沪上远郊还有“房价洼地”吗

时间：2016-06-28 22:42    来源：理财周刊  

　　随着房价的整体上涨，全上海范围内低价板块已经越来越少。可以预计，随着市政投入的加大，未来低价板块的数量还会进一步减少，那么，现有低价板块中，还有哪些具有不错的升值潜力呢?

　　低价区域所剩无几

　　随着房价整体上涨，沪上低价板块越来越少，尤其是“1字头”板块更是屈指可数。

　　相关研究机构跟踪监测结果显示，目前上海新建商品房售价已基本整体越过1万元/平方米大关，而处于2万元/平方米水平的板块数量正在减少。根据上海链家市场研究部监控数据显示，截至6月16日，今年以来全市一手商品住宅均价达到了3.48万元/平方米，相较2015年底3.22万元/平方米的均价进一步上涨了8.20%。如果把全上海划分为121个板块，均价在2万元/平方米的板块只有16个，与半年前相比，又减少了7个。

　　据了解，沪上低价板块主要分布在偏远地区。统计数据显示，金山区是“1字头”板块最为集中的区县，占据了16个板块中的5席，并且包揽了单价最低的前4名，如金山中部板块均价刚刚接近1万元/平方米水平。此外奉贤和崇明则分别占据了其中的4席和3席，剩余4席则被宝山、嘉定和浦东瓜分。

　　配套缺乏，尤其是交通设施覆盖不足，是导致这些板块房价尚处在“1字头”区间的主要原因。目前除了临港新城板块得到了16号线的覆盖，嘉定北部板块得到11号线的覆盖，金山新城和亭林板块则要依靠铁路金山支线，其余板块均无轨道交通直接覆盖。

　　业内人士预计，未来随着房价的上涨，“1字头”板块数量可能会进一步减少。上海链家研究总监陆骑麟表示，受上海房价整体上涨影响，低价板块房价水平也水涨船高，部分板块涨幅并不小，如临港新城、海湾、嘉定北部等板块的涨幅甚至超过了20%，这些板块可能在未来一段时间内“脱1”。此外，近期拍出高价地块的长兴岛和嘉定北部板块，楼板价已经超过了1.5万元/平方米，未来房价整体越过2万元/平方米大关只是时间问题。

　　表1 目前上海低价板块一览表

　　板块 所属区县 目前均价(元/㎡) 2015年底均价(元/㎡) 涨跌幅

　　金山中部 金山 9713 9127 6.42%

　　亭林 金山 10485 10639 -1.45%

　　枫泾 金山 10903 10969 -0.60%

　　金山新城 金山 11730 10808 8.53%

　　崇明其他 崇明 12008 14570 -17.58%

　　柘林 奉贤 13020 13829 -5.85%

　　海湾 奉贤 13100 10496 24.81%

　　奉城 奉贤 13896 11689 18.88%

　　朱泾 金山 14369 12994 10.58%

　　月浦 宝山 14592 14694 -0.69%

　　庄行 奉贤 15772 14969 5.36%

　　临港新城 浦东 16418 12118 35.48%

　　罗泾 宝山 16453 13738 19.76%

　　崇明新城 崇明 17432 16966 2.75%

　　长兴岛 崇明 19022 17166 10.81%

　　嘉定北部 嘉定 19469 15726 23.80%

　　数据来源：上海链家地产

　　哪些还是“房价洼地”

　　低价板块并非意味着没有升值潜力。随着重大规划的推进，尤其是交通设施如轨道交通的建设，低价板块也有“草鸡变凤凰”的那一天。考虑到轨道交通对偏远地区升值潜力的影响最为直接，因此我们主要围绕这个点来搜寻远郊潜力板块。

　　崇明两大板块受益

　　随着轨道交通建设提上日程，崇明发展将会插上腾飞的翅膀，而最先受益的无疑是陈家镇板块和长兴岛板块。

　　据了解，轨道交通19号线经过长兴、崇明，整个规划已定，2016年内就会报国家发改委审批。审批通过之后，就可以列入“十三五”的建设计划里。崇明为19号线预留好了轨道，建设速度也相对要更快。“十三五”期间，崇明老百姓将能坐上轻轨，从陈家镇出发去浦东。

　　目前陈家镇在售的项目主要以别墅居多，如东滩御翠苑、保亿风景水岸、华贸东滩花园麓岭郡、览海国际高尔夫社区、金茂逸墅等，单价约3万元/平方米，大面积独栋别墅总价超过1500万元。

　　崇明长兴岛板块的发展潜力早已被开发商所看好，在今年5月成交的长兴岛凤凰镇双子地块，成交楼板价均达到1.5万～1.6万元/平方米的水平，几乎是长兴岛原楼板价纪录的3倍。据此推算，两年后新建商品房售价将超过2.5万元/平方米。目前在售项目中，已有超过“2万大关”的楼盘，如御岛财富公馆，售价为2.2万元/平方米。

　　嘉定北部受惠嘉闵线

　　随着轨道交通线路覆盖范围的扩大，嘉定北部已经成为下一个受惠的板块。

　　据了解，规划中的轨道交通嘉闵线起自嘉定新城，终至闵行莘庄,主要沿澄浏中路、金运路、七莘路走行,全长约42公里，设站10余座。而根据远期规划，这条轨道交通有望延伸至江苏太仓市。

　　根据澄浏中路的走向提示，目前正在建设的嘉定北部菊园地区、嘉定东部城区、马陆东部地区、以及徐行地区等，都可能成为嘉闵线的辐射区域。现阶段土地市场火热异常，如刚刚成交的嘉定徐行镇新地王，其成交楼板价也高达2.41万元/平方米，大大超出了嘉定北部板块的均价水平。

　　据了解，目前徐行板块均价已经达到了1.95万元/平方米，即将跨入“两万”大关。附近在售的项目，有部分在售项目已经超过“两万”，如金隅大成郡售价为2.5万元/平方米。此外，包括佳兆业城市广场郦璟湾等项目，售价也在1.9万元/平方米左右。

　　新场板块价值被低估

　　浦东新场板块，属于浦东发展较晚的区域，加之商业及交通配套不是很完善，所以并未得到市场重视。但随着轨道交通及迪斯尼的辐射，未来板块发展潜力已经被发现。

　　新场板块和航头板块类似，同样在售项目不多，但该板块发展较晚，可以说板块的商品住宅市场的发展，完全依托于轨交的规划。新场板块，作为紧邻迪士尼的大浦东纵深板块，一直以来由于商业与交通配套的缺失价值被严重低估;在轨交16号线及未来18号线的带动下，区域板块价值将获取新发展与再发现。

　　据了解，轨道交通16号线在新场镇设置了站点，将极大改善当地交通状况。同时，已经开业的迪斯尼度假区距离新场镇只有10分钟的车程，当地商业将会受此带动并得到极大改善。

　　目前新场镇上在售项目并不多。新盘价格在2.5万元/平方米左右，如中洲里程、汇锦臻邸等项目售价均属于该范围。二手房价格要实惠很多，均价在1.4万～1.8万元/平方米之间，大多来自镇上的新村，如石笋新村、工农新村等。

　　金山也有发展空间

　　虽然距离上海市区最远，但随着人们生活方式的改变，金山新城未来也会得到更多的关注。

　　据了解，随着高速城铁的开通，金山新城的交通状况已经得到极大改善。高速城铁直达上海南站等大型交通枢纽，与1号线、5号线、17号线(规划)、沪杭客运专线南联络线换乘。此外，未来包括1号线南延伸段、5号线南延伸段、金山线南段等轨道交通项目也有望开工建设，除了金山新城之外，包括柘林、亭林等板块也将会受益。

　　目前整个金山的房价水平并不高。据了解，热点板块如金山新城均价约1.2万元/平方米左右，在售项目中，包括绿地芳满庭、新城旭辉府、蓝堡公馆等项目，均在该水平。

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