二手房交易断崖下跌，一线房市为何没人跳楼?

时间：2016-07-02 22:18    来源：证券日报  

　　媒体报道，2016年6月北京二手房签约环比跌幅高达46%，这一成交量是2015年3月来的最低点，被认为是出现了断崖式下降。

　　与上海和深圳两城市不同，北京的楼市对于风吹草动从来都是非常敏感，涨的时候猛烈，降的时候也迅速，因为，北京的楼市最缺乏实体需求的支撑，多数购房都是“投机客”。

　　北京，作为行政资源最为雄厚的城市，也是户口价值最高的城市，成为了各路资本的投机天堂，与上海和深圳相比，北京的土地面积更大，但人口相对密度更小，更为重要的是，围绕北京有更多的卫星城，距离市中心30-50公里的通勤圈中就有河北的四五个人口在数十万以上的小镇作为价格洼地。所以，一旦政策有变，不管是好消息还是坏消息，北京楼市都会抽风。

　　虽然，分析楼市的人都将二手房交易作为先导指标，不过，如果我们仅仅以北京一个月的二手房交易量来认为北京楼市要崩盘，未免太过主观。

　　首先，我们应该看到，北京6月的二手房交易量下降是在京城东迁消息火热炒作之后的暂时降温，前面的数据实在是太高，即便是现在交易下大幅下降之后，比此前几次的楼市低迷时的交易量仍然高出很多。总体来看， 今年北京二手房成交量和成交价均处高位，创了近三年的新高，北京二手住宅网签量也是去年同期的1.82倍。北京楼市仍然处在高烧状态。

　　其次，北京楼市的二手房成交量下降与过高的房价有关，中国目前的投机资本的承受能力也是有限的，不可能无限的接盘，当价格达到一定高度之后，必然会出现变现的需求，而市场上的资金也会被过度吸收后出现暂时的短缺，等过一段时间之后，投机资金套现出来，政策利好重新出现，就会再出现新一轮的暴涨，这已经是十年来的铁律。

　　此外，相对现在二手房的价格，普通老百姓的接受能力也现出疲态，新房集中上市之后必然会吸走购房资金，北京人口向外舒解和自然流出结合必然会造成人口的下降需求的减弱，二手房现在已经不具有投资价格和居住优势。并且，市中心的区位优势明显的二手房价格完全豪宅化，不管是自住还是投资，风险都已经很大，购买量减少是必然。

　　所以，现在的北京二手房市场只是进入了焦灼状态，买方和卖方都在观望形势发展，如果楼市政策和资金出现问题，很可能出现抛售，价格就会下降，从而带动整个楼市格局变动，如果出台新的刺激政策或者大量的资金注入跟上，楼市就会随风上涨，也就是所谓的报复性上涨。

　　没有人认为中国的楼市会一直火爆下去，也没有人真的认为中国的房价会始终上涨，但十几年来的经验已经告诉现在社会上的人，房价真的是在一直上涨，所以大家都不愿意相信房价会有下跌甚至暴跌的那一天。中国的房地产市场已经将所有人裹胁进去，创造出了比郁金香还要严重的泡沫，只是我们现在还不知道这个泡沫什么时候破，或者相信我们真的有不让泡沫破裂的绝招。

　　如果我们真的相信可以通过刺激手段保持房价的不断上涨，那么，什么时候中国的制造业走出了危机，中国的进出口数据重新正常，那就是中国房价彻底回落的时刻。当我们真正的接受了经济新常态，当一二线城市化聚集人口的引力消退，北上广深以及宁杭苏等城市常住人口全部负增长出现的时刻，中国的房地产闹剧将彻底结束。

　　我们还是坚持一贯分析，领头上涨的城市随后都会成为房地产倒下的典型，包括海南、鄂尔多斯、温州，甚至包括绝大多数的浙江城市，都已经感受到了房地产盲目发展的恶果。其实，这些城市因为先倒下，反而会成为中国的幸运城市，有充分的拯救和可能被救赎的机会，最为坚挺的北上广深才会成为中国史无前例的房地产泡沫的最终最严重的受难者。

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