天讲了很重要的观点，房地产行业没有新常态，的确，这个行业唯有变，如果说有常态的话就是“变”，变不是万变，也不是没有专业的变。我认为专业人做专业的事，这是不变的。

　　我们如何看行业的变，看易居的变，看越秀的变，也要看世联的变。接下来的嘉宾也是重量级的，他是中国房地产行业协会副秘书长王平，他指导中国房地产行业的品质信誉、推动企业的理念、观念、改革进程，提高物业管理水平等方面，有独到的见解，他演讲的题目是“错过转型，将失去未来”。

　　王平：非常高兴今天能够应邀参加这次重要的论坛，我也同意刚才两位嘉宾所谈的观点。我带给大家的观点是：错过转型，将失去未来。因为时间很短，只有20分钟，我就将结论先说，到点就下来。如果说不完，会后还可以跟大家交流。

　　结论是我们生活在转型的时代，我们做好准备了吗?

中国房地产行业协会副秘书长王平

　　在新常态下，房地产才刚刚开始。如果你真想做的话，可以做100年。要回答这个问题，就要回答三个小问题，第一什么是转型，第二个房地产三十年来转型了四次，哪四次。第三，转型下的特点，讲讲国际在中国发展的状态下，干了什么?最后一个问题，如果做新项目，考核的八大新指标，我讲的很多是错误，论坛就是要谈点不同的观点。

　　很可能，今天不一定对，也可能是未来对的，也可能在未来被否定了，但是今天抛砖引玉非常重要。什么是转型，大家认为转型就是升级，就是在过去的基础上另一种力量。老工业基地盛行，有人说转型就是发展，不能抱着旧的不变，我们要发展。刚才周忻会长，也是房地产业协会的副会长，将这个问题讲明白了。第三个转型就是走出中等收入的陷井，有无数的解释，其中的解释就是温水煮青蛙，告诉了青蛙，但是他们不信，最后跑不出去。人说水要热了，但是他们就跳。中等收入陷井，不是收入到了中等是陷井，而是讲不转变观念。

　　我举几个例子跟大家分享，BB机，当一个企业做第四个基地的时候，有人告诉他，手机要出现了，不再研究手机的时候，BB机就没有用了，因为手记包括了BB机所有的功能。当他开了第四个BB机厂的时候，突然发现手机占领了市场，将它淹没了。新常态就是手机，旧常态就是BB机，BB机旺盛的时候，你相信手机吗，就象希特勒，有一个专家告诉他，我造了一个炸弹，是你全部炸弹的总和，结果希特勒不信，但是美国人信了，结果造出了原子弹。

　　柯达胶卷做得非常好，还在不断的扩张，有人说，数码相机代表了胶卷，专家说，怎么照也没有胶卷感光好，于是继续做，最后被市场取代了。手机、数码相机代替了胶卷，我们将胶卷称之为旧常态，手机和数码相机是新常态，今天的手机又将数码相机吃掉了。

　　手动照相机，小的时候用的照相机是135和120，光圈都是自己对的，有人说未来的傻瓜相机出来了，不用这种笨重的相继，而且是自动的，没有人相信了。结果傻瓜相机代替了手动的，这就是转型。

　　房地产的四个转型，大家更加的清楚。1980年到1990年，特别是1988年的时候，我们在论坛上经常说的一句话，我们要注意市场经济将到来，计划经济将结束。一大批国营企业不相信，给我计划，销售的指标，有计划就干，没有赔的。论坛上告诉大家，中央停止计划后，自己拿地，自己找钱，自己建设，不信的企业，就被温水煮了青蛙。跟得上市场的公司，茁壮成长。这是第一次转型，计划经济是旧常态，市场是新常态。

　　第二次转型是1990年到2000年由于雨后春笋的企业出现，有利润自己赚，要施工成立施工企业，要设计成立设计企业，都在自己手里，不给别人。当时的论坛说到，不要做大而全，只有专业化的公私才可以茁壮成长，不信，结果大而全的公司，拖累了，发展不了，发展不快，专业化的公司迅速的成长。我记得2000年的时候，王石讲了一个主题什么都不做，就是做房地产中的住宅，结果他们蓬勃的发展。

　　2004年到今天，旧常态是什么，危机四伏，所有的论坛都是危机，不管是非典的危机，不管是千年虫的危机，反而是危机让大家缩手缩脚。新常态是坚定中国的发展，而且是可持续的，坚持这个思想了，仅仅从2008年到2010年就翻了十番。告诉大家最后一次的转型，也就是我们经历的房地产转型，就是2014年到未来。这次往哪里转，这次转型是前几次转型的总和。

　　1984年到2004年为固定人口服务，新常态是为流动人口服务，这是最大的转型，如果您不转型，还会出现温水煮青蛙。什么是固定人口，一个老太太有10个儿子，就为10个儿子服务。什么是新常态，妈妈带着10个儿子，为别人服务。原来妈妈带着老大给老二做饼，老二给老三做衣服。现在情况改变了，10个、20个、100个人来，他们之间的服务是小头，大头在后头。

　　我再举一个可靠的例子，法国发展到为固定人口服务基本结束的时候。做了一个重大的决策，法国有多少面积53万平方公里，这是什么概念，相当于中国一个省。中国可以跟法国相比的省是黑龙江，大概是48万平方公里，法国是7000万人口，黑龙江是4000万人口，他们是如何转型的。

　　黑龙江是4000万人，是否可以再容纳4000万人进入黑龙江消费，有这样的能力吗，对于黑龙江而言，房地产是零。对法国而言是可以的，法国可以容纳7000万人进入，仅仅比黑龙江多了5万平方公里，有96个省，3.6万个市镇。法国和黑龙江面积相同，中国是多少个镇33281个，还不到3.4万个镇，大家想想，如何跟法国相比。这就叫新常态，我们为流动人口服务的时代将到来。口号是迎接国内中低收入家庭异地休闲度假的时代，我们做好准备了吗。如果广东省来了一亿家庭进入，广州有1/5的人到周围休闲都找不到地方，这叫房地产吗?因此新常态下房地产是零。

　　英国2010年做了一个模板，英国的面积是黑龙江的一半，24万平方公里，有16个省，1.6万个市镇，英国几乎都是岛屿和山脉。他们做了一个规划，25万的人口怎么做，每3万一个城市，三六18万，中间有一个7万人口的城市，为18万人服务。每个城市都是3万，用铁路连接起来，中国将25万人集中在中间，因为这样造可以迎接40万的流动人口进入到这样的城市，而25万的人伺候这40万的人，这就是新常态。我们见地就拿，开了就光的时代结束了。以价格为导向的房地产时代结束了，我们迎来了提高使用效率，特别是村镇休闲开发的时代到来了，未来我们评价房地产的项目有8个角度，跟大家分享，现在暂时到不了，今天只是提示。

　　今后是外地人口流动量，服务量是多少，就业人口量是多少，财政就业量是多少，企业是否盈利，小康水平是否提高，国际家庭来了多少，文化传承来了多少，百年企业诞生了多少，这是未来评价一个项目。

　　中国有一个企业2005年转型，每个项目是1000亩，1000亩做住宅，1000亩做古城，开业的时候迎接了10万人，一年四个月迎接了550万人，每天1万人在这个项目，花100万就是100万，这里就业有800人，在1000亩土地的住宅上居住，这是什么感觉，这就是新常态，未来的趋势，我简单的说一下，结束今天跟大家的分享。

　　未来穷人经济学成为主流，没有时间解释。需求资本上升为第一资本，农村成为开发建设的主流，一、二、三城市逐步固化，企业不分大小，逐步不分了。开发企业愿意回乡创业，顶层设计规划成为引领，田园生活市民化，现代城市农民化，四大结构同步了，百分比被绝对值取代了，多元化生活模式，特色生活模式成为未来了，谢谢。

　　黎振伟：谢谢，非常的准时。王平秘书长给我们展示了中国未来房地产变化的宏观局面。为流动人口开发，为日益增长的旅游休闲开发，我们的城市中大城市为中小城市服务。这一转型是不容易的，我们作为房地产服务商，我认为是不容易的，由大到小是不容易的，我们要勇敢的面对这一变化和转型。

　　接下来就是压轴了，请出主讲嘉宾，他是中国最出色的财经专家，哈佛大学的访问学者，《南方人物》年度青年领袖，出版了《激荡三十年》，从事出版事业，同时坚持每年写一本书的速度，向外界传达自己的观念，他是谁，吴晓波先生。他的题目是“2015产业之变”。

　　吴晓波：谢谢主持人。很高兴来参加越秀地产的会，我谈谈产业经济变革的变化和看法。今天在这里演讲的时候，2014年已经过去了，进入到了2015年。2014年我在全国跑了很多城市，见了企业界很多的新老朋友。认识很多年的朋友，做了很多年生意的朋友跟我说，商业世界变得越来越陌生。原来很多成功的商业模式，现在已经不灵了。原来很多崇拜的企业家人物，好像在2013、2014年陷入很大的困境，世界越来越陌生，消费者不见了，品牌也不见了。这是2014年整个企业界面临极大的困扰。我想这些困扰来自于很多的方面，今天来谈谈产业层面上的变化。

　　中国知名财经作家吴晓波

　　我在很长时间内是做中国企业史研究的，如果看1978年以来中国企业的产业变革，我们会发觉有很长的波段。第一个阶段是1978年到1998年，20年内是中国产业第一个大变革的时期。发生了几件事：1、国家由短缺经济变成了过剩经济。1980年我们要用票据消费，到了九十年代末期的时候，开始打价格战和品牌战，商品丰富了。2、1998年中国的企业在本土市场赚钱，主要是吃、穿和用的三个行业，饮料、保健品、食品、纺织服装、纺织设备、冰箱、空调、洗衣机等行业，今天中国吃穿用全国性的品牌，90%是在1998年前形成的。3、1998年中国遭遇东亚金融危机巨大的冲击，我2000年写了一本书《大败局》，写了10个企业，7家企业死在1998年。中国政府开始改革，三个改革的方向，形成了三驾马车。第一开放了房地产行业，今天参加的是房地产企业的论坛。房地产业的开放是1998年开始的，当年是两个政策，取消了福利分房，大规模的推行商品房的政策。中国人民银行鼓励按揭20%的贷款，内需拉动就是以房地产为主力的消费，买了新房屋后，买空调、洗衣机、冰箱、地毯等等。

　　第二架马车就是中国制造，中国企业慢慢放开了民营企业的限制权，让民营企业自己做外贸。粤港信息报第一次出现了中国制造，东南沿海的中小制造型企业构成了中国的第二极。

　　第三，中国政府发行了6000亿的国债，在长三角和珠三角、北京等区域修高速公路。

　　所有关注中国经济的人说，中国经济好不好，钱基本上在三大领域中，消费、出口和投资。我们聚集在2015年漂亮的广州西塔，我们说2015年中国经济好不好，未来十年中国的产业经济增长在哪里，我认为不在三驾马车中了。这可能是2014年所有观察中经济中最大的变化。未来是在四个领域，新视野，新消费，新金融，新城镇化，这是当前面临最大的变化，我们进入到了第三个周期，第三个周期和第二个周期有什么区别，第二个周期中看到的消费出口和投资，全部是从无到有的，外来是没有外贸的，原来是没有城市化建设的，现在有了。这次的变化是从旧到新的变化。实体经济是有的，消费经济是有的，城市化搞了十多年了。未来是所有商业模式对旧经济覆盖式的憧憬。

　　为什么做了二、三十年的老朋友觉得世界越来越陌生了，原来的模式从2014年开始发生变化了，所有的行业都在发生危机，食品行业发生重大的危机，消费行业发生危机，金融企业人人惶惶不可终日，房地产行业也再说明天再哪里?未来几年是产业颠覆和产业变化重大的变革之年。

　　我们先来看制造业，过去的几年中，所有东南沿海的制造业都很困难，今年浙江省倒闭歇业的中小企业大概在600万家左右，广东的企业也是这样的，今天有工厂和老板的话，问两句话，该不该炒股票或者是该不该买房屋。为什么困难，所有的问题不是出现在外部，所有的都是自己造成的。珠三角的企业依赖于土地、人力、税收和环境。中国制造的优势就是两个字“成本”，今天这件事搞不下去了，因为土地很贵了，人力成本每年都在增加。在中国开个小店，过去三年中，服务员的工资增加13%左右，你的商品可以增加13%吗，不一定的。税收全部实行国民待遇，营改增后，区县给到你地方税收的返回越来越少了。原来36年习惯的成本优势的模式发生了变化，比这个更加糟糕的还有。

　　如果中国实体经济仅仅面临这四个问题，还好办一些，降低成本，提高效率，还是可以有出路的。原来是大规模的制造，600亩土地，雇6000人，做200万冰箱，成为全国最大的冰箱制造业，今天这种模式已经不行了。

　　大公司是如何做渠道的?中国有2000多个县，有3万多个集镇，有本事在10年内将你的商品铺到这些集镇，你就是中国最牛的人，这是金字塔的模式。今天发现渠道不行了，扁平化了，所有做渠道的人没有钱赚了。原来做品牌很容易，中央电视台打广告，成为标王。但是现在的80、90后不愿意看电视了，有20亿投互联网，投哪里都不知道。我们的资本模式发生了改变，人力模式也改变了。今天所有做制造业的企业都很困难，最大的困难是大型企业。2015年有几个大型企业，包括家电、服装、饮料等行业，就是前面讲的吃穿用的大型企业，在2015年会发生黑天鹅事件，出现巨大的困难事件。

　　今年已经发生了很多，例如中国最大的白电企业，过去二年裁员2.6万人。中国所有做服饰企业和餐饮企业，都面临重大的危机。我认为这是制造业面临的危机。同时在制造业中看到很多新的变化，我认为2015年后，中国市场真正的创新能力不是大型企业，而是中小型企业，真正有活力未来的是年轻人，老家伙在未来几年都会被干掉。新的制造业企业出现几个特点，未来中国做生意的人，大概只能干一件事，多元化的公司已经不行了，必须是专业的公司。老板必须要懂互联网，必须要懂信息化，用信息化革命的手段，完成公司内部的改造和外部的改造。由原来36年的大制造的模式，一次做牛仔裤100万件，每一件赚5元。现在改变为只做5万件，生产的过程中，就已经被消费者购买和订购了，这种逻辑对很多大型企业而言是非常陌生的，我认为这是未来的模式。

　　去年我在中国跑了很多的地方，例如我到顺德调研，顺德是中国家居的集散地，很多的沙发、床、办公家居都在顺德。我发现所有的家居企业都很难过，他们说要转型。我说是否可以发明抗癌药，是否可以将海水变成淡水，不行的。我在家居行业调研，大家都很困难的时候，有几家企业每年保持60%到70%的增长，他们做了什么，也是传统的家居企业，他们也在全国卖家居。他们是拿电脑卖的，就象周总卖房屋一样。所有的家居专卖店中一堆电脑，问你家面积多大，客厅多大，花多少钱购买家居，打算购买日式、美式家居，所有的数据输入后，出现一系列供你选择的家居，还有虚拟场景，旁边有很多的面板。这些是否是你想要的模式，如果想要的话，就打款，顺德来制造，这家企业就是尚品宅配。

　　去年我到泉州，有11家上市公司，做运动品牌，但是很困难，全国有6000家连锁店，现在的年轻人还到连锁店购买鞋吗，6000家店变成了负担，他们过去一年就是关店。有一个老板去看电影《亲爱的》，讲的是儿童丢失的故事。老板跟员工说，你们想想亲爱的电影跟我的鞋有什么关系。他的员工拿着这个问题到北京找百度，百度就帮他想问题，12月份的时候，推出了全球第一款防丢的鞋，鞋里放了芯片，百度跟三家运营商谈了包年流量订单。如果离开你20米的时候，你的手机会震动，如果孩子被抱走的话，手机会报警，这是全球第一家有互联网思维的鞋。他们用新的商业模式进行再造，所谓的新实业和旧实业跟产业没有关系，跟思维有关系的。

　　我们看到第二个变化，零售服务业，面临的压力跟制造业是差不多的。中国现在全球智能手机是出货量最大的国家，每个季度是9000万台，中国人特别喜欢玩手机，每天花在手机上的时间是多少，美国人是一个小时，中国人在手机上是每天三个小时。中国的电子商务过去三年出现了井喷的方式，占全社会的零售额的比例超过了7%，这是全国最高的比例。100元的消费，有7元在手机上完成的。中国现在是全球电子商务最先进的国家，这种先进带来了一个问题，对所有开店铺和做零售的朋友而言，他们变得很困难。有一句话流传了一千多年，一铺传三代，这句话，未来未必会成立。零售业面临很大的困难，很多的零售业通过创新的模式改变。第一种是重度垂直，我只做一件事。第二，这个事跟智能化有关。第三通过O2O实现获利，这大概是传统零售业转型的一种模式。

　　去年全国有一家洗衣店，去年进行融资。第一轮估值是两个亿，腾讯投了10%，买了2000万股权。这个新闻出来后，国内比较震动。为什么洗衣店估值两个亿，过去两个月推出了一代洗，有衣服要洗的话，可以通过手机下载，有服务员找到你，用一个袋子，将你们的衣服放在里面，能塞多少就塞多少，打个包99元，48小时候送回来，用这样的方式，让一个物理场所的洗衣店跟周边社区的环境和消费者的关系，完成了一次再造。这些特别不起眼的行业，未来通过互联网的方式，通过新的服务方式完成了一系列的转型。

　　我认为2014年发生很大的变化，就是圈层经济的变化。大概也是2014年我个人消费中最大的体会。2014年我看了三部电影，一步电影叫做《归来》，我觉得很看好，张艺谋终于归来了，结果票房非常差，只有一个亿，我就问90后，为什么不看《归来》，他们说看不懂，故事太陈旧，一个女人举一个牌子在汽车站几十年，天下男人都死光了吗?

　　我们看不懂这个海报，因为90后不认识繁体字。去年又看了《小时代3》、《后悔无期》，一部我睡觉了，一部我女儿玩手机，手机没有电了。去年三部电影，我清楚的认识到了，我不是中国电影的主要消费体，因此要将世界交给80后、90后。他们在未来的消费中，跟原来最大的区别在于，60、70后，我们主导消费市场的时候，是有大众品牌的，我们在大众娱乐和大众消费环节中存在。未来的世界，会变得小众化和圈层中，某个领域非常出名的人，在另外一个领域就是零。左边不男不女的大家认识吗，认识的请举手，去年12月份我问最喜欢的男个性是谁，他说是陆翰，我人生中第一次知道这个名字，我女儿说，是11月份知道的，比你早一个月知道。我知道有一个叫做姚晨的名字，去年一个丑闻性的事件，姚晨的事件，是我们天大的娱乐室件。跟贴是40万条，这是大量的。如果我有诽闻的话，不过5万条。

　　黎振伟：还有一分钟。

　　吴晓波：左边那个小男孩，去年的微博是1862万条，创造了吉尼斯的记录。

　　第三个变化是金融业，我觉得金融业在未来会发生非常大的变化，至少有一个变化会发生，两年后越秀地产再请我们过来的时候，在座各位的口袋里面是没有信用卡的。今年会通过银行的存款保险制度，未来二、三年内中小商业银行和农村信用社会破产。金融业发生网络银行，在线支付和大数据管理。未来的银行生意，最终来讲是数据生意，不再是物理场所的生意。十年之后，中国最大的银行是不是中国工商银行，是一个可以被严重怀疑的问题。

　　第四个动力是城镇化。

　　过去的十多年中，中国主要的房屋价格上涨是在全国核心城市中，今天国家物价部门说，上个月全中国商品房价格上涨看全国前70大城市，未来随着李克强提出的城镇化后，会有很大的变化。未来整个中国的城镇化建设由70多个大城市变成几万个县镇和集镇。所谓的产业变化，就是由三驾马车变成四个新的动力“新视野，新消费，新金融，新城镇化”。最有意思的是，今天的中国，是没有传统企业，也没有夕阳行业的，从你做鞋的或者是做家具的，都有很多的钱赚，关键是产业思维即将发生非常大的变化，我的演讲完了。

未完：待续...............................

　　>>>>：2015政策形势预测与投资理财高峰论坛(3)

　　原标题：直播：2015政策形势预测与投资理财高峰论坛(2)

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