李嘉诚放话香港楼价仍不会跌?

时间：2017-03-25 21:33 来源：商业周刊中文版

　　撰文：彭博社

　　受到低廉的资金成本，和来自中资地产商近期频频在港高价拿地的刺激，香港楼市这头 " 狂牛 " 或许还能继续奔跑一段时间

　　" 香港地区流动性非常充裕，虽然有息差存在，但还没达到值得套利的地步，外来资金仍愿意留在香港 "

　　香港首富李嘉诚在不久前召开的年度业绩发布会上称，因为购买力太强，预计楼价在一两年内不会下跌。

　　尽管美联储 3 月加息，香港特区政府近来也采取多番 " 辣招 " 给房地产降温，但香港这个全球最贵的楼市仍高烧不退，近期更是创下了 2017 年初以来最火热的一手楼单周销售。根据野村国际汇总的数据，一周内，香港共有 520 宗一手住宅售出，比过去平均水平高出逾 5 倍。中原地产在网站 3 月 17 日公告，在 3 月 6-12 日的一周，香港二手房价格指数较前一周上涨 0.48% 至 149.38，续创纪录新高。

　　" 现在楼市可以说是非常亢奋，市场已完全反映了美联储加息，因此加息后买家照常入市购。"

　　美联物业住宅部行政总裁布少明在电话采访时表示，他预计 2017 年全年香港楼价将上升 10%，而且升幅主要出现在上半年。

　　受到低廉的资金成本，和来自中资地产商近期频频在港高价拿地的刺激，香港楼市这头 " 狂牛 " 或许还能继续奔跑一段时间。以下七张图展示香港楼市的最新情况、背后原因以及面临的风险。

　　尽管美联储宣布了升息，香港一手楼销售量反而创出新高

　　据发展商网站公开资料，香港近期推出的新盘包括新鸿基地产的汇玺、长实集团的星涟海及会德丰的 Monterey，分别位于南昌站、马鞍山以及将军澳。有分析师表示，发展商纷纷对一手房推出按揭优惠，再加上香港特区政府最近推出的楼市 " 辣招 " 导致二手房供给几乎陷入停滞，进而刺激对新建住宅的需求。

　　充裕的资金、较低按揭成本继续刺激香港楼市上扬

　　根据香港金管局最新数据，截至 2017 年 1 月，香港市场 93.5% 的按揭贷款以同业拆息 ( Hibor ) 作为定价参考。交银国际地产分析师刘雅瀚在 3 月 20 日发表的报告中写道，Hibor 明显低于 Libor，表明香港地区流动性仍然充裕，相信美联储加息对房价影响有限，短期市场情绪有望保持强劲。

　　" 香港地区流动性非常充裕，即使息差存在，但还没达到值得套利的地步，外来资金仍愿意留在香港。"

　　另外，尽管美联储 3 月升息，香港的银行在按揭业务上仍颇为进取，推出比以往更优惠的按揭利率。根据彭博行业分析师 Patrick Wong 以及 Francis Chan 在发表的报告，中银香港以及汇丰银行均在美联储加息后进一步提供优惠至 Hibor+1.28% 的按揭利率。

　　港元最优惠利率未受美联储升息影响

　　美联储 2015 年末至今已加息三次，然而港元最优惠利率 ( Prime Rate ) 自 2008 年末至今纹丝不动。廖群预计，港元最优惠利率最快到 2017 年底或 2018 年初才会跟随上调。

　　中资地产公司在香港大肆拿地，推升地价

　　受高房价吸引，近期包括海航集团在内的中资公司在香港地大量高价拿地，刷新香港土地竞标价格纪录。彭博根据官方数字汇编的数据显示，香港特区政府自 2016 年初以来的卖地收入超过 122 亿美元，其中约一半来自内地买家。从销售面积上看，2017 年香港拍卖出去的土地当中，有 57.2% 给了内地开发商，而该比例在 2014 年仅有 9.5%。

　　海航集团旗下的公司近期积极在启德地区抢地，至今已夺得四块地皮耗资超过 272 亿港元。保利地产也在香港积极扩张，其在年报中称，未来将更加关注香港市场并进一步寻找优质土地资源。

　　谈到中资地产高价来港拿地对楼价的影响，华侨银行驻新加坡经济学家谢栋铭在电话采访时笑称，" 面粉涨价，面包一定会涨的。"

　　香港房地产价格青云直上

　　根据香港中原城市领先指数，整体楼价较 2008 年的低位已累计高出 160%，较 1997 年的高峰也显著高出近五成。高房价已经引发了香港市民的不满。

　　香港楼价超越大众承受能力

　　香港地区已连续七年高居年度《国际住房负担能力调查》全球房价排名榜首位置，房价负担能力得分在参与调查的 400 多个市场中排在第一。

　　对于香港楼市屡创新高，财政司司长陈茂波近期写道，香港加息只是一个 " 几时 " 的问题，而不是一个 " 会否 " 的问题。现时一般楼宇按揭息率只有约 2 厘水平，加息会大大增加供楼人士的压力。而一旦国际资金流出现逆转，资金加快流出本港，本港的利息更可能会急速上升。

　　" 现在楼价可以说是非常昂贵，但市场普遍预计楼价仍会上升，纷纷心急入市。"

　　香港住宅资金回报率下降

　　彭博行业研究在不久前的一份报告中指出，香港 160 平方米或以上私人屋苑租金回报率在 2017 年 1 月已跌至 2% 的纪录低位。报告提醒，如果美联储在最近两年继续升息，资金或将加速流出香港，从而推高银行间拆借利率，然后导致楼宇按揭成本上扬，对租金回报形成压力。

　　延伸阅读 | 李嘉诚暗示香港房价反弹趋势可能持续一两年

　　撰文：Prudence Ho、 Moxy Ying、Fion Li

　　李嘉诚暗示香港房价上涨的反弹趋势可能持续长达两年，主要是因为需求增长盖过政府调控措施的影响。

　　身为长实地产和长和主席的李嘉诚 3 月 22 日在年度业绩新闻发布会上表示，看不出香港房价未来一两年内会下跌，因为购买力太强。

　　住房市场再次升温成了一个令香港特首头疼的问题，也引发了香港地区市民的不满。经过短暂的下跌后，房价在 2016 年大涨，触及纪录高点。据中原城市领先指数显示，二手房价格较 2016 年前的低点反弹了 17%。

　　为了抑制房价上涨，香港特区政府 2016 年 11 月调高了除本地首次购房者以外的所有购房者的印花税。这些调控措施在为需求降温方面收效甚微，在房地产商开出的优惠条件吸引之下，购房者纷纷涌向新建住宅单位。