铁总推出4.6万亩土地：政府支持是后续关键

时间：2017-08-27 15:53    来源：经济观察报  

　　历经4年,中国铁路总公司(下称“铁总”)终于在铁路土地综合开发方面有了实质突破。8月,铁总在上海和北京相继举办两场土地推介会,推出共计20个土地综合开发项目。涉及的土地开发面积共计46525.73亩(约3098万平方米),类型包括商品住宅、旅游休闲,其中部分项目分布在北京、深圳、武汉等一二线城市。

　　这一土地释放规模,超过2016年国内土地出让面积最大的省份安徽(2143万平方米)。

　　铁总在北京土地推介会上介绍,铁总拥有丰富的土地资源。其中既有铁路土地总面积68万公顷,可开发利用土地3万公顷,分布于18个铁路局在的31个省、市、自治区,目前推介的项目只是其中一部分,今后中铁总还将陆续推出更多项目。

　　经济观察报在所取得的资料中梳理发现,由于涉及土地用途更改,虽然所推出项目已经由各地铁路局完成开发策划方案,但关键的土地手续、规划调整等相关事宜还需与地方政府进一步协商。

　　北京交通大学经济管理学院教授赵坚认为,铁总要实现“以地养路”,应综合考虑各方诉求,尤其重点处理好土地综合开发和城市规划之间的关系,尤其需要得到政府的支持。

　　在经济观察报所取得的上海土地推介会11个项目的资料中,各个项目的合作方式存在差异。包括由各地铁路局下属的地产置业公司进行组织,或是采用资产出租模式合作运营,或是对一定资质的房地产企业公开招商。

　　而在北京土地推介会上,铁总透露,项目土地总体采用协议出让方式,这一出让的根据来源于2014年国务院支持颁布的《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见(国办发〔2014〕37号)》(下称“37号文”)。

　　意见提出,支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地。铁路运输企业依法取得的划拨用地,因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的,可依法采取协议方式办理用地手续。

　　赵坚认为,在招拍挂和协议出让两种方式中,37号文规定的协议方式办理用地手续对于铁总较为有利。但同时也让许多有意于项目的房地产企业存在一定疑虑。

　　据房地产业内人士介绍,铁路运输企业通过划拨土地取得了土地使用权,如果变更用途则需要与政府协商,并补缴变更土地用途的税费。即便不考虑规划无法通过的风险,由于牵涉广且复杂,在铁总、房企和政府的三方协商中,政府会对于开发企业的主体资质、拆迁工作、施工时间表、市政工程配套等都存在一定要求。

　　以北京明光村土地综合开发项目为例,该地块位于北京北站以北,总占地604.2亩,其中包括铁路用地60亩,地方用地254.7亩,明光村集体用地289.5亩。项目将转变为居住用地性质,拟开发商品房、高端产业和商业为一体的综合体。2016年,明光村棚户区已被纳入重点改造项目。

　　根据海淀区规划,京张城际铁路作为北京、张家口联合申办2022年冬奥会的重要交通纽带,为保障京张城际铁路的建设,明光村棚户区改造项目用地作为京张城际铁路首发站北京北站的周边区域,拆迁腾退工作需先行保障。但拆迁后的土地规划和土地手续的相关问题还需与北京市政府协商。

　　在经济观察报所取得的上海土地推介会11个项目的资料中,可以看到大部分项目初步规划的容积率都在3.8~4.之间。以深圳市平湖南方公司项目为例,其位于深圳市龙岗区龙岗街道建南路与平安大道西南侧,总用地面积128亩,为既有铁路划拨用地。拟开发商品住宅,

　　其拟建地上总面积为34.08万平方米,容积率为4.0,北京明光村项目规划地上总建筑面积70万平方米,容积率为3.0。

　　赵坚认为,在北京深圳等一线大城市,他认为铁总现有项目初步规划的3~4的容积率较低,以东京车站为例,其周围容积率甚至达到了15。考虑到轨道交通对于高密度居住环境的支撑,而轨道交通旁边的土地理应进行高密度开发,同时考虑到铁总现有的负债情况,高密度开发才是较为经济实际的选择。而具体在与城市规划的协调过程中,还要考虑到与当地交通的连接情况。

　　上述房地产业内人士认为,铁总此番召开两次推介会,意图可能是了解意向地产商想法,后期还有可能根据情况调整相应项目的规划指标,也不排除设置入围门槛。

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