房贷新政密集出台 这一次房价会涨吗

时间：2015-03-31 13:41    来源：南方都市报  

　　南都讯 昨日接受南都记者采访的经济学家普遍认为，房贷新政或只能对房地产市场起到短期提振作用，长期依然难以改变房地产下滑颓势。对整个经济的作用也是如此。

　　2015年以来宏观经济增速不断下降，其中，占国民经济支柱性地位的房地产业市场表现尤其疲软。民生证券研究院执行院长管清友[微博]表示，去年9·30房贷新政和11·22降息之后，房贷利率虽然开始下降，但量依然偏紧。全国整体销量仍未企稳，库存居高不下。房地产业的低迷，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

　　房贷新政出台后，房地产业乃至宏观经济会企稳回升吗?管清友认为，房贷新政可以使房地产市场短期压力缓解，却无法扭转中长期趋势。原因有四：第一，刚需人口已进入下降通道，即便生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应已经消失，市场预期短期无法扭转。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是政府负责保低端，其他的交给市场。

　　而且从长期看，房地产高库存的压力仍如“泰山压顶”。仅从去年看，根据国家统计局数据，去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米，其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米，其中住宅销售10.5亿平方米。供需如此悬殊，前几年超量供应土地形成的泡沫短期内难以消化。

　　清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明还担心，房贷新政会对中国花费很大气力推进的过剩产能清理带来阻力。在房贷新政的刺激下，可能会有一些开发商又开始大力开发。过去几年，房地产的高速发展，带动上下游产业链产能大量增长，以至于造成了多个行业的产能过剩。从2011年开始，中国一直在致力于清理过剩产能，以促进经济恢复。现在，房地产开发如果再度扩张，钢铁、水泥等这些已经过剩产能调整的行业将死灰复燃。

　　股市反应

　　10地产股涨停

　　市场对楼市接连的利好政策反应强烈，昨日午后房地产板块再度快速拉升，地产板块昨日大涨4.75%。其中荣安地产(13.43, 1.22, 9.99%)、中天城投(36.19, 2.32, 6.85%)、深深房A(11.45, 1.04, 9.99%)、招商地产(34.20, 0.76, 2.27%)、香江控股(9.71, 0.25,2.64%)、国兴地产(16.10, 0.25, 1.58%)、金科股份(25.95, 0.04, 0.15%)、天房发展(6.45, 0.21, 3.37%)、保利地产(12.01, 0.16, 1.35%)、实达集团(8.62, -0.25,-2.82%)等10只地产股涨停。

　　专家观点

　　房价很可能上涨 甚至幅度不会小

　　中原地产首席分析师张大伟认为，二套房首付从60%-70%调整为40%，对于市场来说，起码可以直接增加10%的有效购买需求。

　　昨日，恒大集团董事局主席许家印在接受南都记者采访时也认为，今年房地产总体销量好于2014年是“可以肯定的”。广州维森置业董事长张维伦表示，今年在政策对刚需和首改的支持下，开发商肯定会乐于向市场需求稳定且容量较大的一二线加码进军。

　　中原地产分析称，特别是在今年一二线城市的供需关系改善明显，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。

　　不少中介人士表示，已经有很多准购房者致电咨询，买方卖方都很热心。

　　虽一时利好 但大幅上涨可能性不大

　　新政能否长期激发楼市活力?也有不少人表示，一时的刺激之后，长期效应很难说。房地产市场告别高增长、回归平稳的大趋势恐怕一时难以扭转。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，虽有刺激作用，但房价大幅上涨的可能性不大，因为从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，业主方提价只会面临有价无市的被动。

　　胡景晖认为，新政将刺激改善型需求的提前释放，将促进大户型、高价房的销售，但不会创造新的需求，“因为首付比例降低后贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会有所加大”。正荣集团南京公司总经理助理吴强表示，新政带来的利好并非立竿见影，“我们更多地寄希望于央行[微博]降息，进一步减少贷款的成本。”

　　多位高级代理负责人表示，购房者的热情比起前几年明显不足，“尽管政府的救市信号一个接一个，但市场买账的并不多。”

　　开发商反应

　　“涨价，4月1日执行”

　　与往年相比，今年3月份深圳的开发商推盘节奏出现放缓，意在观测两会前后政策走向。昨日，南都记者采访了深圳数家开发商，均表示4月份将会涨价。

　　深圳市华兴广实业有限公司副总经理潘勇认为，去年巡视组视察后，开发商介入深圳城市更新效率出现放缓，导致未来一两年的供应量偏少，因此不少开发商实质上会想方设法把销售节奏变慢，提价可能性就很大。

　　东莞永江房地产开发有限公司营销负责人黄文枫在听闻新政后，立马在微信群中表示：“涨价，4月1日执行”。他称，这已属该公司旗下在凤岗的楼盘永江臻萃园今年第二次涨价，上周就已经得到老板的批复。

　　“这时选择涨价是愚蠢的”

　　东莞虎门南部湾万科城营销总监李文画称，虽然此次国家对于楼市的支持力度很大，但并不会出现2008年全民涌入的景象。目前，包括东莞在内的许多城市，商品房库存量十分庞大，特别是一线城市，受这些年去化较低库存压力很大。

　　二套房首付门槛的降低，肯定会刺激楼市成交量有所上扬，但不会迎来爆发式增长。房地产市场已进入白银时代，投资性客户现在已基本绝迹，只有那些有着切实改善型需求的客户，才会积极入市置业。

　　昨日许多开发商在朋友圈称，将在4月初提价。“在我个人看来，这么做是十分愚蠢的，目前东莞很多区域竞争压力很大，一旦提价，就等于把客户推向了周边楼盘，这对自身的快速走量是没有好处的。”李文画说。

　　中山一开发商也认为，楼市不可能像2008年一样全面复苏，目前中山楼市竞争激烈的情况下不敢贸然提价。

　　业主故事

　　早买2天房 多交2万税

　　张小姐刚购买了一套满2年而未满5年的小户型，于上周五过户，交了2万多的营业税。而昨日财政部出台的新政规定，免征营业税的年限由原先的5年改为2年。如果晚两天，上周五交的2万多元的税就不用交了，心里甚是郁闷。不过再一想，年前交了定金的这套房，现在相同房源最新成交总价已经贵了7万多，她心里又平衡了。

　　二手业主放弃签约 准备涨价

　　陈小姐于2011年在中山映翠豪庭购买了一套公寓，原计划这周与买家签约以23万元的价格卖掉。当得知昨日国家出台新政，购房满两年就能免征营业税时，她立刻决定放弃卖房，打算和买家商量涨价。

　　“能省1万多的营业税!这个费用说好是买家承担，现在没有了，那我不就可以加到房价上去了吗?”陈小姐算了笔账：按此前政策，购房未满5年需征收5.6%的营业税，她需多支付14112元。“在中山实施这个政策之前，我决定不卖了，准备再和买家再谈谈价。“陈小姐说。

　　刚需买家 后悔迟迟没下手

　　“看到救市消息，简直气炸了。”赵小姐说，2014年下半年，广州郊区房价部分跳水，赵小姐打算购买首套住房，但工作还不满一年，资金不够充裕，迟迟没有下手。

　　“现在二套房首付比例下调，房价短期内必定水涨船高”，赵小姐很焦灼，不知是该迅速出手抢房，还是先炒股赚钱。“房地产库存量大，长期来看还是不看涨”，可谁能肯定呢，赵小姐陷入了迷茫。

　　采写：南都记者杨森 陈琳琳 张艳芬 冯叶 詹燕燕 谢秀鎏 卢韵如 萧倩苑 卫学军 陈晶 陈焓 实习生 李倩珺 周俊安

　　深圳、东莞、中山、佛山地区读者详见AⅡ叠读本

责编/小薇

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