房地产大咖汇聚M+ 众论2017地产行业机会与风险

时间：2017-01-24 21:03    来源：全景网  

　　刚刚过去的2016年对房地产行业而言是值得纪念的一年,2016年10月份号称史上最严地产调控政策密集出炉之后,2017年房地产市场何去何从?是否需要担心泡沫破灭,地产行业的投资机会在哪里?1月11日下午,数位房地产行业大咖汇聚深圳M+金融创业平台,共同讨论2017年房地产行业的机会与风险!

　　这是M+举办的第二期财富论坛活动,M+财富论坛每个月一期,专注于打造商业领袖、金融领袖与创投精英间的高层次对话平台。此次活动邀请了新财富房地产行业2015年、2016年最佳分析师第一名侯丽科、招商蛇口董事会秘书刘宁,万科董事会秘书朱旭、世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌,华联控股董事会秘书孔庆富和华侨城董事会秘书关山等众多房地产行业大咖,纷纷从各自角度分析2017年房地产行业面临的机遇与风险。

　　新财富最佳分析师侯丽科:2017年房价整体将出现小幅回调 价随量跌

　　新财富房地产行业2015年、2016年最佳分析师第一名侯丽科,作为主讲嘉宾,他的演讲主题为:变革前夜,长效机制构建和长租市场的崛起。他认为2017年房地产投资策略应该是“抓放兼并,稳定为上”。

　　首先, 侯丽科对2017中央经济工作会议进行解读,他认为,2017年中央经济工作整体趋势为有抓有放,稳定为上。其中对地产的展望而言,政策态度总体基调由“去库存”向“稳发展”转向,总体目标更加复杂。调节手段包括制度、市场、方向。政策表态明确,鼓励自住,遏制投机。政策依然会呈现较为严厉的收紧态势。预计2017年房价整体将出现小幅回调,价随量跌。货币政策方面,整体宽松,变化不大。具体的调控政策将分化为去库存、抑泡沫、保稳定。坚持分类调控,因城因地施策。明确房产泡沫,对高房价态度严厉。稳定为主,不用担心大幅调整。2017年之后房地产市场制度会加快出台。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。供求调节主旨以人为本,增加供应,盘活资源。新型城镇化和农民工市民化都是以人为核心。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。对于除一线城市外的大部分城市,增加土地供应都是缓解房价上涨压力的主要手段。房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例。城市更新迎来较大的发展机遇。盘活城市闲置和低效用地。新的方向包括卫星城市、长租公寓、国企改革。

　　侯丽科:长租公寓,朝阳初升

　　侯丽科认为,租赁市场是房地产市场最被低估的板块。核心的发展逻辑在于:1)核心城市需求高、租金收入低,未来房租上涨空间巨大2)国际横向对比:美国1/3人口租房,租金回报率合理3)政策向租赁市场倾斜,财政及企业租赁房屋投资有望增长。中央发展房屋租赁市场的决心日渐明晰,自2015年以来,有关房屋租赁市场政策密集出台。相较通过一手房销售,发展房屋租赁市场将提供一个有效解决目前房地产的供需矛盾的手段。低投资基数使接下来租赁房屋投资有望大幅增长。一方面,我国房屋租赁市场有着大量的刚性需求及较大的价格上涨空间,需求端强烈;另一方面,政府及企业在房屋租赁市场投资的基数较低,未来在政策引导下成长潜力充足,供给端发展动力充足。

　　侯丽科还强调,未来租赁市场的机会在于长租公寓!B2C长租公寓解决了传统C2C租赁市场的诸多痛点,最有发展动力。在传统租客-租赁中介-业主的三方租赁模式中,租客与业主随机撮合,信息的不对称性造成了成交的低效;长租公寓企业以标准化运营,稳定的平台,盘活了闲置存量市场,按照标准化产品和服务提供更高性价比的租住选择,是传统租赁市场随意撮合的商业模式的进化。多方试水,长租公寓发展迅速。目前进入市场的竞争者主要为风投支持下创业类公司,以及房地产开发商,房地产服务商,以及经济型连锁酒店。

　　2017房地产行业:虽无艳阳,亦非寒冬

　　侯丽科认为2017房地产行业虽无艳阳,亦非寒冬:压力主要集中在2017年上半年。从政策面来看:短期调控预期仍为收紧,需要关注政策预期的变化。政策态度在2017年不确定性较大,主要取决于2017年上半年的宏观经济和楼市运行情况,在对经济下行的容忍度增加的情形下,调控政策整体收紧预期较高。

　　房地产2016年全面复苏,虽然第四季度调控收紧,但对全年投资销售影响不大。受2016年高基数影响,2017年整体增速下行压力较大。预计2017年投资增速在2%以内,销售额同比增速在10%以内。

　　对于房地产行业分化趋势下的发展机会,侯丽科强调应抢龙头、抓区域、守业绩!龙头企业逐渐建立起的行业壁垒将使其在竞争中占据较大优势,市占率将继续提高。区域核心城市将持续受益于城镇化进程,侯丽科看好环一线、川渝和武汉。此外,老龄化、轻资产、互联网、创新潮促使地产细分行业及转型标的具有较大投资机会,侯丽科建议关注养老地产、安乐地产、园区物流地产、物业管理、中介服务等转型方向。

　　2017年的房地产市场会全面降温

　　招商蛇口董事会秘书刘宁:

　　刘宁认为房地产板块“广阔天地,大有可为”!他认为房地产板块是会有春天的,这个板块随着国家的经济调控影响,每一个个股在行业里都有它的生存空间。

　　刘宁提到,最近的调控对行业最大的刺激就是“房子是用来住的不是用来炒的”,这个政策的味道要让房地产企业重新对产品线、业务的布局有新的思考,从基本面的数据来看,会明显感觉到销售面积增速是从高位回落了,开发投资增速低位徘徊,这些都是现实,预计2017年的房地产市场会全面降温。

　　刘宁:房地产企业2017年一定是血雨腥风

　　刘宁认为,对于眼下的行业格局、销售环境、融资环境,房地产企业就要转型。中小型的房地产由于种种原因不想玩下去,他会主动向大的房企靠拢和接受并购,2017年一定是血雨腥风,刘宁还认为,大的房企一定会想方设法收购更多的行业其他相关的资产,高价拿地不可持续,行业的并购增加的话,就可以让它相对低位的获得房地产开发的资源。

　　刘宁表示,招商蛇口通过整体上市实现了转型,所谓的转型实际上虽然是基于大的环境,但更多的是基于招商局的资源禀赋,因为其母公司有太多的资源,比如说有土地、有港口、有资金,所以是在资源禀赋基础上转型的安排,所以去年招商蛇口吸收合并了招商地产,刘宁觉得这是一种资源和能力的相加。

　　刘宁介绍,招商蛇口整体上市后有三大业务板块:一是传统的房地产开发;二是园区;三是邮轮。

　　刘宁坦然,感觉招商和以前不太一样,以前觉得自己是富二代,市场很好的时候也好不到哪里去,市场差的时候也挺好,每次和投资者进行评比的时候,有一个肯定排第一,就是抗风险能力第一,因为其负债率很低,集团要求负债率控制在65%以下,现在放大了,70%以下,所以招商蛇口是很安全的公司,一直都是在温床里。现在招商蛇口改变了,刘宁认为招商蛇口要敞开胸怀,要和行业的精英去合作,把资源打开和大家共享。大家可以感觉到,招商局在市场上不断获取资源,2016年、2017年、2018年,还是要不断的夯实自己的资源、积累,说得难听一点是“跑马圈地”,招商蛇口可能会利用央企的整合,央企的概念去获得市场上更多的资源。

　　刘宁还提到,邮轮是一个比较新兴的业务,大家都非常陌生,这里大家可以看一下,2012年起它是快速发展的过程,2011年到2015年出入境的邮轮旅客增长是达到50%以上,它是飞速发展。

　　刘宁提到了中国邮轮和邮轮母港的模式,从1.0、2.0、3.0、4.0介绍了游轮业务的发展模式。刘宁表示,招商蛇口的邮轮母港基本上是按照短期、中期、长期的规划去做,三年内打造4.0,三到五年希望在全国复制。刘宁还提到,招商蛇口已经成立邮轮产业基金100亿,会投到港口建设、船队建设、邮轮修建、免税服务、旅游服务,现在也讲混改,招商蛇口会借助社会的资本去打造中国本土的邮轮母港。

　　万科董事会秘书朱旭:大房子不太好卖了

　　2016年有几个比较明显的特点:一是销售创了历史新高,但是在12月份开始明显的放缓。 12月份万科自己新推的楼盘,新推盘的认购率,按照套数计算,认购率是达到了55%,但是按照面积计算,只有38.6%,这38.6%按面积口径计算的认购率是2015年1月到2016年12月以来是最低的,意味着大房子不太好卖了。一次性付款的比例是14%,其他的都是需要按揭的。二是库存继续降低,我们主要观察14个城市,12月份库存总量降低,按照最近三个月平均成交库存的去化周期是6.5月,比之前上升0.9月,卖得可能更慢,库存去化周期最短的城市是佛山、武汉和南京,佛山只有0.5月,说明这个地方的供应还是比较紧张的。

　　从资金的情况来看,朱旭认为,上市公司的房地产企业资金还是非常充裕的,主要是看短期有负债的比例,大概只有24%,实际上上市公司持有的货币资金能够覆盖短期负债率可以高达165%,上市公司有充裕的钱来规划短期负债,钱是很多的,比之前两年的改善非常明显。

　　为什么2016年房地产这么热?朱旭认为主要原因:一是利率2016年是下行的,2016年一年期的定期存款利率只有1.5%,十年期国债收益率低到2.65%,低利率导致居民大量的资金脱离了银行体系,三季度末的时候,我们在券商、信托、基金、保险等资产管理的规模高达80万亿之多。二是汇率在贬值,大家看得很明显,2016年人民币兑美元的贬值幅度达到6.6%左右,1到11月外汇占款也累计减少2.6万亿,银行服务贸易项下代客购入外汇2.3万亿元,同比增长23%。三是杠杆在上升,由于利率下行,所以居民对地产和对保险的配置比例明显在升高,对储蓄和银行理财的比例在下降,居民购房的杠杆比率大幅上升,值得关注的指标是前三季度的时候,新增的住房按揭贷款和商品销售额的比是到了47%,在2014年的时候,新增的按揭贷款与商品房销售额的比才22%,2015年只有30%,2016年前三季度的时候已经达到47%。我们来源于按揭贷款的客户比2015年提高12个百分点,虽然房贷总的杠杆比率不高,2016年按揭贷款对于房屋销售的贡献是非常大的。四是2016年经济不是特别景气,和房地产、基建无关的行业没有比较好的改善趋势,很多行业增速出现了下滑,特别是企业债违约的现象明显增多了,我们可以看到东北特钢的债还有国海证券代持违约,说明之前金融产品多杠杆的风险明显在呈现、暴露,我们可以看到12月底的时候,银行间市场,蚂蚁金服流动性突然冻结,隔夜回购利率达到了33%。

　　朱旭总结了2016年房地产市场的特点,一个是低利率推动了金融脱媒,由于资本供给比较充裕的话,推动了房地产为代表的资产价格的上涨,同时在需求领域,我们也看到人口的条件,其实他在恶化,为什么呢?我们可以看到买房的人中,年轻人占的比重越来越多,实际上说明未来的主流购房人群已经提前透支了他的消费能力,城镇化还在继续,城镇人口还会增长,城镇人口增长的速度也会慢慢下滑,这样的话,城镇主流的购房人群增长也会下降,需求方面也不一定能支持房地产的高速增长。

　　朱旭:2017年应该是房地产价格僵持的一年

　　另外,作为房地产龙头企业,朱旭认为2017年房地产市场应该有这么三个特点:第一,类似于2016年支持商品房高速增长资本性的因素应该在逐步削弱,中央今年已经明确提出要降杠杆,调控政策短期内也难以放松。第二,基于这个前提,我们认为2017年应该是一种房地产价格僵持的一年,房产的价格应该不会出现继续的上涨,应该是僵持甚至下滑的趋势。第三,美国加息预期的存在,中国可能也会同步的应对,金融的脆弱性在加息的环境下可能显著的上升,可能出现突发性的风险,因此不论是作为企业而言还是个人而言,可能要对现金流的安排做好一些准备。

　　另外,朱旭提出2017年要关注的事情:第一是美国川普上台以后,要关注美国的一些具体政策走向,它对于中国的出口和人民币的信心可能是有负面的,而中国目前47%的出口是出口到美国,对中国的出口可能有些负面影响。二是利率应该进入上行的轨道,在10月份以来,国内的债券理财收益率已经明显的上升了,市场预期美联储会加三次息,中国为了留住资金,也可能会同步上行。 三是汇率这块,目前在汇率的管制上是非常严格的,不太可能采取一次性贬值到底再自由浮动的政策,也是采取死守、僵持的政策,这样的话,资本的管制也会进一步缩紧。 四是从政策上来看,房价也可能不会再涨了,这是中国正在调控基本的要求,我们可以看到目前中国的政策大概是四限:限购、限贷、限房地产企业的资金入市、限地价,四限供给和需求都会控制成交的价格,一二线城市的按揭贷款发放也受到政策限制,三四线城市的风险更大,银行也会缺乏投放贷款的动力,全年房贷按揭贷款的增长也会显著下降,也不会有足够的资金支持房价进一步的上涨。

　　对于万科的业务发展,朱旭表示,万科的核心业务依然是房地产业务,但还开发一些新的业务:

　　一是万科物业,万科物业管理的面积差不多有3到4亿平方米,在中国是排名前列的物业管理公司,目前而言,新货的管理面积主要来自于其他开发商和旧的小区,万科物业这么多年的发展历史来看,万科物业增值比较多,很多旧的小区通过业主委员会请到万科物业进行管理。二是物流地产,物流地产目前锁定的签约面积大概400多万平方米,租出去的是90多万平方米,在国内排在第三的水平,侯丽科也介绍了物流地产在中国有很大的发展空间,未来我们也是有志于成为中国第一的物流地产发展商。三是商业地产,万科在去年通过收购的方式,获得了一个比较优质的商业地产包,目前万科全国有84个商业地产项目,大概有600多万平方米的建筑面积。四是养老项目,万科的养老项目这几年发展比较快,全国14个城市,130个养老项目,已经开业了80个,万科认为未来养老地产在中国有非常大的空间。五是长租公寓。六是教育。

　　世联行袁鸿昌:2017年房地产市场不会回暖

　　作为首家登陆A股的房地产综合服务提供商——世联行,是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构,世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌也用大量数据对未来发地产行业的发展趋势做出判断。

　　袁鸿昌说, 2016年是房地产最火的一年,单个行业的销售规模过10万亿,中国没有这样的行业,这是第一个,行业增长率估计在35%左右,超过所有行业的增长率,包括影视、汽车、装修,袁鸿昌认为,房地产只比一个行业的增长率慢一点,就是快递。

　　此外,袁鸿昌提出,新政以后变化很大,基本上一线城市销售量萎缩50%,在核心的二线城市销售量下降30%,当然也有的城市没有下降,现在大家都在寄希望2017年会回暖,而袁鸿昌认为,2017年房地产不会回暖,2017年销售量可能还会缩得很厉害,袁鸿昌认为,2016年房地产的总销售额应该在11万亿人民币,2017年波动是负10%正50%,对冲三四线城市,2017年会出很多的政策刺激这块。

　　袁鸿昌关注到不同城市的机会与风险。其中他提到,重庆现在表现是暮光之城,所有的城市都是动态的看,为什么说重庆是暮光,所有的城市有一个共同的特点,销售的量没有增长,这么多年都没有增长,不是向上斜拉一条曲线,而且供应量还特别大。

　　袁鸿昌:长租公寓机会大!2017年是深圳买房的最后机会

　　袁鸿昌还提到一个数据就是第一套房的首置年龄,去年世联卖了5108亿,大概60多万套,我们统计下来,北京的房子,买第一套房子原来都要到38岁,上海37岁、深圳36岁。哪些地方比较年轻?我们看到二十多岁的地方,在二线、三线城市。18岁进学校,本科毕业22岁,博士毕业26岁,三十多岁买第一套房子,意味着十年的时间要租房子,这就是为什么世联行很多同行和开发商做长租公寓,这是一个大行业,对以后来讲,很多年轻人到深圳第一步,到一线城市、二线城市第一段时间都是住在长租公寓,很多来到深圳一开始都住在城中村里,城中村脏乱差,所以需要长租公寓把这部分需求很好的满足。

　　袁鸿昌还提到关于2017年的几个猜想,第一是宏观上,中国比较大概率的是降准、加息、减税。二是中观上,一二线城市会呈现出倒金字塔的分布,一线城市的销售量最小,二线城市次少,今年大概率的情况,三四线城市卖得比较多。第三是微观上,最重要的是现金为王。

　　袁鸿昌也认为2017年是深圳买房最后的机会,大概在一季度末有的房价会松动,也可能是二季度,也可能三季度会有松动。最后,袁鸿昌还提示大家要克服两个冲动,第一个冲动是别冲动在三四线城市买房。第二个冲动是大家别恐惧,一线城市不行了,汇率也跌,其实深圳也发生这件事,2008年大家也挺恐慌的,认清这件事,任何一个行业有一个规律,这个规律就是一线城市强者更强。

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